부동산 경매

여러 필지가 한꺼번에 경매될 때 한 필지 공유자는 전부를 우선매수할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집행법원이 여러 부동산을 일괄매각하기로 한 이상 그중 한 필지의 공유자는 특별한 사정이 없으면 매각대상 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 대법원 2005마1078 결정은 일괄매각 대상 일부의 공유자를 전체에 대해 우대할 이유가 없다고 보았습니다. 지금은 매각물건명세서에서 일괄매각 여부와 매각기일을 확인하십시오.

일괄매각 전체 대금을 마련해 우선매수신고를 준비할 필요는 없습니다. 일괄매각이 유지되면 우선매수신고 자체가 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2022. 7. 형제와 함께 A토지를 2분의 1씩 상속받았습니다. 형제는 A토지 지분 외에 붙어 있는 B토지를 단독으로 가지고 있었는데, 2025. 10. 형제의 채권자들이 경매를 신청했고 법원은 A토지 지분과 B토지를 일괄매각하기로 했습니다. 2026. 5. 매각기일에 R씨는 공유자로서 최고가매수신고인과 같은 가격으로 두 토지 전부를 우선매수하겠다고 신고하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일괄매각에서 일부 공유자는 우선매수를 할 수 없나요?

할 수 없습니다. 공유자 우선매수권은 채무자의 공유지분이 매각될 때 기존 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 그 지분을 우선 매수하도록 한 제도입니다. 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 신고해야 하며, 그러면 법원은 최고가매수신고가 있어도 공유자에게 매각을 허가합니다.

대법원 2006. 3. 13. 자 2005마1078 결정은 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 일부 부동산의 공유자는 특별한 사정이 없으면 매각대상 전체에 대해 우선매수권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 우선매수권은 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하므로 제한적으로 운용해야 하고, 일괄매각은 여러 부동산을 한 사람에게 귀속시키려는 제도라는 이유입니다.

일괄매각은 어떤 경우에 하나요?

법원은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 한 사람이 일괄매수하는 것이 알맞다고 인정하면 직권이나 이해관계인의 신청으로 일괄매각을 결정합니다. 붙어 있는 토지나 토지와 그 위 건물처럼 함께 쓰는 것이 합리적인 경우가 대표적입니다.

일괄매각 대상 중 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전부를 불허가해야 합니다. 대법원 2005마1078 결정은 이 원칙과 비교해, 일부 부동산의 공유자에 불과한 사람에게 전체 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는다고도 보았습니다. 그래서 공유자가 지분을 지키려면 일괄매각결정 자체를 다투거나 개별매각을 구하는 방향으로 가야 합니다.

우선매수신고가 부적법하면 매각허가결정에 항고할 수 있나요?

할 수 없습니다. 이해관계인은 매각허가 여부 결정으로 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있는데, 대법원 2005마1078 결정은 공유자의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 그 공유자는 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 없다고 보았습니다.

적법한 우선매수신고가 있으면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 이 효과도 우선매수신고가 적법할 때에만 생깁니다. 일괄매각에서는 공유자도 일반 매수신청인으로 입찰해 최고가를 써내는 방법이 남아 있고, 이때는 집행법원이 정한 매수신청 보증을 제공합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 경매는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

일괄매각 공유자 우선매수 대응 순서

• 매각물건명세서 확인 - 일괄매각 여부와 대상 부동산 목록을 확인합니다. 공유 지분이 어느 필지에 있는지 봅니다.
• 개별매각 의견 제출 - 매각기일 전에 개별매각이 알맞다는 사정을 서면으로 냅니다. 일괄매각결정은 매각기일 전까지 할 수 있습니다.
• 우선매수 가능성 판단 - 개별매각으로 바뀌면 자기 공유 필지 지분에 우선매수신고를 준비합니다. 매각기일까지 보증을 제공합니다.
• 일반 입찰 검토 - 일괄매각이 유지되면 일반 매수신청인으로 전체에 입찰할지 정합니다. 매수신청 보증을 준비합니다.
• 매각 후 공유관계 정리 - 제3자가 매수하면 새 공유자와 공유물 관리·분할을 협의합니다. 협의가 안 되면 공유물분할을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일괄매각 대상 모든 부동산에 신고인이 공유자로 들어가 있거나 부동산들이 사실상 하나로만 쓰일 수 있다면 등기부와 현황조사서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의·즉시항고와 공유 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 우선매수신고는 언제까지 하나요?
  매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다고 신고합니다. 신고와 보증 제공은 매각기일 당일 집행관에게 합니다. 일괄매각이 유지되면 이 신고는 받아들여지지 않습니다.
• 우선매수신고가 있으면 최고가매수인은요?
  법원은 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 매각을 허가하고, 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 공유자가 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 매각될 수 있으니 대금 마련 계획을 먼저 세웁니다.
• 일괄매각결정은 언제까지 나오나요?
  일괄매각결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 매각물건명세서나 매각기일 공고에서 일괄매각 여부를 확인하고, 이의가 있으면 그 전에 개별매각이 알맞다는 의견을 서면으로 내야 합니다.
• 여러 공유자가 함께 신고하면 어떻게 되나요?
  여러 공유자가 우선매수신고를 하고 절차를 마치면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 채무자의 지분을 나누어 매수합니다. 협의로 한 사람이 매수하도록 정할 수도 있으므로 공유자끼리 미리 의논해 둡니다.
• 일괄매각에서 공유자도 입찰할 수 있나요?
  네, 일반 매수신청인으로 입찰할 수 있습니다. 이때는 우선권 없이 다른 매수신청인과 가격으로 경쟁하고, 집행법원이 정한 금액과 방법에 맞는 매수신청 보증을 집행관에게 제공해야 합니다.
• 우선매수를 거부당하면 항고할 수 있나요?
  일괄매각이 유지된 상태에서 한 우선매수신고는 부적법하므로 매각허가결정에 즉시항고를 할 수 없습니다. 대법원 2005마1078 결정의 판단입니다. 다툴 것은 일괄매각결정의 적정성입니다.

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