부동산 경매
구분소유적 공유지분을 경매로 낙찰받으면 특정 부분도 그대로 가져오나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 구분소유적 공유관계를 나타내는 공유지분등기에 설정된 근저당권 실행으로 그 지분을 낙찰받으면 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득합니다. 대법원은 경매에 의한 소유권 취득이 승계취득이어서 전 소유자가 가지던 특정 부분에 대한 구분소유적 관계도 함께 넘어온다고 보았습니다. 지금은 입찰 전에 공유자들 사이의 위치 특정 약정과 실제 점유 경계를 확인해 두십시오.
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하므로, 그때부터 전 소유자가 쓰던 특정 부분의 권리자가 됩니다.
낙찰받은 뒤 다른 공유자들과 처음부터 위치를 다시 정하는 협의를 해야 하는 것은 아닙니다. 전 소유자가 가지던 특정 부분을 그대로 이어받습니다.
이런 상담이 많습니다
Q씨는 2025년 한 필지 토지의 3분의 1 공유지분을 경매로 낙찰받았습니다. 알고 보니 이 토지는 세 사람이 각자 위치를 정해 한 부분씩 나눠 쓰면서 등기만 공유지분으로 해 둔 땅이었고, 전 소유자는 도로에 접한 앞쪽 부분을 써 왔습니다. 다른 공유자들이 Q씨는 그냥 3분의 1 지분만 샀을 뿐이라며 앞쪽 부분 사용을 막자, Q씨는 앞쪽 부분을 그대로 쓸 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
구분소유적 공유란 무엇인가요?
한 필지 토지의 특정 부분을 각자 소유하기로 하면서 등기는 필지 전체에 대한 공유지분으로 해 둔 관계를 말합니다. 분할등기가 어려운 작은 땅이나 도로에 접한 땅을 나눠 살 때 흔히 생기고, 법적으로는 공유자들 사이에 서로 명의를 신탁한 관계로 봅니다. 등기부에는 보통 공유지분만 나타나서 겉으로는 일반 공유와 구별되지 않습니다.
이 관계에서는 자기가 가진 특정 부분에 대해 소유자처럼 권리를 행사할 수 있고, 다른 공유자의 특정 부분을 함부로 쓸 수 없습니다. 일반 공유처럼 필지 전체를 지분 비율로 사용하는 관계와 다릅니다.
경매로 낙찰받으면 특정 부분도 넘어오나요?
넘어옵니다. 대법원은 경락에 의한 소유권 취득은 성질상 승계취득이므로, 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 뒤 그 실행으로 지분을 취득한 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 판단했습니다. 전 소유자가 가지던 특정 부분에 대한 권리가 매수인에게 이어진다는 뜻입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 매수인은 대금을 다 낸 때 이 권리를 취득합니다.
| 구분 | 일반 공유 | 구분소유적 공유 |
|---|---|---|
| 등기 | 공유지분 | 공유지분 |
| 사용 범위 | 전체를 지분 비율로 | 자기 특정 부분 |
| 경매 매수인 | 지분 취득 | 특정 부분 그대로 취득 |
- 등기
- 일반 공유: 공유지분
- 구분소유적 공유: 공유지분
- 사용 범위
- 일반 공유: 전체를 지분 비율로
- 구분소유적 공유: 자기 특정 부분
- 경매 매수인
- 일반 공유: 지분 취득
- 구분소유적 공유: 특정 부분 그대로 취득
출처 - 민법 제263조, 대법원 91다3703 판결
따라서 다른 공유자들은 매수인에게 단순한 지분 비율만 주장할 수 없고, 매수인도 다른 공유자의 특정 부분까지 지분 비율로 쓰겠다고 주장할 수 없습니다. 구분소유 관계가 그대로 유지됩니다.
구분소유 관계는 어떻게 증명하나요?
공유자들 사이의 위치 특정 약정과 실제 점유 상태로 증명합니다. 매매계약서에 특정 부분의 위치와 면적이 적혀 있거나, 담장이나 건물로 경계가 나뉘어 오래 따로 써 왔다는 사정이 대표적인 자료입니다. 측량도면과 항공사진도 쓰입니다.
근저당권 설정 당시 구분소유 관계가 있었는지를 먼저 봅니다. 근저당권자와 매수인이 그 관계를 전제로 담보를 잡고 입찰했다는 점이 드러나면 다툼이 줄어듭니다. 입찰 전에 매각물건명세서와 현황조사서에 점유 관계가 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.
나중에 분할해서 단독 명의로 만들 수 있나요?
구분소유적 공유관계를 해소하려면 다른 공유자들을 상대로 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구하는 방식을 씁니다. 먼저 토지를 특정 부분대로 분할할 수 있는지 관할 행정기관에서 확인해야 합니다. 분할이 허용되지 않는 토지라면 구분소유 관계를 유지하며 쓰는 수밖에 없습니다.
구분소유적 공유 경매 대응 순서
- 관계 확인 - 등기부와 매매계약서, 현황조사서로 구분소유적 공유인지 일반 공유인지 확인합니다.
- 점유 경계 확인 - 전 소유자가 쓰던 특정 부분의 위치와 면적을 측량도면과 사진으로 확인합니다.
- 대금 납부 - 매각대금을 다 내면 구분소유적 공유지분을 취득합니다.
- 공유자 통지 - 다른 공유자들에게 특정 부분의 권리를 이어받았다는 사실을 내용증명으로 알립니다.
- 분할 검토 - 분할이 가능하면 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구해 단독 명의를 만듭니다.
여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 설정 뒤에 공유자들이 위치를 바꾸었거나 구분소유 약정의 존재 자체가 다투어진다면 계약서와 점유 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유지분 경매와 공유물분할, 명의신탁 해지 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
지분 경매 매수인은 자신이 필지 전체에 대한 추상적인 지분만 샀다고 생각하기 쉽고, 다른 공유자들도 그렇게 주장합니다. 구분소유적 공유라면 매수인은 전 소유자가 쓰던 특정 부분을 그대로 이어받으므로, 지분 비율로 다시 나누자는 요구에 응할 이유가 없습니다.
이때 필요한 기록은 공유자들이 처음 땅을 나눌 때의 매매계약서, 측량도면, 오래전부터 경계가 나뉘어 있었음을 보여 주는 사진과 이웃 진술입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 기재도 복사해 둡니다.
이 기록은 다른 공유자가 사용을 막을 때 방해배제나 인도 청구 소송의 증거가 되고, 나중에 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구할 때 특정 부분의 범위를 정하는 근거가 됩니다. 입찰 전에 확인해 두면 낙찰 뒤 분쟁을 예상하고 입찰가를 정할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공유지분 경매와 공유물분할 사건을 수행해 왔으며, 공유자들 사이의 위치 특정 약정과 점유 연혁을 먼저 확인한 뒤 매수인의 특정 부분 권리를 정리하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 매각결정 집행정지 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매각허가결정문·토지 매매계약서·측량도면·현황조사서를 준비해 주시면, 구분소유적 공유 해당 여부·매수인이 이어받는 특정 부분 범위·분할 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결
- 민사집행법 제135조
- 민법 제262조 제1항
- 민법 제263조
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성