배당

근저당 잡은 땅이 수용됐는데 배당요구를 놓쳤다면 다른 채권자에게 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 근저당권자가 수용보상금에 대해 압류나 배당요구 같은 물상대위권 행사를 하지 않아 우선변제권을 잃었다면, 그 보상금을 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 대법원은 수용 토지에 저당권 등기가 되어 있었다는 것만으로는 보상금에서 우선변제를 받을 수 없고, 물상대위권을 행사하지 않은 저당권자는 부당이득반환도 청구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 보상금이 아직 지급·배당 전인지부터 확인해 두십시오.

근저당을 먼저 잡아 두었다는 사실만으로 수용보상금이 자동으로 내 몫이 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 채무자에게 1억 5,000만원을 빌려주고 채무자 소유 토지에 근저당권을 설정했습니다. 2025년 그 토지가 도로 사업으로 수용되고 보상금이 법원에 공탁됐는데, 다른 채권자들이 공탁금을 압류해 배당절차가 진행됐습니다. J씨는 바쁜 사정으로 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 못했고, 배당은 다른 채권자들에게 끝났습니다. J씨는 근저당권자인 자신이 먼저 받았어야 할 돈이니 다른 채권자들에게 돌려달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용된 땅의 근저당권은 보상금에 효력이 미치나요?

물상대위로 미칩니다. 다만 저당권자가 직접 권리를 행사해야 합니다. 질권은 질물이 멸실·훼손되거나 공용징수로 설정자가 받을 금전에도 행사할 수 있고, 그 지급 전에 압류해야 합니다. 이 규정은 저당권에 준용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

대법원은 이미 다른 채권자가 보상금을 압류해 특정된 경우에는 저당권자가 스스로 압류하지 않아도 물상대위권을 행사할 수 있지만, 그 방법은 담보권 존재를 증명하는 서류를 내서 채권압류 및 전부명령을 신청하거나 배당요구를 하는 것이라고 보았습니다. 수용 토지에 등기가 되어 있었다는 것만으로는 보상금에서 우선변제를 받을 수 없습니다.

물상대위권은 어떻게 행사하나요?

두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 담보권의 존재를 증명하는 서류(등기사항증명서)를 집행법원에 내고 보상금 채권에 대한 압류 및 전부명령이나 추심명령을 신청합니다. 민법 제342조에 따라 설정자가 받을 금전에 권리를 행사하는 경우에도 같은 절차입니다.

둘째, 다른 채권자가 이미 압류해 배당절차가 진행 중이라면 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 합니다. 배당요구는 제3채무자가 공탁 신고를 한 때, 채권자가 추심 신고를 한 때, 집행관이 현금화한 금전을 법원에 낸 때까지 해야 합니다.

배당요구를 놓치면 다른 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다33137 판결은 저당권자가 물상대위권 행사에 나아가지 않아 우선변제권을 잃은 이상, 다른 채권자가 보상금이나 변제공탁금에서 이익을 얻었더라도 저당권자는 이를 부당이득으로 반환청구할 수 없다고 보았습니다.

부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 준 경우 성립합니다. 물상대위권을 행사하지 않은 저당권자는 보상금에 대해 우선변제를 받을 지위 자체를 잃었으므로, 다른 채권자의 배당은 법률상 원인 없는 이익이 아닙니다.

남는 길은 채무자에 대한 대여금 채권 자체입니다. 근저당권은 목적물이 수용돼 소멸했더라도 채권은 남으므로, 채무자의 다른 재산에 대해 집행권원을 얻어 강제집행할 수 있습니다.

수용보상금 물상대위 대응 순서

• 수용 사실 확인 - 사업인정 고시와 보상 협의 일정을 확인합니다. 저당 토지가 공익사업 부지에 포함되면 곧바로 준비합니다.
• 보상금 지급 상태 확인 - 보상금이 지급 전인지, 공탁됐는지, 다른 채권자가 압류했는지 확인합니다. 지급 뒤에는 물상대위를 할 수 없습니다.
• 압류·전부명령 신청 - 등기사항증명서를 첨부해 보상금 채권에 압류·전부명령을 신청합니다. 다른 압류가 없을 때의 방법입니다.
• 배당요구 - 이미 배당절차가 진행 중이면 종기 전에 배당요구를 합니다. 늦으면 우선변제권을 잃습니다.
• 채무자 재산 추적 - 우선변제권을 잃었다면 대여금 청구 소송과 다른 재산 가압류로 전환합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보상금이 협의취득 대금으로 지급됐거나 공탁 사유가 복잡하게 얽힌 경우에는 공탁서와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용보상금 배당과 담보권 실행, 채권 추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수용되면 근저당권은 어떻게 되나요?
  토지 소유권이 사업시행자에게 넘어가면서 근저당권은 그 토지에 대해 소멸하고, 대신 채무자가 받을 보상금에 물상대위로 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 보상금이 지급되기 전에 압류해야 하므로, 저당권자가 직접 절차를 밟지 않으면 우선변제를 받지 못합니다.
• 다른 채권자가 먼저 압류하면 저도 압류해야 하나요?
  이미 다른 채권자가 압류해 보상금이 특정됐다면 스스로 압류하지 않아도 됩니다. 그러나 담보권 존재를 증명하는 서류를 내고 압류·전부명령을 신청하거나 배당요구를 해야 합니다. 등기가 있다는 것만으로는 우선변제를 받을 수 없습니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  제3채무자가 공탁 신고를 한 때, 채권자가 추심 신고를 한 때, 집행관이 현금화한 금전을 법원에 낸 때까지입니다. 수용보상금이 공탁되고 공탁 사유가 신고됐다면 그 시점이 기준이 되므로 공탁 통지를 받는 즉시 준비해야 합니다.
• 배당이 끝난 뒤 다른 채권자에게 돌려달라고 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다33137 판결은 물상대위권을 행사하지 않아 우선변제권을 잃은 저당권자는 다른 채권자가 보상금이나 공탁금에서 이익을 얻었더라도 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 그러면 빌려준 돈은 못 받게 되나요?
  채권 자체는 남습니다. 우선변제권을 잃었을 뿐 채무자에 대한 대여금 채권은 그대로이므로 대여금 청구 소송으로 판결을 받아 채무자의 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 판결 전에 다른 재산을 가압류해 두면 회수 가능성이 높아집니다.
• 물상대위 신청 때 무엇을 내야 하나요?
  담보권의 존재를 증명하는 서류를 내야 합니다. 등기나 등록이 필요한 권리라면 등기사항증명서가 기본이고, 근저당권설정계약서와 채권액을 보여 주는 대여 계약서를 함께 냅니다. 민법 제342조에 따라 설정자가 받을 금전에 권리를 행사하는 경우에도 같습니다.

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
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