소멸시효

임대 중 시효가 지난 월세로 보증금과 상계한다고 통지하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임대차 존속 중 시효가 완성된 차임채권으로 보증금 반환채무와 상계할 수는 없지만, 계약이 끝날 때 그 연체차임을 보증금에서 공제하는 것은 가능합니다. 보증금 반환채무는 계약 종료 때 이행기가 오므로 시효 완성 전에 상계적상이 없었고, 판례는 민법 제495조를 유추해 공제만 허용합니다. 지금은 통지서에 「상계」라고 썼는지 「공제」라고 썼는지와 연체 기간을 확인해 두십시오.

임대차가 이어지는 동안 연체 월세를 보증금에서 공제하겠다고 매번 통지해 둘 필요는 없습니다. 판례는 공제 의사표시가 없었더라도 계약 종료 때 공제할 수 있다고 봅니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2020년 상가를 보증금 5,000만원, 월세 150만원에 임대했습니다. 임차인 B씨는 2021년 1월부터 12월까지 12개월 월세 1,800만원을 내지 않았지만 A씨는 계약을 해지하지 않고 관계를 이어 갔습니다. 2026년 6월 계약이 끝나자 A씨는 「밀린 월세 1,800만원과 보증금을 상계한다」고 통지했고, B씨는 월세 채권이 이미 시효로 소멸했다며 보증금 5,000만원 전액을 돌려달라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성된 월세로 보증금과 상계할 수 있나요?

상계는 할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 소멸시효가 완성된 채권이라도 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 상계를 허용합니다. 그런데 이 규정은 자동채권의 시효가 완성되기 전에 두 채권이 상계적상에 있었을 것을 요건으로 합니다.

임대인의 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 옵니다. 임대차 존속 중 월세 채권의 시효가 완성됐다면 임대인이 기한의 이익을 실제로 포기했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전에 상계적상이 있었다고 할 수 없어, 상계는 민법 제495조로도 인정되지 않습니다.

그러면 연체 월세를 보증금에서 뺄 수는 있나요?

뺄 수 있습니다. 판례는 연체 상태에서도 임대차를 이어 온 임대인의 신뢰와 임차인의 묵시적 의사를 고려해, 시효가 완성된 연체차임도 민법 제495조를 유추적용해 보증금에서 공제할 수 있다고 봅니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결도 같은 법리를 다시 확인했습니다.

보증금은 목적물을 반환할 때까지 임대차 관계에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 그래서 보증금 반환채무는 계약이 끝났을 때 연체차임 등을 공제한 나머지 금액에 대해서만 이행기가 옵니다. 사례에서 A씨는 1,800만원을 공제한 3,200만원을 돌려주면 됩니다(단순 예시 계산).

상계와 공제는 무엇이 다른가요?

상계는 서로 독립된 두 채권을 의사표시로 대등액만큼 없애는 것이고, 공제는 보증금이 담보하는 채무를 계산 과정에서 빼는 것입니다. 상계는 상계적상과 의사표시가 요건이지만, 공제는 보증금의 담보 성질에서 나오는 당연한 정산입니다. 통지서에 「상계」라고 썼더라도 소송에서 공제를 주장할 수 있지만, 처음부터 공제로 정리하는 편이 다툼을 줄입니다.

시효 지난 월세 정리 대응 순서

• 연체 내역 정리 - 연체한 달과 금액, 각 지급기일을 표로 만듭니다. 3년이 지난 달과 지나지 않은 달을 나눕니다.
• 임대차 지속 여부 확인 - 연체 중에도 해지하지 않고 관계를 이어 왔는지 확인합니다. 공제를 허용하는 판례의 전제입니다.
• 공제 방식으로 정산 - 계약 종료 때 보증금에서 연체차임을 공제한 금액만 반환합니다. 통지서에는 공제라고 적습니다.
• 정산서 교부 - 공제 항목과 금액을 적은 정산서를 임차인에게 줍니다. 반환 금액의 근거가 됩니다.
• 잔액 반환과 인도 확인 - 공제 후 잔액을 반환하면서 목적물 인도를 받습니다. 동시이행 관계를 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「종료 후 일괄 공제」 약정이 있거나 연체 중 임대인이 해지 통지를 했던 경우라면 시효 기산점과 공제 범위가 달라지므로 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환 소송과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 채권 시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 민법 제163조 제1호는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권을 3년 단기시효로 정하고, 월세가 여기에 해당합니다. 판례는 임대차 존속 중 연체한 차임의 시효가 특별한 약정이 없으면 계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 봅니다.
• 상계 통지를 했으면 공제도 못 하나요?
  공제 주장은 따로 할 수 있습니다. 상계가 부적법하더라도 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로 계약 종료 때 연체차임을 공제하는 정산은 가능합니다. 대법원 2024다302217 판결도 상계는 부정하면서 공제는 인정했습니다.
• 임대 중에 보증금에서 월세를 빼 달라고 할 수 있나요?
  임차인은 그렇게 요구할 수 없습니다. 임대차가 계속되는 동안 연체차임을 보증금에서 충당할지는 임대인이 선택하고, 임차인은 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다는 것이 판례입니다. 연체가 이어지면 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 기한의 이익을 포기하면 상계가 되나요?
  판례는 시효 완성 전에 임대인이 보증금 반환채무의 기한의 이익을 실제로 포기했다는 특별한 사정이 있으면 상계적상을 인정할 여지를 남겼습니다. 그러나 이는 예외이고, 단순히 보증금을 받아 두고 있었다는 사정만으로는 포기로 보지 않습니다.
• 공제하면 보증금은 얼마 돌려주나요?
  보증금에서 연체차임과 목적물 반환 때까지 생긴 임차인의 다른 채무를 뺀 나머지입니다. 보증금 5,000만원, 공제할 연체차임 1,800만원이면 3,200만원을 돌려줍니다. 원상복구비나 인도 지연에 따른 부당이득도 함께 공제할 수 있습니다.
• 임차인은 공제에 어떻게 대응하나요?
  연체 월별 금액과 실제 입금 내역을 대조해 공제액이 맞는지 확인합니다. 이미 낸 월세가 연체로 잡혔거나 계약서에 다른 정산 약정이 있으면 다툴 수 있습니다. 공제 자체를 막기는 어렵지만 금액을 바로잡을 여지는 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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