채권압류·추심

저당 부동산을 압류한 뒤 생긴 월세에도 저당권 효력이 미치나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 뒤 저당권설정자가 받을 차임채권에도 저당권의 효력이 미칩니다. 다만 대법원 2015다230020 판결은 이 차임에 대한 저당권 실행은 부동산 경매가 아니라 민사집행법 제273조의 채권집행으로 따로 해야 한다고 보았습니다. 지금은 경매개시결정 뒤 임차인이 누구에게 월세를 내고 있는지 확인하십시오.

부동산 경매 법원이 월세까지 알아서 걷어 주리라 기다릴 필요는 없습니다. 차임은 채권집행으로 따로 걷어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

J캐피탈은 K씨 소유 상가 건물에 근저당권을 가지고 있었고, 2025년 3월 임의경매개시결정으로 압류 효력이 생겼습니다. 이 건물에는 월세 합계 900만원을 내는 임차인 3명이 있었는데, 경매가 1년 가까이 진행되는 동안 K씨는 계속 월세를 받아 썼습니다. J캐피탈은 압류 이후의 월세에도 저당권 효력이 미치는지, 미친다면 어떻게 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류 후 월세에 저당권 효력이 미치는 근거는 무엇인가요?

민법 제359조가 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 뒤 설정자가 그 부동산에서 수취한 과실이나 수취할 수 있는 과실에 미친다고 정하기 때문입니다. 대법원은 여기의 과실에 천연과실뿐 아니라 법정과실도 포함된다고 보았습니다. 월세는 물건의 사용대가로 받는 금전이어서 법정과실입니다. 그래서 사례처럼 2025년 3월 압류 효력이 생긴 뒤의 월세채권에는 J캐피탈의 저당권 효력이 미칩니다.

반대로 압류 전에 이미 발생해 받은 월세에는 이 조항에 따른 저당권 효력이 미치지 않습니다. 또 저당권자가 부동산의 소유권이나 전세권 등을 취득한 제3자에게 대항하려면 압류 사실을 통지해야 합니다.

부동산 경매로 월세까지 걷을 수 없나요?

걷을 수 없습니다. 저당부동산 경매절차에는 차임채권을 관리하면서 추심하거나 부동산과 함께 매각하는 제도가 없기 때문입니다. 대법원은 차임채권에 대한 저당권 실행은 부동산 경매절차로는 할 수 없고, 저당권 효력이 존속하는 동안 채권에 대한 담보권 실행 규정인 민사집행법 제273조에 따라 부동산 경매와 별개로 해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제273조도 같은 구조입니다.

차임채권 저당권 실행은 어떻게 하나요?

저당권 등기사항증명서를 붙여 집행법원에 차임채권 압류 및 추심명령을 신청합니다. 채무자는 소유자 K씨, 제3채무자는 임차인들이 되고, 압류할 채권은 「경매개시결정 이후 매각대금 납부 시까지 발생하는 차임채권」처럼 기간과 금액을 특정합니다. 명령이 임차인에게 송달되면 임차인은 K씨에게 월세를 주면 안 되고, J캐피탈이 직접 추심할 수 있습니다.

실행은 저당권 효력이 존속하는 동안에만 가능합니다. 매각대금이 납부되면 저당권은 소멸하므로, 그 뒤에는 차임에 대한 저당권 실행을 신청할 수 없습니다. 경매가 길어질수록 월세 규모가 커지므로 개시결정 직후 신청하는 것이 실익이 큽니다.

따로 실행하지 않으면 월세는 어떻게 되나요?

소유자가 받은 월세는 저당권자가 되찾기 어렵습니다. 다만 임차인이 월세를 밀렸다면 그 연체 차임은 경매로 임대차가 끝날 때 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제되어, 결과적으로 저당권자 배당이 늘어날 수 있습니다.

차임채권 저당권 실행 대응 순서

• 압류 효력일 확인 - 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 등기된 날을 확인합니다. 이날 이후 차임이 대상입니다.
• 임대차 파악 - 현황조사서와 매각물건명세서에서 임차인, 월세, 지급일을 확인합니다. 제3채무자가 정해집니다.
• 담보권 실행 신청 - 저당권 등기사항증명서를 붙여 차임채권 압류 및 추심명령을 신청합니다. 기간과 금액을 특정합니다.
• 임차인 송달 확인 - 명령이 임차인에게 송달된 날을 확인합니다. 그 뒤 지급분부터 추심할 수 있습니다.
• 추심과 신고 - 임차인에게서 월세를 받으면 추심한 금액을 법원에 신고합니다. 다른 압류가 있으면 공탁합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 소유자에게 월세를 미리 냈거나 임대차가 압류 뒤에 새로 맺어졌다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매와 채권압류·추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세는 왜 과실에 해당하나요?
  물건의 사용대가로 받는 금전은 법정과실이기 때문입니다. 민법 제101조 제2항이 이를 정합니다. 대법원 2015다230020 판결은 민법 제359조의 과실에 천연과실뿐 아니라 법정과실도 포함된다고 보아 월세 같은 차임채권에도 저당권 효력이 미친다고 했습니다.
• 압류 전 월세에도 효력이 미치나요?
  민법 제359조에 따른 효력은 압류가 있은 뒤의 과실에 미칩니다. 그래서 압류 전에 이미 소유자가 받은 월세에는 이 조항의 효력이 미치지 않습니다. 다만 임차인이 압류 전부터 밀린 월세는 경매로 임대차가 끝날 때 보증금에서 공제될 수 있습니다.
• 차임 실행은 어느 법원에 신청하나요?
  채권에 대한 담보권 실행이므로 채권집행의 집행법원에 신청합니다. 민사집행법 제273조 제1항은 담보권의 존재를 증명하는 서류가 제출된 때 실행이 개시된다고 정하고, 등기가 필요한 권리는 등기사항증명서를 내도록 합니다.
• 추심명령이 나오면 임차인은 누구에게 내나요?
  추심명령이 임차인에게 송달된 뒤에는 저당권자에게 내야 합니다. 민사집행법 제229조 제2항은 추심명령이 있으면 압류채권자가 대위절차 없이 추심할 수 있다고 정합니다. 그 뒤 소유자에게 낸 월세는 저당권자에게 대항하지 못합니다.
• 매각된 뒤에도 신청할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2015다230020 판결은 차임채권에 대한 저당권 실행이 저당권의 효력이 존속하는 동안에만 가능하다고 보았습니다. 매각대금이 납부되면 저당권은 소멸하므로 그 전에 신청해야 합니다.
• 다른 채권자도 월세를 압류했다면요?
  압류가 경합하면 임차인은 월세를 공탁할 수 있고, 배당 절차에서 순위가 정해집니다. 민사집행법 제273조 제3항은 채권 담보권 실행에 채권집행 규정을 준용하므로, 저당권자는 담보권자로서 우선순위를 주장할 수 있습니다.

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