부동산 경매

배당요구 종기 뒤 이중경매를 신청한 후순위 근저당권자도 선행 매각허가에 항고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 선행 경매의 배당요구 종기 뒤에 설정된 후순위 근저당권자가 권리신고 없이 이중경매만 신청했다면 선행 사건의 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 없습니다. 대법원은 이중경매에서 이해관계인은 선행 사건을 기준으로 정하고, 이런 신청인은 선행 사건의 이해관계인이 아니라고 보았습니다. 지금은 근저당권 설정일과 선행 사건의 배당요구 종기, 권리신고 여부를 비교하십시오.

이중경매를 신청했다고 해서 선행 사건의 모든 결정에 불복할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 항고 가능 여부는 선행 사건 기준으로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 한 상가에 대해 1순위 근저당권자의 경매가 시작되어 배당요구 종기가 그해 6월로 정해졌습니다. B사는 2024년 9월 상가 소유자에게 돈을 빌려주고 후순위 근저당권을 설정한 뒤, 2025년 이 상가에 이중경매를 신청했습니다. B사는 선행 사건에 권리신고를 하지 않았습니다. 2026년 선행 사건에서 매각허가결정이 나자 B사는 매각가가 너무 낮다며 즉시항고를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이중경매 신청인은 선행 사건의 매각허가에 항고할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 이미 경매개시결정이 된 부동산에 다른 경매신청이 있으면 법원은 다시 개시결정을 하되 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 경매하므로, 이해관계인의 범위도 선행 사건을 기준으로 정합니다. 선행 사건의 배당요구 종기 뒤에 설정된 후순위 근저당권자로서 그때까지 권리신고를 하지 않은 이중경매신청인은 선행 사건의 이해관계인이 아닙니다.

이 결정은 이해관계인이 아닌 사람이 낸 매각허가결정 즉시항고는 부적법하고 보정할 수도 없으므로 집행법원이 각하해야 하며, 집행법원이 각하하지 않고 기록을 보냈다면 항고심이 각하해야 한다고 보았습니다.

누가 매각허가결정에 즉시항고할 수 있나요?

이해관계인, 매수인, 매수신고인만 할 수 있습니다. 이해관계인은 매각허가 여부 결정으로 손해를 볼 때에만 즉시항고를 할 수 있고, 매수인이나 매수신고인은 매각허가에 정당한 이유가 없다는 등의 사유로 항고할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 이해관계인을 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 정합니다. 경매에 사실상 이해관계가 있어도 이 목록에 들지 않으면 이해관계인이 아닙니다.

후순위 근저당권자가 할 수 있는 일은 무엇인가요?

선행 사건에 권리신고를 해 이해관계인이 되는 것이 먼저입니다. 권리를 증명한 부동산 위의 권리자는 이해관계인이 되어 매각기일 통지를 받고, 매각허가에 관한 의견을 진술하며, 손해를 볼 때 즉시항고를 할 수 있습니다.

즉시항고는 매각허가결정을 고지받은 날부터 1주 안에 원심법원에 항고장을 내야 합니다. 선행 사건이 취하되거나 취소되면 이중경매 신청에 따라 절차가 이어지므로, 그때는 자기 사건에서 권리를 행사할 수 있습니다.

이중경매 후순위 권리자 대응 순서

• 선행 사건 확인 - 선행 경매의 사건번호와 배당요구 종기를 확인합니다. 이해관계인 판단의 기준이 됩니다.
• 설정일 비교 - 근저당권 설정일이 선행 사건의 배당요구 종기보다 앞서는지 뒤지는지 확인합니다.
• 권리신고 - 매각허가 전에 선행 사건에 권리신고서와 등기사항증명서를 냅니다. 이해관계인 지위를 분명히 합니다.
• 의견 진술 - 매각결정기일에 출석해 매각허가에 관한 의견을 진술합니다. 이의는 매각허가가 있을 때까지 해야 합니다.
• 즉시항고 - 이해관계인이 된 뒤 손해가 있으면 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선행 사건이 정지되어 이중경매 절차로 진행될 가능성이 있다면 두 사건 기록을 함께 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가결정 불복과 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중경매에서 이해관계인은 어느 사건 기준인가요?
  선행 사건 기준입니다. 이미 개시결정이 된 부동산에 다른 경매신청이 있으면 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 경매하므로, 이해관계인의 범위도 선행 경매사건을 기준으로 정한다는 것이 대법원 결정입니다.
• 경매절차의 이해관계인은 누구인가요?
  압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람입니다. 사실상 이해관계만 있는 사람은 포함되지 않습니다.
• 이해관계인이 아닌 사람의 항고는 어떻게 되나요?
  부적법하고 보정할 수도 없으므로 집행법원이 결정으로 각하해야 합니다. 집행법원이 각하하지 않고 기록을 항고심으로 보냈다면 항고심이 항고를 각하합니다. 항고 이유가 옳더라도 판단받지 못합니다.
• 매각허가결정에 누가 즉시항고할 수 있나요?
  이해관계인은 매각허가 여부의 결정으로 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가에 정당한 이유가 없다고 주장하는 매수인이나 매각허가를 주장하는 매수신고인도 항고할 수 있습니다.
• 즉시항고 기한은 얼마인가요?
  매각허가결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 원심법원에 내야 합니다. 이유를 적지 않았다면 항고장을 낸 날부터 10일 안에 항고이유서를 내야 하고, 내지 않으면 항고가 각하될 수 있습니다.
• 선행 사건이 취하되면 어떻게 되나요?
  먼저 개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 절차가 취소되면 법원은 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행합니다. 이때 이중경매신청인은 자기 사건의 압류채권자로서 이해관계인이 됩니다.

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