가압류

세입자 보증금을 가압류했는데 집이 팔리면 새 집주인에게 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권을 가압류한 뒤 집이 양도되면 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위를 이어받습니다. 대법원 전원합의체는 이 경우 가압류채권자가 새 집주인에게만 가압류 효력을 주장할 수 있다고 보았습니다. 지금은 집의 소유권이 언제 넘어갔는지와 임차인의 대항력 여부를 등기부와 주민등록으로 확인하십시오.

종전 집주인을 상대로 가압류를 새로 하거나 제3채무자를 바꿔 달라고 신청할 필요는 없습니다. 제3채무자 지위는 법률상 당연히 새 집주인에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025년 3월 거래처 대표 B씨에게 받을 물품대금 5천만원을 보전하려고, B씨가 세입자로 사는 아파트의 보증금 3억원 반환채권을 가압류했습니다. B씨는 그 아파트에 입주와 전입을 마친 상태였습니다. 2026년 2월 집주인이 아파트를 C씨에게 팔자, A사는 가압류를 누구에게 주장해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔리면 가압류의 제3채무자는 누가 되나요?

새 집주인입니다. 대항력 있는 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 이 승계는 법률상 당연승계여서 보증금반환채무도 면책적으로 인수됩니다. 전원합의체 판결은 제3채무자 지위가 임대인 지위와 분리될 수 없으므로 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위도 함께 승계한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서는 이 승계 규정이 제3조 제4항에 있습니다.

그 결과 종전 집주인은 임대차관계에서 빠지고 보증금반환채무를 면합니다. 가압류채권자는 종전 집주인이 아니라 새 집주인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다.

새 집주인이 모르고 임차인에게 보증금을 주면 어떻게 되나요?

새 집주인은 승계한 가압류의 지급금지 효력을 받으므로, 가압류를 무시하고 임차인에게 보증금을 주었다면 가압류채권자에게 그 지급으로 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 판결의 보충의견은 새 집주인이 가압류 사실을 모르고 과실 없이 지급한 경우 채권의 준점유자에 대한 변제로 보호할 여지를 언급했습니다. 그래서 새 집주인에게 가압류 사실을 알리는 통지가 실무상 필요합니다.

통지는 결정문 사본을 붙인 내용증명으로 보내고 도달 여부를 확인합니다. 새 집주인이 통지를 받은 뒤 보증금을 지급했다면 선의·무과실 주장을 하기 어렵습니다.

임차인에게 대항력이 없으면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 임차인이 입주와 전입을 마치지 않았거나 양도 전에 주민등록을 옮겨 대항력이 없었다면, 새 집주인은 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 이때는 종전 집주인이 계속 보증금반환채무를 지고, 가압류의 제3채무자도 종전 집주인으로 남습니다.

가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하려는 절차이므로, 본안 판결을 받은 뒤 압류·추심명령으로 옮겨 제3채무자에게 직접 청구합니다. 제3채무자가 새 집주인인지 종전 집주인인지는 이 대항력 판단에 따라 정해집니다.

보증금 가압류 후 양도 대응 순서

• 소유권 이전 확인 - 등기부에서 소유권 이전 날짜와 새 소유자를 확인합니다. 가압류 결정 송달 뒤 양도됐는지 봅니다.
• 대항력 확인 - 임차인의 입주·전입 여부를 주민등록표와 현장 확인으로 봅니다. 대항력이 있어야 새 소유자가 제3채무자가 됩니다.
• 새 소유자 통지 - 결정문 사본과 함께 지급금지 내용을 내용증명으로 보냅니다. 선의 변제 주장을 막는 근거가 됩니다.
• 본안 소송 - 채무자를 상대로 대금 청구 소송을 제기해 집행권원을 받습니다. 가압류만으로는 추심할 수 없습니다.
• 압류·추심 - 판결 뒤 새 소유자를 제3채무자로 압류·추심명령을 받아 보증금 반환 시점에 추심합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 전에 이미 임대차가 끝나 보증금 반환 시기가 지났거나 새 집주인이 보증금을 공탁한 경우라면 공탁 기록과 계약 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권 가압류와 압류·추심, 주택 임대차 보증금 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종전 집주인에게 추심을 청구할 수는 없나요?
  임차인에게 대항력이 있었다면 청구할 수 없습니다. 종전 집주인은 양도로 임대차관계에서 빠져 보증금반환채무를 면하고, 가압류채권자는 새 집주인에게만 가압류 효력을 주장할 수 있다는 것이 전원합의체 판결입니다.
• 새 집주인에게 가압류 결정을 다시 송달해야 하나요?
  제3채무자 지위는 법률상 승계되므로 새로 송달받아야 효력이 생기는 것은 아닙니다. 다만 새 집주인이 모르고 임차인에게 지급하면 선의 변제 주장이 나올 수 있어, 결정문 사본을 내용증명으로 보내 두는 것이 안전합니다.
• 가압류 전에 이미 집이 팔렸다면요?
  가압류 신청 당시 이미 새 집주인이 임대인 지위를 승계했다면 처음부터 새 집주인을 제3채무자로 적어야 합니다. 종전 집주인을 제3채무자로 한 가압류는 효력이 없을 수 있으니 등기부를 먼저 확인하십시오.
• 집이 경매로 넘어간 경우도 같은가요?
  경매 매수인이 대항력 있는 임차권을 인수하는 경우에는 매수인이 임대인 지위를 승계하므로 같은 논리가 적용될 여지가 있습니다. 임차권이 경락으로 소멸하면 임차인의 배당금에 대해 가압류채권자가 권리를 행사하는 문제로 바뀝니다.
• 가압류만 해 두면 돈을 받을 수 있나요?
  가압류는 보전 절차여서 그것만으로 돈을 받을 수 없습니다. 채무자를 상대로 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 받은 뒤, 압류·추심명령을 받아 제3채무자에게 청구해야 합니다. 가압류는 본압류로 옮겨 갈 때 순위를 지켜 주는 역할을 합니다.
• 임차인이 보증금을 받고 이사하면 어떻게 되나요?
  제3채무자가 가압류를 알면서 임차인에게 보증금을 지급했다면 그 지급으로 가압류채권자에게 대항할 수 없어 이중 지급 위험을 집니다. 이사 일정을 알게 되면 새 집주인에게 지급 보류를 다시 요청하고, 본안 절차를 서두르십시오.

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