부동산 경매

변호사가 아닌 지인이 경매신청을 대신 했는데 경매에 문제가 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 변호사가 아닌 사람이 경매신청을 대리했더라도 그 이유만으로 경매절차에 문제가 생기지 않습니다. 대법원 85마613 결정은 경매신청행위가 변호사만 할 수 있는 재판상 행위가 아니라고 보았습니다. 지금은 대리인에게 대가를 줬는지와 위임장 범위를 확인해 두십시오.

경매신청을 변호사가 아닌 사람이 대리했다는 이유만으로 경매절차를 다시 밟을 필요는 없습니다. 법원이 이미 경매개시결정을 했다면 그 절차는 그대로 진행됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 5월 판결로 받은 대여금 8,000만원을 회수하려고 채무자 소유 아파트에 강제경매를 신청하기로 했습니다. 서류 작업이 어려워 경매 일을 오래 했다는 지인 D씨에게 위임장을 써 주었고, D씨가 C씨 이름으로 경매신청서를 법원에 냈습니다. 경매개시결정이 난 뒤 C씨는 D씨가 변호사가 아니라는 사실을 알고 절차에 문제가 생기는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

변호사가 아닌 사람이 경매신청을 대리해도 되나요?

됩니다. 대법원은 경매신청행위가 소송행위이기는 하지만 변호사만 할 수 있는 재판상 행위에는 해당하지 않으므로 변호사가 아니라도 대리할 수 있다고 보았습니다. 따라서 비변호사 대리로 신청됐다는 사정만으로 경매개시결정이나 이후 절차가 무효가 되지 않습니다.

이 결정이 인용한 구 민사소송법 제80조 제1항은 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사소송법」 제87조로 옮겨져 있습니다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다는 내용은 같아서, 판례의 결론도 그대로 유지됩니다. 민사집행 절차에는 특별한 규정이 없는 한 민사소송법이 준용됩니다.

돈을 받고 경매신청을 대신 해 준 것은 괜찮나요?

대가를 받았다면 대리인이 처벌될 수 있습니다. 변호사가 아니면서 금품이나 그 밖의 이익을 받거나 받기로 약속하고 소송·비송 사건이나 그 밖의 일반 법률사건에 관해 대리나 법률 관계 문서 작성을 한 사람은 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다.

경매 절차의 효력과 대리인의 형사책임은 별개입니다. 대리인이 처벌되더라도 법원이 진행 중인 경매가 그 이유로 취소되지는 않습니다. 대가 없이 가족이나 지인이 도와준 경우라면 처벌 대상이 아닙니다. 수수료를 줬다면 언제 얼마를 줬는지 이체 내역으로 확인해 두면, 대리인과 정산 문제가 생겼을 때 반환 청구의 근거로도 씁니다.

경매신청 뒤 소송이 붙으면 어떻게 되나요?

배당이의의 소나 청구이의의 소처럼 판결 절차가 붙으면 그 소송은 변호사가 대리해야 합니다. 경매신청 대리가 허용되는 것은 재판상 행위가 아니기 때문이고, 법원에 소를 내고 변론하는 행위는 재판상 행위입니다. 단독판사 사건에서 법원 허가를 받은 친족 등이 대리하는 예외는 따로 있습니다.

비변호사 경매신청 대리 대응 순서

• 위임장 확인 - 대리인에게 준 위임장의 범위를 확인합니다. 경매신청만 맡겼는지, 배당금 수령까지 맡겼는지가 갈립니다.
• 절차 진행 확인 - 법원 경매정보에서 개시결정과 기일 진행을 확인합니다. 대리 문제로 절차가 멈추지는 않습니다.
• 대가 지급 내역 정리 - 대리인에게 준 수수료와 성공보수 약정을 정리합니다. 변호사법 위반 여부 판단의 기준입니다.
• 배당금 수령 관리 - 배당금은 본인 계좌로 받도록 법원에 신고합니다. 대리인과의 정산 다툼을 줄입니다.
• 소송 대비 - 배당이의의 소 등 판결 절차가 생기면 변호사에게 맡깁니다. 비변호사는 소송대리를 할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리인이 배당금을 대신 받아 돌려주지 않거나 위임 범위를 넘어 경매를 취하했다면 위임장과 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결에 따른 강제경매 신청과 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매신청은 본인이 직접 해야 하나요?
  대리인을 통해 할 수 있습니다. 대법원 1985. 10. 12. 자 85마613 결정은 경매신청행위가 재판상 행위에 해당하지 않아 변호사가 아니라도 대리할 수 있다고 보았습니다. 대리인은 위임장 등 대리권을 증명하는 서면을 법원에 내야 합니다.
• 비변호사가 신청하면 경매가 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 경매신청 대리는 민사소송법 제87조가 변호사에게만 허용하는 재판상 행위가 아니므로, 비변호사 대리라는 이유만으로 경매개시결정이나 매각절차에 흠이 생기지 않습니다. 이를 이유로 한 재항고는 받아들여지지 않았습니다.
• 수수료를 받고 대신 해 주면 불법인가요?
  처벌 대상이 될 수 있습니다. 변호사법 제109조 제1호는 변호사가 아니면서 금품이나 이익을 받거나 약속하고 일반 법률사건의 대리나 법률 문서 작성을 한 사람을 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하고 둘을 함께 과할 수 있게 합니다.
• 가족이 대신 신청해도 되나요?
  대가 없이 도와주는 것이라면 가능합니다. 경매신청은 비변호사도 대리할 수 있고, 변호사법 제109조 제1호는 금품이나 이익을 받거나 약속한 경우를 처벌하므로 무상으로 돕는 가족은 처벌 대상이 아닙니다. 위임장과 신분 확인 서류는 갖춰야 합니다.
• 경매 중 소송이 생기면 누가 대리하나요?
  원칙적으로 변호사가 대리합니다. 민사소송법 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 정합니다. 배당이의의 소나 청구이의의 소가 여기에 해당합니다.
• 민사집행에도 민사소송법이 적용되나요?
  특별한 규정이 없으면 준용됩니다. 민사집행법 제23조 제1항은 민사집행과 보전처분 절차에 관해 이 법에 특별한 규정이 없으면 민사소송법을 준용한다고 정합니다. 소송대리인 자격 규정도 이 범위에서 적용 여부를 따집니다.

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