가압류
확정판결이 있는데 선순위 저당 때문에 경매 실익이 없으면 가압류할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 확정판결이 있어도 선순위 저당 때문에 지금 경매하면 남을 가망이 없어 즉시 강제집행할 수 없는 사정이 있으면 예외적으로 가압류를 할 수 있습니다. 가압류는 판결을 집행할 수 없거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 하는 보전처분이라, 집행권원이 있으면 원칙적으로 보전의 필요가 없다고 봅니다. 지금은 부동산의 시세와 선순위 담보 한도액 합계를 비교한 자료부터 만드십시오.
채무자가 부동산을 팔거나 추가 담보를 설정하려는 움직임이 보이면 가압류 신청서에 그 정황(매물 광고, 중개사 연락 등)을 함께 첨부하십시오. 보전의 필요를 소명하는 자료가 됩니다.
판결이 있으니 무조건 가압류를 할 수 없다고 단념할 필요는 없습니다. 지금 당장 경매를 해도 한 푼도 받을 수 없는 사정을 보여 주면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 2024. 10. 대여금 8천만원 소송에서 이겨 판결이 확정됐지만, 채무자 명의 아파트에는 시세에 가까운 담보 한도액의 선순위 근저당이 두 건 잡혀 있었습니다. 지금 경매를 신청하면 남을 가망이 없어 취소될 것으로 보였습니다. 그런데 2025년 들어 채무자가 아파트를 매물로 내놓았다는 소식을 들었습니다. E씨는 판결이 있는데도 가압류를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
판결을 받으면 왜 원칙적으로 가압류가 안 되나요?
확정판결 같은 집행권원이 있으면 곧바로 강제집행을 할 수 있어 미리 재산을 묶어 둘 필요가 없기 때문입니다. 가압류는 이를 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 집행이 매우 곤란할 염려가 있을 때만 허용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 보전의 필요를 가압류의 요건으로 둡니다.
그래서 법원은 집행권원을 가진 채권자의 가압류 신청에 대해 「왜 바로 집행하지 않느냐」를 묻습니다. 이 질문에 답할 수 있는 특별한 사정이 있어야 신청이 받아들여집니다.
선순위 저당이 있으면 즉시 집행할 수 없는 사정이 되나요?
될 수 있습니다. 경매를 해도 최저매각가격으로 압류채권자에 앞서는 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없으면, 법원은 압류채권자에게 통지하고 일정한 조치가 없으면 경매절차를 취소합니다. 지금 경매를 신청해도 취소될 것이 예상되는 상황이라면 즉시 집행할 수 없는 사정으로 볼 여지가 있습니다. 예를 들어 최저매각가격이 5억원인데 선순위 부담과 절차비용이 5억 2천만원이면 압류채권자 몫은 0원입니다.
| 최저매각가격 | 50,000만원 |
|---|---|
| 선순위 부담·절차비용 | 52,000만원 |
| 압류채권자 몫 | 0만원 |
단순 예시 계산
압류채권자는 통지를 받은 날부터 1주 이내에 남을 만한 가격을 정해 그 가격으로 매수하겠다며 충분한 보증을 제공하면 경매를 이어 갈 수 있습니다. 그러나 이 방법은 채권자가 직접 부동산을 사들일 각오를 해야 하므로 실제로 쓰기 어렵습니다. 가압류는 이 부담 없이 부동산 가치가 오르거나 선순위 채무가 줄 때까지 처분을 막아 두는 수단입니다.
판결 외에 가압류가 허용되는 다른 경우는 없나요?
집행권원상 지급기일이 아직 오지 않은 경우도 즉시 집행할 수 없는 사정에 해당할 수 있습니다. 공정증서에 분할 지급일이 정해져 있는데 채무자가 재산을 빼돌리려 한다면, 기한이 차지 않은 채권이라도 가압류를 할 수 있습니다.
법원은 사정에 따라 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있습니다. 집행권원이 있는 채권자는 청구채권의 소명이 쉬운 편이어서 담보액이 줄어드는 경우도 있습니다.
가압류해 두면 나중에 어떻게 집행하나요?
부동산 가치가 선순위 부담을 넘게 되면 판결로 강제경매를 신청합니다. 가압류는 본압류로 이어져 가압류 뒤에 이루어진 처분이나 담보 설정에 대항할 수 있습니다. 반대로 사정이 바뀌어 가압류 이유가 없어지면 채무자가 취소를 신청할 수 있으므로, 시세 변동과 선순위 채무 잔액을 계속 확인해야 합니다.
- 1
잉여 가능성 계산
시세와 선순위 부담 비교
- 2
가압류 결정
특별한 사정 소명
- 3
사정 변화 관찰
시세·선순위 잔액 확인
- 4
강제경매 신청
판결로 본집행
판결 후 가압류 대응 순서
- 잉여 가능성 계산 - 감정가나 시세와 선순위 근저당 담보 한도액, 당해세 등을 비교합니다. 남을 가망이 없다는 점이 가압류의 이유가 됩니다.
- 처분 정황 수집 - 매물 광고, 추가 대출 소문 등 채무자의 처분 움직임을 모읍니다. 집행이 매우 곤란해질 염려를 보여 줍니다.
- 가압류 신청 - 판결문과 계산 자료를 첨부해 부동산가압류를 신청합니다. 즉시 집행할 수 없는 특별한 사정을 적습니다.
- 담보 제공 - 법원이 담보를 명하면 현금이나 보증서로 냅니다. 제공해야 결정이 나옵니다.
- 본집행 시점 판단 - 시세 상승이나 선순위 변제로 잉여가 생기면 강제경매를 신청합니다. 가압류가 본압류로 이어집니다.
여기까지는 일반 기준이고, 채무자에게 다른 재산이 있거나 선순위 채권이 실제로는 많이 줄어 있다면 등기부와 금융기관 잔액 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산가압류와 판결에 따른 강제경매 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
판결을 받은 채권자들은 「이제 판결이 있으니 가압류는 필요 없다」거나 반대로 「판결이 있으면 가압류는 안 된다」고 단정합니다. 실제로는 판결이 있어도 당장 집행해서 받을 것이 없는 상황이면 가압류가 오히려 필요한 수단이 됩니다. 법원이 보는 것은 판결 유무가 아니라 지금 집행할 수 있느냐입니다.
그 사정은 숫자로 보여 줘야 합니다. 시세 자료를 뽑은 날, 등기부상 선순위 담보 한도액, 채무자가 매물을 올린 날짜를 캡처와 함께 남겨 두면 보전의 필요를 설명하기 쉽습니다. 말로 「남을 게 없다」고 하는 것만으로는 부족합니다.
가압류 결정 뒤에도 기록은 계속 쌓아야 합니다. 채무자가 선순위 채무를 갚아 근저당이 말소되면 그때가 경매를 신청할 시점이고, 이를 놓쳐 가압류 이유가 소멸했다는 취소 신청을 받으면 다시 처음부터 시작해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 판결을 받은 채권자의 부동산가압류와 강제경매를 수행해 왔으며, 잉여 가능성을 숫자로 먼저 계산해 즉시 집행할 수 없는 사정을 소명한 뒤 본집행 시점을 함께 관리하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 매각결정 집행정지 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
확정판결 정본·등기사항증명서·시세 자료를 준비해 주시면, 보전의 필요 인정 가능성·잉여 가능성 계산·본집행 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민사집행법 제277조
- 민사집행법 제276조 제1항
- 민사집행법 제102조 제1항
- 민사집행법 제102조 제2항
- 민사집행법 제276조 제2항
- 민사집행법 제280조 제3항
- 민사집행법 제288조 제1항
- 민사집행법 제102조 제1항·제2항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성