보증금 가압류 뒤 집이 팔리면 누구에게 청구하나요?

새 집주인에게 청구합니다. 대법원 2011다49523 전원합의체 판결은 대항력 있는 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 뒤 주택이 양도되면 양수인이 제3채무자 지위도 승계하고, 가압류채권자는 양수인에 대해서만 가압류 효력을 주장할 수 있다고 보았습니다.

새 집주인은 왜 보증금 반환 의무를 지나요?

임대인 지위를 법률상 당연히 승계하기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 그 결과 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 빠집니다.

옛 집주인에게 추심할 수는 없나요?

없습니다. 같은 판결은 양도인이 임대차관계에서 탈퇴해 보증금반환채무를 면하므로 가압류채권자는 양도인에게 가압류 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 옛 집주인을 상대로 추심금 소송을 내면 기각될 가능성이 큽니다.

새 집주인이 보증금을 임차인에게 주면요?

가압류채권자에게 대항하지 못합니다. 민사집행법 제227조 제1항에 따라 제3채무자는 채무자에게 지급이 금지되고, 이 지위가 새 집주인에게 넘어왔기 때문입니다. 가압류채권자는 판결을 받아 새 집주인에게 다시 추심할 수 있습니다.

임차인에게 대항력이 없으면 어떻게 되나요?

새 집주인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 양수인이 임대인 지위를 승계하므로, 대항력이 없으면 원래 임대인을 제3채무자로 삼아야 합니다.

원안의 주택임대차보호법 제3조 제3항은 지금도 같나요?

조문 위치가 바뀌었습니다. 원안과 판결이 인용한 제3조 제3항의 양수인 임대인 지위 승계 규정은 현행법에서는 제3조 제4항에 있습니다. 내용은 같으므로 판결의 결론은 그대로 적용됩니다.

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가압류

세입자 보증금을 가압류했는데 집주인이 집을 팔면 누구에게 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

새 집주인에게 받아야 합니다, 대항력 있는 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 뒤 주택이 팔리면 양수인이 가압류의 제3채무자 지위도 함께 넘겨받습니다. 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계해 보증금반환채무를 면책적으로 인수하므로, 가압류채권자는 양수인에게만 가압류 효력을 주장할 수 있다는 것이 대법원 전원합의체 판결입니다. 지금은 등기부로 소유자 변경일을 확인하고 새 소유자에게 가압류 사실을 알려 두십시오.

그 자리에서

가압류한 보증금의 주택이 팔렸다는 사실을 알았다면 새 소유자에게 가압류결정문 사본을 보내 가압류 사실을 알리십시오. 새 소유자가 모르고 임차인에게 보증금을 돌려주면 분쟁이 복잡해집니다.

주택이 팔렸다고 새 소유자를 상대로 가압류를 다시 신청할 필요는 없습니다. 기존 가압류의 제3채무자 지위가 새 소유자에게 넘어가므로 그대로 효력을 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

NN씨는 2024년 임차인 OO씨에게 받을 돈 1억원을 보전하려고, OO씨가 집주인 PP씨에게 가진 전세보증금 3억원 반환채권을 가압류했습니다. OO씨는 전입신고와 입주를 마쳐 대항력이 있었습니다. 2025년 PP씨가 집을 QQ씨에게 팔았고, 2026년 임대차가 끝나자 NN씨는 누구에게 추심해야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔리면 가압류의 제3채무자는 누가 되나요?

새 집주인이 됩니다. 대항력을 갖춘 임대차의 목적인 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항이 이를 정하고, 원안 당시에는 같은 내용이 제3조 제3항에 있었습니다.

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 이 승계가 법률상 당연승계이므로 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 빠지며, 보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자 지위도 임대인 지위와 분리될 수 없어 양수인에게 함께 이전된다고 보았습니다.

옛 집주인에게는 가압류 효력을 주장할 수 없나요?

주장할 수 없습니다. 같은 판결은 가압류채권자가 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 가압류 효력을 주장할 수 있다고 보았습니다. 양수인이 제3채무자 지위를 승계하지 않으면 가압류권자는 주택 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 잃는 불이익을 입기 때문입니다.

이 판결에는 가압류의 처분금지 효력 때문에 제3채무자 지위가 양수인에게 넘어가지 않는다는 대법관 5명의 반대의견이 있었지만, 다수의견이 현재의 판례입니다.

새 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주면 어떻게 되나요?

새 집주인은 가압류채권자에게 대항하지 못합니다. 가압류된 채권의 제3채무자는 채무자에게 지급하지 말라는 명령을 받은 상태이고, 이 지위가 새 집주인에게 넘어왔으므로 임차인에게 돌려준 보증금은 가압류채권자와의 관계에서 변제로 인정되지 않습니다. 가압류채권자는 판결을 받은 뒤 새 집주인에게 추심할 수 있습니다.

임차인에게 대항력이 없으면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 이 판결은 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차를 전제로 합니다. 임차인이 주택 인도와 전입신고를 마치지 않아 대항력이 없다면 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않으므로, 가압류채권자는 원래 임대인을 제3채무자로 삼아야 합니다.

보증금 가압류 주택 양도 대응 순서

대항력 확인 - 임차인의 전입신고일과 입주일을 확인합니다. 대항력이 있어야 양수인이 제3채무자 지위를 승계합니다.
소유자 변경 확인 - 등기부에서 소유권이전 날짜와 새 소유자를 확인합니다. 추심 상대가 여기서 정해집니다.
새 소유자에 통지 - 가압류결정문 사본을 새 소유자에게 보내 가압류 사실을 알립니다. 이중지급 분쟁을 줄입니다.
본안 판결 - 임차인을 상대로 본안 소송을 진행해 집행권원을 얻습니다. 가압류를 본압류로 이전하는 근거입니다.
추심 - 새 소유자를 제3채무자로 한 압류·추심명령을 받아 보증금에서 추심합니다. 임대차 종료 뒤 반환 시점에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 대항력을 갖추지 못했거나 주택이 경매로 넘어간 경우라면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환채권의 가압류와 추심, 명도 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

보증금을 가압류해 둔 채권자는 집주인이 바뀌면 가압류가 소용없어진다고 걱정하거나, 반대로 옛 집주인에게 계속 청구할 수 있다고 생각합니다. 실제로는 대항력 있는 임대차라면 새 집주인이 제3채무자 자리를 그대로 이어받고, 옛 집주인은 빠집니다. 추심 상대를 잘못 고르면 소송이 헛돕니다.

필요한 기록은 임차인의 전입신고일과 입주일, 가압류결정의 송달일, 소유권이전 등기일입니다. 새 소유자에게 가압류 사실을 알린 내용증명과 그 도달일도 남겨 두면, 새 소유자가 모르고 보증금을 돌려줬다는 주장을 막는 데 쓰입니다.

추심금 소송에서는 새 소유자가 제3채무자라는 점을 이 판결로 주장하고, 임대차 종료일과 보증금 반환 여부를 확인합니다. 새 소유자가 임차인에게 이미 보증금을 줬더라도 가압류채권자에게 대항할 수 없으므로 다시 지급할 의무가 생기고, 그만큼 회수 가능성이 커집니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

가압류결정문·송달증명원·등기사항전부증명서·임차인의 전입 관련 자료를 준비해 주시면, 제3채무자 지위 승계 여부·추심 상대방·이중지급 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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