재산 찾기

빚진 사람이 형제와 공동명의로 집을 갖고 있으면 채권자가 공유물분할을 대신 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 금전채권자는 극히 예외적인 경우가 아니면 채무자를 대위해 부동산 공유물분할을 청구할 수 없습니다. 공유물분할청구권 대위행사는 책임재산 보전과 직접 관련이 없고 채무자의 재산관리에 대한 부당한 간섭이 되어 보전의 필요성이 없다는 것이 대법원 전원합의체 판례입니다. 지금은 채무자 지분만 따로 강제경매할 수 있는지 등기부의 선순위 권리부터 확인하십시오.

공유 부동산 전체를 팔아야만 채권을 회수할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 채무자의 지분만 경매해도 매각대금에서 배당을 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

보증보험회사 A는 2024년 B씨를 상대로 구상금 5,000만원 승소 판결을 확정받았습니다. B씨는 형제자매 두 명과 함께 3분의 1씩 공동명의로 된 단독주택에 살고 있고, 이 주택에는 선순위 근저당권 같은 부담이 없습니다. A회사는 2025년 B씨를 대위해 형제자매를 상대로 주택 전체를 경매해 대금을 나누라는 공유물분할 소송을 내려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유물분할청구권도 채권자대위의 대상이 되나요?

대상은 될 수 있습니다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 판례는 공유물분할청구권이 공유관계에 수반되는 형성권으로서 공유자의 일반재산을 이루는 재산권이므로, 일신전속권이 아니어서 채권자대위권의 목적이 될 수 있다고 봅니다.

금전채권자가 공유물분할을 대위하면 왜 안 되나요?

보전의 필요성이 인정되지 않기 때문입니다. 채권자대위권을 행사하려면 채무자의 권리를 대신 행사하지 않으면 자기 채권을 온전히 만족받지 못할 위험이 있고, 대위행사가 채권의 현실적 이행을 확보하는 데 유효·적절해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 채권자대위권 조항과 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결에 따르면, 금전채권자가 부동산 공유물분할청구권을 대위행사하는 것은 책임재산 보전과 직접 관련이 없고 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되어 이 필요성이 없습니다.

판례는 특정 분할 방법을 전제하지 않는 공유물분할청구권의 성격상 대위를 허용하면 여러 법적 문제가 생긴다는 점도 들었습니다. 현물분할이 원칙이고 경매는 현물분할이 불가능하거나 가액이 크게 줄어들 때 명하는 것이어서, 채권자가 원하는 경매분할이 보장되지도 않습니다.

지분만 경매하면 남는 게 없을 때도 마찬가지인가요?

마찬가지입니다. 전원합의체 다수의견은 채무자 지분이 다른 공유자 지분과 함께 공동근저당을 부담하고 있어 지분만 경매하면 남을 가망이 없어 경매가 취소될 수밖에 없는 반면, 전체를 경매하면 채무자 몫이 남는 경우에도 대위를 허용하지 않았습니다. 다만 4명의 대법관은 이 경우에는 대위를 허용해야 한다는 반대의견을 냈습니다.

지분 경매에서 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정합니다. 지분이라 낮게 팔릴 수 있다는 우려는 경매절차에 늘 있는 불확실성으로 보아, 대위를 허용할 사유로 보지 않습니다.

공유 지분 채권 회수 대응 순서

• 등기부 확인 - 공유 지분 비율과 선순위 근저당권, 가압류 등 부담을 확인합니다. 지분 경매의 실익을 판단하는 출발점입니다.
• 지분 가치 추정 - 공유물 전체 시세에 지분 비율을 곱해 대략적인 매각가를 봅니다. 선순위 부담을 빼고 남는지 확인합니다.
• 지분 가압류 - 판결 전이라면 채무자 지분에 가압류를 해 둡니다. 다른 공유자에게 지분을 넘기는 것을 막습니다.
• 지분 강제경매 신청 - 집행권원으로 채무자 지분 경매를 신청합니다. 법원은 다른 공유자에게 경매개시 사실을 통지합니다.
• 다른 공유자 매수 협의 - 다른 공유자에게 지분을 사 가도록 제안합니다. 공유자는 경매에서 우선매수를 신청할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 사해행위로 지분을 넘겼다가 판결로 회복된 경우처럼 전원합의체가 말한 극히 예외적 사정이 있는지는 등기 경위와 판결 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 지분 가압류와 강제경매, 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할청구권은 일신전속권인가요?
  아닙니다. 대법원 2018다879 전원합의체 판결은 공유물분할청구권이 공유관계에 수반되는 형성권으로서 공유자의 일반재산을 구성하는 재산권이고, 공유자 본인만 행사할 수 있는 권리가 아니므로 채권자대위권의 목적이 될 수 있다고 보았습니다. 문제는 보전의 필요성입니다.
• 보전의 필요성은 어떻게 판단하나요?
  보전하려는 권리의 내용, 금전채권이면 채무자의 자력, 보전하려는 권리와 대위할 권리의 관련성을 함께 봅니다. 대위하지 않으면 채권을 만족받지 못할 위험이 있고 대위가 유효·적절한 수단이어야 하며, 채무자 재산관리에 부당한 간섭이 되면 인정되지 않습니다.
• 지분 경매는 어떻게 진행되나요?
  채무자 지분에 대해 경매개시결정을 하고 등기부에 기입한 뒤 다른 공유자에게 경매개시 사실을 통지합니다. 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관해 정합니다. 민사집행법 제139조가 정한 절차입니다.
• 지분 경매로 남는 게 없으면 어떻게 되나요?
  압류채권자보다 우선하는 부담과 절차비용을 빼면 남을 것이 없다고 인정되면 법원은 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 일정 기간 안에 대책을 내지 않으면 경매를 취소합니다. 민사집행법 제102조의 무잉여 취소입니다. 전원합의체는 이 경우에도 분할 대위를 허용하지 않았습니다.
• 예외적으로 대위가 허용되는 경우는 없나요?
  판례는 「극히 예외적인 경우」를 남겨 두었지만 구체적 기준은 제시하지 않았습니다. 반대의견은 채무초과 채무자의 지분만으로는 집행이 불가능하고 전체 경매로 채무자 몫이 남는 경우를 들었으나 다수의견이 받아들이지 않았습니다. 예외 주장은 사안별로 신중히 검토해야 합니다.
• 원안의 하급심 판결과 결론이 같은가요?
  같습니다. 원안은 부산지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가단57993 판결을 들어 보전의 필요성을 부정했는데, 이후 대법원 2018다879 전원합의체 판결이 같은 결론을 일반 법리로 확정했습니다. 이 판결로 반대 취지의 종전 대법원 판결은 변경됐습니다.

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