부동산 경매

경매개시결정 이의 절차에서 상대방이 인정한 사실은 그대로 확정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매개시결정에 대한 이의 재판에서는 민사소송법의 재판상 자백이나 의제자백 규정이 준용되지 않아, 상대방이 어떤 사실을 인정했더라도 법원은 그에 묶이지 않고 달리 판단할 수 있습니다. 대법원 2015마813 결정은 직권주의가 강화된 민사집행 절차의 성질상 이렇게 보았습니다. 지금은 상대방의 진술에 기대지 말고 그 사실을 뒷받침할 등기부, 건축물대장, 현장 사진 같은 객관 자료부터 모으십시오.

상대방이 인정한 사실이라도 법원이 그대로 받아들이지 않을 수 있다는 것이지, 그 진술이 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 다른 증거와 함께 판단 자료로는 쓰입니다.

이런 상담이 많습니다

대부업체 A사는 2024년 대형 상가의 점포 여러 개에 설정된 근저당권에 기해 임의경매를 신청했고, 법원은 경매개시결정을 했습니다. 점포 소유자 쪽 이해관계인 B씨가 점포들이 구분소유 요건을 갖추지 못했다며 이의를 제기했는데, 심리 도중 B씨가 요건을 갖추고 있었다는 취지로 진술했습니다. A사는 2025년 이 진술로 구분소유 사실이 확정된 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매개시결정 이의에는 왜 자백 규정이 적용되지 않나요?

민사집행 절차는 민사소송과 달리 법원이 직권으로 살피는 성격이 강하기 때문입니다. 민사집행법은 특별한 규정이 없으면 민사소송법을 준용하지만, 이는 성질에 반하지 않는 범위에서만 준용한다는 뜻입니다. 대법원 2015. 9. 14.자 2015마813 결정은 강제경매 개시결정에 대한 이의가 집행에 관한 이의의 성질을 가지므로 재판상 자백과 의제자백 규정이 준용되지 않는다고 보았습니다.

민사소송에서는 당사자가 자백한 사실은 증명이 필요 없지만, 이 규정이 경매개시결정 이의 재판에는 그대로 옮겨 오지 않습니다. 법원은 당사자 진술이 일치해도 기록과 증거를 보고 사실을 따로 인정합니다.

담보권 실행 경매(임의경매)도 같나요?

같습니다. 부동산 담보권 실행 경매에는 강제경매 절차 규정이 준용되므로, 경매개시결정의 형식적 절차상 하자를 이유로 한 임의경매 개시결정 이의에서도 자백 규정은 준용되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 담보권 실행 경매에 강제경매 규정을 준용하는 구조를 그대로 두고 있습니다.

항고 단계에서도 직권 조사의 폭이 넓습니다. 항고법원은 항고이유에 적힌 사유를 조사하되, 원심재판에 영향을 미칠 법령위반이나 사실오인이 있는지 직권으로 조사할 수 있습니다.

구분소유 요건이 쟁점이면 무엇을 내야 하나요?

건물 부분이 구분소유권의 객체가 될 요건을 갖췄다는 객관 자료를 내야 합니다. 상가 점포라면 판매시설이나 운수시설 용도인지, 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치했는지, 구분점포별로 건물번호 표지를 붙였는지 등이 요건입니다. 위 결정 사안에서는 이 요건을 갖추지 못한 점포의 구분등기와 그에 기초한 근저당권을 무효로 보아 경매개시결정이 위법하다고 판단했습니다.

경매개시결정 이의는 언제까지 할 수 있나요?

이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청에 관한 재판에 대해서는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있고, 법원은 이의 재판 전에 집행을 일시 정지하는 잠정처분을 할 수도 있습니다.

경매개시결정 이의 대응 순서

• 쟁점 특정 - 이의 사유가 절차상 하자인지, 담보권의 부존재 같은 실체 사유인지 나눕니다. 사유에 따라 필요한 증거가 다릅니다.
• 객관 자료 수집 - 등기부, 건축물대장, 현장 사진, 측량 자료를 모읍니다. 상대방 진술과 별도로 사실을 증명할 자료입니다.
• 이의신청 - 매각대금 완납 전까지 집행법원에 이의를 신청합니다. 필요하면 집행 정지 잠정처분을 함께 구합니다.
• 진술 기록 활용 - 상대방의 유리한 진술은 조서로 남기고 다른 증거와 묶어 주장합니다. 자백으로 확정된다고 기대하지 않습니다.
• 즉시항고 - 이의 재판에 불복하면 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고합니다. 항고이유서는 10일 이내에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이의 사유가 담보권의 존재 자체를 다투는 실체 사유라면 채무부존재확인이나 근저당권말소 소송이 함께 필요할 수 있으니 등기부와 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 이의·항고와 배당 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민사집행에도 민사소송법이 적용되나요?
  성질에 반하지 않는 범위에서 준용됩니다. 민사집행법 제23조 제1항은 특별한 규정이 없으면 민사집행과 보전처분 절차에 민사소송법을 준용한다고 정합니다. 대법원 2015마813 결정은 직권주의가 강화된 민사집행 절차의 성질상 자백 규정은 경매개시결정 이의에 준용되지 않는다고 보았습니다.
• 상대방 진술은 증거로 전혀 안 쓰이나요?
  쓰입니다. 대법원 2015마813 결정은 자백의 구속력을 부정했을 뿐, 진술을 판단 자료에서 빼라고 한 것은 아닙니다. 다만 민사소송법 제288조처럼 증명이 필요 없는 사실로 확정되지 않으므로, 같은 사실을 보여 주는 서류를 함께 내야 합니다.
• 임의경매 개시결정 이의에도 같은 결론인가요?
  같습니다. 민사집행법 제268조는 부동산 담보권 실행 경매에 강제경매 절차 규정을 준용하고, 대법원 2015마813 결정은 경매개시결정의 형식적 절차상 하자를 이유로 한 임의경매 개시결정 이의에서도 자백 규정이 준용되지 않는다고 보았습니다.
• 경매개시결정 이의는 누가 언제까지 하나요?
  이해관계인이 매각대금 완납 때까지 할 수 있습니다. 민사집행법 제86조 제1항이 이렇게 정하고, 같은 조 제3항은 이의신청 재판에 대해 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 매각대금이 모두 지급되면 이의신청 기회가 없어집니다.
• 상가 점포가 구분소유가 되려면 무엇이 필요한가요?
  용도와 경계 표지, 건물번호 표지 요건을 갖춰야 합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 제1항은 구분점포의 용도가 판매시설이나 운수시설이고, 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 견고하게 설치하며, 구분점포별로 건물번호 표지를 붙이도록 정합니다.
• 항고심에서도 법원이 직권으로 사실을 보나요?
  볼 수 있습니다. 민사집행법 제15조 제7항은 항고법원이 항고이유에 적힌 사유만 조사하되, 원심재판에 영향을 미칠 수 있는 법령위반이나 사실오인이 있는지는 직권으로 조사할 수 있다고 정합니다. 항고심에서도 객관 자료가 결론을 좌우합니다.

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