채권압류·추심

세입자 보증금에 전부명령이 왔는데 밀린 월세를 빼고 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인은 임차보증금에 전부명령이 내려와도 밀린 월세와 명도할 때까지 생긴 채권을 먼저 빼고 남은 금액만 전부채권자에게 주면 됩니다. 대법원은 보증금반환채권이 임대인의 채권을 공제한 잔액에 대해서만 발생하므로 전부명령도 그 잔액에 관해서만 유효하다고 보았습니다. 지금은 연체 월세 내역과 명도 예정일부터 정리해 두십시오.

전부명령이 송달된 뒤에 밀린 월세라도 공제할 수 있습니다. 송달 전 연체분만 뺄 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2024년 가게를 보증금 1,500만원, 월세 250만원에 임대했습니다. 2026년 8월 임차인의 채권자가 보증금 1,500만원에 압류 및 전부명령을 받아 A씨에게 전액을 청구했습니다. 그런데 임차인은 월세를 5개월째 내지 않았고, 계약이 끝나는 이번 달 월세도 낼 것 같지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전부명령이 있어도 밀린 월세를 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 임차보증금은 임대차가 끝나고 건물을 돌려받을 때까지 임대인이 임차인에게 갖는 월세, 손해배상 같은 모든 채권을 담보하므로, 이를 공제한 잔액이 있을 때에만 임차인의 보증금반환채권이 생깁니다. 대법원은 보증금반환채권에 대한 전부명령도 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 유효하다고 판단했습니다.

전부명령이 확정되면 압류된 채권은 지급에 갈음해 전부채권자에게 넘어가지만, 넘어가는 것은 임차인이 가진 권리 그대로입니다. 임차인에게 주장할 수 있는 공제는 전부채권자에게도 주장할 수 있습니다.

전부명령 송달 뒤에 밀린 월세도 공제되나요?

공제됩니다. 원심은 전부명령 송달 때까지 이미 이행기가 된 연체 월세만 공제할 수 있다고 보았지만, 대법원은 이를 파기하고 명도할 때까지 생긴 채권을 모두 공제할 수 있다고 보았습니다. 이번 달처럼 앞으로 밀릴 월세도 명도 전이라면 공제 대상입니다.

예를 들어 보증금 1,500만원에 월세 250만원인 가게에서 월세가 5개월 밀려 1,250만원이고 계약이 끝나는 이번 달 월세 250만원도 내지 않았다면, 공제할 금액은 1,500만원이 되어 남는 보증금이 없습니다. 이때 전부채권자의 청구는 받아들여지지 않습니다.

임차인이 늦게 나가면 그 기간 손해도 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차가 끝난 뒤 건물을 돌려받을 때까지 생긴 손해배상채권도 담보하므로, 계약 종료 뒤 임차인이 계속 점유한 기간의 월세 상당액이나 원상복구 비용도 공제할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 임대차는 목적물 사용과 차임 지급을 약정하는 계약이라는 구조가 같습니다.

주택 소액보증금은 전부명령 대상이 아닌가요?

주택 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류할 수 없는 채권입니다. 주택 임대차라면 전부명령이 소액보증금 부분까지 미치는지 확인해야 하고, 그 부분은 임차인에게 돌려주어야 합니다.

상가나 사무실이라면 이 압류금지 규정이 적용되지 않으므로 공제 후 잔액 전부가 전부명령 대상이 됩니다.

보증금 전부명령 대응 순서

• 결정문 확인 - 전부명령의 대상 금액과 확정 여부를 확인합니다. 확정되어야 전부채권자에게 지급할 의무가 생깁니다.
• 공제 채권 정리 - 연체 월세, 관리비, 원상복구 비용을 날짜별로 정리합니다. 명도일까지 생길 월세도 포함합니다.
• 회신서 발송 - 전부채권자에게 공제 내역과 잔액을 적어 회신합니다. 잔액이 없으면 지급할 금액이 없다고 밝힙니다.
• 명도와 정산 - 임차인에게서 건물을 돌려받은 날 최종 정산합니다. 잔액이 있으면 그 금액만 전부채권자에게 지급합니다.
• 소송 대비 - 전부금 소송이 들어오면 공제 채권을 항변으로 주장합니다. 월세 입금 내역과 계약서를 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 보증금에 전부명령이 여러 건 들어왔거나 임차인이 임차권등기를 해 둔 경우에는 지급 순서와 공탁 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 압류·전부명령에 대한 제3채무자 대응과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전부명령 송달 전 연체분만 공제할 수 있나요?
  아닙니다. 대법원은 전부명령 송달 때까지 이행기가 된 연체 월세만 공제할 수 있다고 본 원심을 파기하고, 명도할 때까지 생긴 임대인의 채권을 모두 공제할 수 있다고 보았습니다. 송달 뒤에 밀린 월세와 명도 지연 손해도 공제 대상입니다.
• 공제 후 남은 보증금이 없으면 어떻게 하나요?
  전부채권자에게 줄 돈이 없습니다. 전부명령은 공제한 잔액에 관해서만 유효하므로, 공제 내역을 적어 회신하면 됩니다. 전부채권자가 소송을 내도 연체 월세 입금 내역과 계약서로 공제를 주장하면 청구가 받아들여지지 않습니다.
• 언제 전부채권자에게 돈을 줘야 하나요?
  임대차가 끝나고 건물을 돌려받아 공제할 금액이 확정된 뒤 잔액을 줍니다. 전부명령이 확정되어도 넘어가는 것은 임차인이 가진 권리 그대로이므로, 임차인이 명도하기 전에는 보증금 반환 시기가 오지 않습니다.
• 주택 세입자 보증금도 전부 압류되나요?
  주택 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금은 압류할 수 없습니다. 주택이라면 전부명령 가운데 이 부분은 효력이 없으므로 그 금액은 임차인에게 돌려주어야 합니다. 상가에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 원상복구 비용도 보증금에서 뺄 수 있나요?
  뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차 존속 중 월세뿐 아니라 건물을 돌려받을 때까지 임대차계약에 따라 생긴 임대인의 모든 채권을 담보합니다. 원상복구 견적서나 실제 공사 영수증으로 금액을 증명하면 전부채권자에게도 공제를 주장할 수 있습니다.
• 전부채권자에게 먼저 보증금을 줘 버렸다면요?
  공제할 채권이 있었는데도 전액을 지급했다면, 임대인은 밀린 월세를 임차인에게 따로 청구해야 합니다. 전부명령이 확정되면 송달 때 변제된 것으로 보는 구조여서 전부채권자에게 돌려달라고 하기는 쉽지 않습니다. 지급 전에 공제 내역을 확정해야 합니다.

비슷한 상황

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