가처분

점유이전금지가처분 뒤 세입자가 몰래 세를 줬는데 새 점유자를 바로 내보낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 점유이전금지가처분 뒤 점유를 넘겨받은 사람이라도 가처분만으로 바로 내보낼 수는 없고, 명도 판결에 승계집행문을 받아 인도집행을 해야 합니다. 가처분은 채무자가 채권자와의 관계에서 여전히 점유자로 취급되는 당사자항정 효력만 있기 때문입니다. 지금은 새 점유자가 누구인지와 세입자에게서 점유를 넘겨받은 경위를 적어 두십시오.

새 점유자를 상대로 명도소송을 처음부터 다시 낼 필요는 없습니다. 가처분 뒤 세입자에게서 점유를 넘겨받았다면 기존 판결로 집행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 B씨에게 상가를 임대했는데, 2025년 3월 계약이 끝나도 B씨가 가게를 비우지 않자 점유이전금지가처분을 집행하고 명도소송을 냈습니다. 2025년 12월 A씨가 승소했지만, 그 사이 B씨는 A씨 동의 없이 C씨에게 가게를 전대하고 떠났습니다. A씨는 가처분 뒤에 들어온 C씨를 바로 내보낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유이전금지가처분은 어떤 효력이 있나요?

점유이전금지가처분의 효력은 당사자를 고정하는 데 있습니다. 가처분 뒤 점유가 넘어가도 가처분채무자는 채권자와의 관계에서 여전히 점유자로 취급되므로, 채권자는 원래 세입자를 상대로 한 소송을 그대로 이어 갈 수 있습니다.

가처분이 없었다면 소송 중 점유가 넘어간 경우 새 점유자에게 소송을 인수시키거나 새로 소송을 내야 합니다. 변론종결 전에 점유를 넘겨받은 사람에게는 판결의 효력이 미치지 않기 때문입니다.

가처분 뒤 들어온 전차인은 어떻게 내보내나요?

명도 판결에 승계집행문을 받아 전차인을 상대로 인도집행을 합니다. 대법원은 가처분 이후 매매나 임대차로 가처분채무자에게서 점유를 넘겨받은 제3자를 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거시킬 수는 없고, 본안판결 집행 단계에서 승계집행문을 받아 점유를 배제할 수 있다고 보았습니다.

승계집행문은 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 내어 주고, 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명된 때에만 부여됩니다. 전대차계약서, 전차인의 사업자등록, 집행관의 현황조사 결과가 증명 자료가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 조문도 같은 구조입니다.

세입자를 거치지 않고 가게를 차지한 사람은 어떻게 하나요?

세입자에게서 점유를 넘겨받지 않고 스스로 점유를 빼앗은 사람은 원칙적으로 승계집행문의 대상이 아닙니다. 대법원은 가처분 집행 뒤 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 방법으로 점유를 얻었다면, 가처분 사실을 알았더라도 채무자의 승계인으로 볼 수 없다고 했습니다.

다만 세입자와 짜고 침탈을 가장했다면 승계인으로 볼 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 그 제3자를 상대로 인도소송을 새로 내거나, 권원 없는 침탈 사실을 소명해 인도단행가처분 같은 별도 절차를 검토합니다. 승계집행문을 받은 뒤 상대가 다투면 승계사실의 증명책임은 채권자에게 있습니다.

점유이전금지가처분 후 점유자 명도 대응 순서

• 현 점유자 확인 - 가게에 있는 사람의 이름, 영업 시작일, 간판과 사업자등록을 확인합니다. 누구에게서 점유를 받았는지가 집행 방법을 가릅니다.
• 점유 경위 증명 - 세입자와 새 점유자 사이의 전대차계약서나 양도계약서를 확보합니다. 없으면 문자·계좌이체 내역으로 대신합니다.
• 승계집행문 신청 - 확정판결과 승계 증명서류를 붙여 법원에 승계집행문을 신청합니다. 승계가 법원에 명백하면 그 사실을 집행문에 적습니다.
• 인도집행 위임 - 승계집행문이 붙은 판결 정본으로 집행관에게 인도집행을 위임합니다. 집행관이 새 점유자의 점유를 풀어 채권자에게 넘깁니다.
• 침탈 시 별도 절차 - 세입자를 거치지 않은 침탈이라면 새 점유자를 상대로 소송이나 인도단행가처분을 검토합니다. 가장 침탈이면 그 사정을 증명해 승계집행문으로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 점유자가 세입자와 무관하다고 주장하거나 가처분 집행 전에 이미 들어와 있었다면 가처분 집행조서와 현황조사서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 명도 소송과 점유이전금지가처분, 승계집행문 부여 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유이전금지가처분은 왜 하는 건가요?
  소송 중 점유자가 바뀌어 판결을 집행하지 못하게 되는 것을 막기 위해서입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다.
• 가처분 뒤 들어온 사람에게 판결 효력이 미치나요?
  가처분채권자와의 관계에서는 가처분채무자가 여전히 점유자로 취급되므로 기존 판결로 집행할 수 있습니다. 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결은 이때 승계집행문을 받아 제3자의 점유를 배제할 수 있다고 보았습니다.
• 승계집행문은 어디서 받나요?
  판결을 한 법원의 법원사무관등에게 신청합니다. 민사집행법 제31조 제1항은 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한해 채무자의 승계인에 대한 집행문을 내어 준다고 정합니다. 전대차계약서 등이 증명서가 됩니다.
• 판결 뒤 들어온 사람도 같은가요?
  변론종결 뒤의 승계인에게는 확정판결의 효력이 미칩니다. 민사소송법 제218조 제1항에 따라 변론을 종결한 뒤의 승계인에게도 판결 효력이 미치므로 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다. 가처분은 변론종결 전 승계에 대비하는 장치입니다.
• 새 점유자가 승계집행문에 불복하면 어떻게 되나요?
  새 점유자는 승계집행문 부여에 대한 이의의 소를 낼 수 있습니다. 민사집행법 제45조에 근거가 있고, 대법원 2012다111630 판결은 이 소송에서 승계사실의 증명책임이 채권자에게 있다고 보았습니다. 점유 이전 경위 자료를 미리 갖춰야 합니다.
• 점유를 빼앗은 사람은 승계인이 아닌가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결은 가처분채무자를 통하지 않고 점유를 침탈한 제3자는 가처분 사실을 알았더라도 승계인이 아니라고 보았습니다. 세입자와 짜고 침탈을 가장한 경우는 예외입니다.

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