부동산 경매

내 집이 시세보다 너무 싸게 낙찰됐다는 이유로 항고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 감정가나 낙찰가가 시세보다 싸다는 주장만으로는 매각허가결정에 대한 적법한 항고이유가 되지 않습니다. 대법원은 이런 주장을 단순히 낙찰가격을 다투는 것으로 보고, 유찰 때마다 최저가를 낮춘 것도 법원의 재량이라고 판단했습니다. 지금은 감정평가서에 면적이나 용도를 잘못 본 부분이 있는지부터 확인하십시오.

시세 자료를 모아 감정가가 낮다는 탄원서를 여러 번 내는 일은 결론을 바꾸지 못합니다. 그보다 감정평가서에 잘못 적힌 사실이 있는지 확인하는 편이 실제로 다툴 거리를 찾는 길입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 단독주택은 2025년 2월 감정가 6억원으로 경매에 나왔습니다. C씨는 주변 시세가 8억원이 넘는다고 생각했지만, 세 번 유찰되면서 최저매각가격이 20%씩 낮아져 3억 720만원이 되었고, 결국 3억 1,500만원에 낙찰되었습니다. C씨는 시세의 절반도 안 되는 가격이라며 매각허가결정에 항고할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시세보다 싸게 낙찰됐다는 이유로 항고할 수 있나요?

그 이유만으로는 할 수 없습니다. 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 들 때만 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」이 항고이유를 이렇게 제한하고 있어, 가격이 낮다는 불만은 항고이유 목록에 들어가지 않습니다.

대법원도 감정가격이나 낙찰가격이 시가보다 저렴하다는 주장은 단순히 낙찰가격을 다투는 것이어서 적법한 항고이유가 아니라고 보았습니다. 경매는 공개 입찰로 가격이 정해지는 절차이므로, 절차가 적법하게 진행된 이상 결과 가격만을 이유로 매각을 뒤집지 않습니다.

유찰 때마다 최저가를 낮춘 것은 위법이 아닌가요?

위법이 아닙니다. 허가할 매수가격의 신고가 없으면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해야 합니다. 얼마나 낮출지는 법원이 절차 진행과 이해관계인의 이해를 비교해 재량으로 정하며, 대법원은 유찰 때마다 10%씩 낮춘 사건에서도 위법이 없다고 보았습니다.

그러면 어떤 경우에 낙찰가격 문제로 다툴 수 있나요?

감정평가 자체에 중대한 흠이 있어 최저매각가격이 잘못 정해진 경우입니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하므로, 평가가 틀렸다면 최저가 결정도 흠이 있게 됩니다. 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때는 이의신청사유입니다.

대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정은 감정인이 건물 용도를 착각하고 면적을 100㎡나 작게 잡아 평가한 금액을 그대로 최저경매가격으로 정한 사건에서 낙찰허가결정을 취소했습니다. 평가서에는 평가액과 평가일, 건물의 종류·구조·평면적 같은 사항이 적혀 있으므로, 이를 등기부·건축물대장과 대조해 보면 다툴 거리가 있는지 알 수 있습니다.

소유자가 항고하면 어떤 부담이 있나요?

매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 하고, 항고가 기각되면 채무자·소유자는 그 보증을 돌려받지 못합니다. 가격이 낮다는 이유만으로 항고하면 기각될 가능성이 높아 보증금만 잃을 수 있습니다.

저가 낙찰 대응 순서

• 평가서 열람 - 법원에 비치된 감정평가서와 매각물건명세서를 봅니다. 면적·용도·부합물 누락이 있는지 여기서 드러납니다.
• 공적 장부 대조 - 등기사항증명서와 건축물대장을 평가서와 비교합니다. 사실 착오인지 가격 판단 차이인지 갈립니다.
• 다툴 사유 선별 - 평가의 사실 착오가 있으면 최저가 결정의 중대한 흠으로 정리합니다. 단순한 시세 차이는 항고이유에서 뺍니다.
• 보증 준비 - 항고하려면 매각대금 10분의 1을 공탁합니다. 기각되면 돌려받지 못하므로 실익을 먼저 따집니다.
• 대금 납부 전 대안 - 채무 변제나 채권자와의 합의로 경매 취하가 가능한지 검토합니다. 매수인 대금 납부 전까지 협의 여지가 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 평가서에 사실 착오가 있거나 일괄매각해야 할 부동산이 빠졌다면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매절차의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시세보다 싸게 팔리면 경매를 취소할 수 있나요?
  가격이 싸다는 이유만으로는 취소되지 않습니다. 대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정은 감정가격이나 낙찰가격이 시가보다 저렴하다는 주장은 단순히 낙찰가격을 다투는 것이어서 적법한 항고이유가 아니라고 판단했습니다. 절차상 흠이 있어야 다툴 수 있습니다.
• 매각허가결정 항고이유는 무엇으로 제한되나요?
  매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 결정절차에 중대한 잘못이 있는 경우로 제한됩니다. 민사집행법 제130조 제1항이 이렇게 정하고, 이의신청사유는 제121조 각 호에 있습니다. 최저매각가격 결정의 중대한 흠, 매수인 자격 흠 등이 여기에 들어갑니다.
• 유찰될 때마다 얼마씩 깎이나요?
  법에 정한 비율은 없습니다. 민사집행법 제119조는 허가할 매수가격 신고가 없으면 최저매각가격을 상당히 낮추도록 할 뿐이고, 대법원 96마1929 결정은 저감 정도를 법원의 재량으로 보았습니다. 실무에서는 법원마다 20% 또는 30%를 많이 씁니다.
• 감정평가가 틀렸으면 다툴 수 있나요?
  사실 착오로 평가가 크게 틀렸다면 다툴 수 있습니다. 민사집행법 제121조 제5호는 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있는 때를 이의신청사유로 정합니다. 대법원 91마239 결정은 면적을 100㎡나 작게 잡은 평가를 그대로 쓴 낙찰허가결정을 취소했습니다.
• 감정평가서는 어디서 볼 수 있나요?
  법원에 비치된 사본을 누구나 볼 수 있습니다. 민사집행법 제105조 제2항은 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서의 사본을 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있게 하도록 정합니다. 대법원 법원경매정보 사이트에서도 매각기일 전에 열람할 수 있습니다.
• 항고가 기각되면 보증금은 어떻게 되나요?
  채무자나 소유자가 낸 보증은 돌려받지 못합니다. 민사집행법 제130조 제3항은 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁하게 하고, 같은 조 제6항은 채무자·소유자의 항고가 기각되면 보증 반환을 요구할 수 없도록 정합니다. 항고 전에 실익을 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성