채권압류·추심

허위 임대차 보증금채권을 모르고 양수했는데 통지 없이 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 허위표시로 생긴 채권을 선의로 양수했더라도 채무자에게 청구하려면 그 채권에 관한 양도 통지나 채무자의 승낙이 따로 있어야 합니다. 대법원 2010다100315 판결은 채권양도인과 채무자 사이의 법률행위가 허위표시인 경우에도 민법 제450조의 대항요건을 갖춰야 한다고 보았습니다. 지금은 채무자에게 보낸 통지서가 어느 계약의 보증금채권을 적고 있는지부터 확인하십시오.

선의의 제3자라는 사정만 증명하면 바로 청구할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 그 전에 대항요건부터 갖춰야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 10월 대부업체에서 7,000만원을 빌리면서 지인 집을 빌린 것처럼 꾸민 임대차계약서를 담보로 냈고, 대출금을 실제로 댄 투자자 C씨에게 그 보증금반환채권을 넘긴다는 계약서를 써 주었습니다. 나중에 대부업체가 확인 연락을 하자 집주인은 B씨와 짜고 임대 사실이 맞다고 답했습니다. 그 뒤 B씨는 날짜와 기간이 전혀 다른 두 번째 임대차계약서와 양도 통지서를 만들어 C씨에게 주었고, C씨는 2026년 2월 그 통지서를 집주인에게 보냈습니다. 대출이 연체되자 C씨는 첫 번째 계약의 보증금을 집주인에게 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위표시인 채권도 선의 양수인은 보호받나요?

보호받을 수 있습니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이지만, 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 허위 임대차의 보증금반환채권을 그 사정을 모르고 넘겨받은 양수인은 여기서 말하는 선의의 제3자에 해당할 수 있습니다.

그래서 집주인과 임차인이 짜고 만든 임대차라도, 집주인은 선의의 양수인에게 「계약이 가짜였다」는 이유만으로 보증금 지급을 거절하기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

그래도 양도 통지는 따로 해야 하나요?

해야 합니다. 양수인이 채무자에게 채권을 행사하려면 양도 합의 외에 그 채권에 관해 양도인의 통지나 채무자의 승낙이 있어야 합니다. 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다100315 판결은 이 법리가 채권양도인과 채무자 사이의 법률행위가 허위표시인 경우에도 똑같이 적용된다고 보았습니다.

선의의 제3자 보호는 허위표시의 무효를 주장하지 못하게 하는 효과일 뿐, 채권양도의 대항요건까지 대신해 주지는 않습니다. 순서로 보면 대항요건을 먼저 갖추고, 그 다음 채무자의 허위표시 항변에 선의로 맞서는 구조입니다.

다른 계약서로 보낸 통지는 효력이 있나요?

청구하려는 채권에 대해서는 효력이 없습니다. 판결 사안에서 양수인이 보낸 통지서는 계약일자와 임대차기간이 전혀 다른 두 번째 임대차계약의 보증금채권을 적고 있었습니다. 대법원은 이 통지를 두 번째 계약의 채권에 관한 것으로 보고, 첫 번째 계약의 채권에 대해서는 대항요건이 갖춰지지 않았다고 판단했습니다.

두 번째 계약에 대해서는 양도인과 채무자 사이에 통모가 있었다는 사정도 없었습니다. 그 결과 양수인은 두 번째 계약에 대해서는 허위표시 보호를 받을 근거가 없고, 첫 번째 계약에 대해서는 통지가 없어 청구할 수 없는 상태가 되었습니다.

지금이라도 양도 통지를 다시 하면 되나요?

양도인이 첫 번째 계약의 보증금채권을 특정해 다시 통지하면 그 때부터 대항요건을 갖출 수 있습니다. 통지는 원칙적으로 양도인이 해야 하므로, 양수인이 보낼 때는 양도인의 위임장을 받아 양도인 명의로 보내야 합니다. 다른 채권자의 압류가 걱정되면 내용증명우편처럼 확정일자 있는 증서로 보냅니다.

허위 보증금채권 양수 대응 순서

• 통지서 대조 - 통지서의 계약일자·기간·보증금이 청구할 계약과 같은지 확인합니다. 다르면 새로 통지해야 합니다.
• 양도인 통지 확보 - 양도인 명의로 해당 채권을 특정한 통지서를 보내게 합니다. 협조하지 않으면 위임장을 받아 대리로 보냅니다.
• 선의 증거 정리 - 양수 당시 허위 임대차를 몰랐다는 자료(투자 경위·대부업체 확인 기록)를 모읍니다. 채무자의 허위표시 항변에 대비합니다.
• 채무자 확인 기록 보관 - 채무자가 임대 사실을 인정한 녹취나 문자를 보관합니다. 통모 사실과 채무자 책임을 뒷받침합니다.
• 양수금 청구 - 대항요건을 갖춘 뒤 채무자를 상대로 양수금을 청구합니다. 양도인에게는 대여금 청구를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위조된 계약서가 끼어 있거나 형사 고소가 함께 진행 중이면 계약서 원본과 수사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양수금·대여금 청구와 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허위 임대차인 줄 몰랐다면 보증금을 받을 수 있나요?
  대항요건을 갖추면 청구할 수 있는 길이 있습니다. 민법 제108조 제2항에 따라 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 채무자는 허위 임대차였다는 이유만으로 선의의 양수인에게 지급을 거절하기 어렵습니다. 다만 그 전에 해당 채권에 관한 양도 통지나 승낙이 있어야 합니다.
• 선의의 제3자면 양도 통지는 필요 없나요?
  필요합니다. 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다100315 판결은 채권양수인이 채무자에게 채권을 행사하려면 양도 합의 외에 민법 제450조의 대항요건을 갖춰야 하고, 이는 양도인과 채무자 사이의 법률행위가 허위표시인 경우에도 마찬가지라고 보았습니다.
• 통지서에 적힌 계약이 달라도 효력이 있나요?
  청구하려는 채권에는 효력이 없습니다. 통지서가 계약일자와 기간이 다른 계약의 보증금채권을 적고 있으면, 그 통지는 적힌 계약의 채권에 관한 것으로 봅니다. 대법원 2010다100315 판결도 두 번째 계약에 관한 통지로 첫 번째 계약 채권의 대항요건이 갖춰지지 않는다고 보았습니다.
• 양수인이 직접 통지서를 보내도 되나요?
  원칙은 양도인이 통지해야 합니다. 민법 제450조 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하도록 정하므로, 양수인이 보내려면 양도인의 위임을 받아 양도인을 대리한다는 사실을 드러내야 합니다. 양수인 이름으로만 보낸 통지는 효력이 다투어질 수 있으니 양도인 명의 통지서와 위임장을 함께 준비하십시오.
• 채무자가 임대 사실이 맞다고 한 녹취는 도움이 되나요?
  도움이 됩니다. 채무자가 양도인과 짜고 임대 사실을 인정했다면 허위표시의 통모를 뒷받침하고, 양수인이 그 말을 믿고 거래했다는 선의의 근거가 됩니다. 다만 녹취가 있어도 대항요건을 대신하지는 못하므로 통지는 따로 갖춰야 합니다.
• 다른 채권자가 먼저 압류하면 어떻게 되나요?
  확정일자 있는 통지가 먼저 도달해야 압류채권자에게 대항할 수 있습니다. 민법 제450조 제2항은 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어지지 않으면 채무자 외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 새로 통지할 때는 내용증명우편으로 보내 도달일을 확보하십시오.

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