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저당권 경매에서 세입자의 밀린 월세는 보증금 배당액에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 저당권자가 차임채권에 대해 따로 채권집행을 하지 않았더라도 임차인이 연체한 차임은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다. 대법원 2015다230020 판결은 압류 전후와 관계없이 연체 차임이 공제된다고 보았습니다. 지금은 임차인이 월세를 언제부터 얼마나 밀렸는지 확인하십시오.

저당권자가 차임채권에 별도로 압류를 하지 않았다고 해서 연체 차임을 포기한 것으로 볼 필요는 없습니다. 보증금에서 당연히 공제되기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

G은행은 H씨 소유 상가에 근저당권을 가지고 있었고, H씨가 대출을 갚지 않자 2024년 경매를 신청했습니다. 그 상가에는 보증금 5,000만원, 월세 250만원인 임차인이 있었는데, 임차인은 2023년 6월부터 월세를 내지 않았고 매각대금 납부 때까지 연체액이 5,000만원을 넘었습니다. 은행은 차임채권에 대해 따로 채권집행을 하지 않았고, 배당표에는 임차인 보증금 5,000만원이 그대로 올라가 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

연체 차임은 왜 보증금에서 당연히 빠지나요?

보증금은 차임을 포함해 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문입니다. 임대차가 끝나 목적물을 돌려줄 때 연체 차임 등 피담보채무 상당액은 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 저당부동산 경매로 임대차가 끝난 경우에도 같습니다. 사례에서 연체액이 보증금 5,000만원을 넘으므로, 임차인이 배당받을 보증금은 남지 않습니다.

저당권자가 차임에 따로 채권집행을 하지 않아도 되나요?

됩니다. 저당권자가 민사집행법 제273조에 따른 채권집행 방법으로 차임채권에 대해 별개로 저당권을 실행하지 않았어도, 압류 전후와 관계없이 연체 차임 상당액은 보증금에서 당연히 공제됩니다. 별개로 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임을 지급하거나 공탁하지 않았다면, 남은 차임 상당액은 역시 보증금에서 공제됩니다.

차임채권에 대한 저당권 실행을 하지 않았다고 연체 차임이 사라지는 것은 아니라는 뜻입니다. 공제는 보증금의 담보 성질에서 나오는 결과여서, 저당권 실행 여부와 별개로 작동합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제359조와 「민사집행법」 제273조도 판결 당시와 같은 내용입니다.

매각대금 납부 뒤의 차임도 공제되나요?

공제되는 범위는 경매로 임대차가 끝날 때까지의 연체 차임과 차임 상당 부당이득입니다. 대법원 사건에서도 연체를 시작한 날부터 매각대금 납부 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득 합계액을 공제했습니다. 매각대금 납부로 소유권이 매수인에게 넘어간 뒤의 사용 대가는 매수인과 임차인 사이의 문제로 넘어갑니다.

공제 범위를 어떻게 계산하나요?

연체 시작월부터 매각대금 납부 전까지의 월세를 더하고, 관리비나 원상회복 비용처럼 임대차에서 생긴 다른 채무도 함께 봅니다. 사례에서 월세 250만원을 20개월 밀렸다면 5,000만원이 되어 보증금 전액이 공제됩니다. 계산은 계약서의 차임 지급일을 기준으로 합니다.

저당권 경매 연체 차임 대응 순서

• 임대차 조사 - 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 보증금과 차임을 확인합니다. 권리신고 내용과도 대조합니다.
• 연체 내역 정리 - 임대인에게서 차임 입금 내역을 받아 연체 시작월과 금액을 정리합니다. 통장 사본이 증빙입니다.
• 집행법원 제출 - 배당기일 전에 연체 내역과 증빙을 집행법원에 냅니다. 배당표 작성에 반영되도록 합니다.
• 배당표 열람 - 배당기일 3일 전부터 배당표를 열람해 임차인 보증금 배당액을 확인합니다.
• 배당이의 - 연체 차임이 빠지지 않았다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 연체 차임을 다투거나 차임 감액 합의가 있었다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의 소송과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금은 무엇을 담보하나요?
  차임, 목적물 멸실·훼손으로 인한 손해배상 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 대법원 2015다230020 판결은 이 피담보채무 상당액이 임대차 종료 후 목적물 반환 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 차임채권에 저당권을 실행하면 달라지나요?
  크게 달라지지 않습니다. 저당권자가 민사집행법 제273조에 따른 채권집행으로 차임채권에 저당권을 실행한 경우에도, 그 절차에서 임차인이 실제로 차임을 지급하거나 공탁하지 않았다면 남은 차임 상당액은 보증금에서 당연히 공제됩니다.
• 압류 전에 밀린 월세도 공제되나요?
  공제됩니다. 대법원 2015다230020 판결은 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 상당액이 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 압류 후 차임에만 저당권 효력이 미친다는 민법 제359조와는 별개의 문제입니다.
• 임차인이 우선변제권이 있어도 공제되나요?
  공제됩니다. 우선변제권은 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 순위의 문제이고, 받을 보증금 액수 자체는 연체 차임을 공제한 잔액입니다. 확정일자를 갖춘 임차인이라도 배당받을 금액은 공제 후 남은 보증금입니다.
• 배당표에 반영이 안 됐으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 연체 내역 증빙을 미리 준비해야 합니다.
• 상가 임대차도 같은 기준인가요?
  같습니다. 대법원 2015다230020 판결의 법리는 부동산 임대차 보증금 일반에 관한 것이어서 주택과 상가를 가리지 않습니다. 사안도 저당부동산에 관한 임대차였습니다. 다만 상가건물 임대차보호법의 적용 범위는 따로 확인합니다.

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