채권압류·추심

세입자 채권자의 전부명령 금액이 실제 빚보다 많으면 보증금을 누구에게 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전부명령이 확정됐다면 임대인은 전부명령에 적힌 금액 전부를 전부채권자에게 지급해야 보증금반환채무를 면합니다. 대법원은 집행채권이 실제 채무액을 넘더라도 적법하게 이루어진 전부명령의 효력에는 영향이 없고, 제3채무자는 전부채권자에게 변제하면 완전히 면책된다고 보았습니다. 지금은 전부명령이 확정됐는지와 송달 전에 다른 압류가 있었는지부터 확인하십시오.

세입자가 「실제 빚은 더 적다」고 해도, 임대인이 그 다툼을 직접 판단해서 금액을 나눠 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2024년 3월 서울의 아파트를 보증금 2억5,000만원에 세를 주었습니다. 2026년 1월 세입자의 채권자가 약속어음 공정증서를 근거로 보증금반환채권 중 1억원에 대한 압류 및 전부명령을 받았고, 결정문이 A씨에게 송달됐습니다. 그런데 세입자는 「실제로 빌린 돈은 8,000만원뿐이니 2,000만원은 나에게 달라」고 요구했습니다. A씨는 2026년 3월 계약이 끝나면 보증금을 누구에게 얼마씩 줘야 이중으로 물어주지 않는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제 빚보다 큰 전부명령도 효력이 있나요?

있습니다. 대법원 2004. 5. 28. 선고 2004다6542 판결은 집행력 있는 집행권원에 기해 채권압류 및 전부명령이 적법하게 이루어졌다면 그 집행채권이 이미 소멸했거나 실제 채무액을 초과하더라도 전부명령에는 영향이 없고, 제3채무자는 채무자에게 지고 있는 채무액 한도에서 전부채권자에게 변제하면 완전히 면책된다고 보았습니다. 위 사례라면 1억원은 전부채권자에게, 나머지 1억5,000만원은 공제할 금액이 없는 한 세입자에게 돌아갑니다.

전부명령이 있으면 압류된 채권은 지급에 갈음해 전부채권자에게 넘어갑니다. 전부명령이 확정되면 송달된 때에 채무자가 변제한 것으로 보므로, 세입자와 채권자 사이의 차액 정산은 두 사람이 따로 할 문제입니다. 세입자는 초과 부분을 채권자에게 부당이득으로 돌려 달라고 하거나 청구이의의 소로 다툴 수 있습니다.

전부명령이 효력을 잃는 경우는 언제인가요?

두 가지를 먼저 봅니다. 전부명령은 확정되어야 효력이 있고, 결정문이 임대인에게 송달될 때까지 다른 채권자가 같은 보증금에 압류·가압류 또는 배당요구를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다. 이때는 여러 채권자가 경합하므로 임대인은 공탁하고 법원에 신고하는 것이 안전합니다.

압류된 보증금반환채권이 처음부터 존재하지 않으면 변제 효과도 생기지 않습니다. 임대차가 끝나 집을 돌려받을 때 밀린 차임 등을 공제한 나머지가 실제 반환할 보증금이므로, 전부명령 금액이 그보다 크면 임대인은 실제 남은 보증금 한도에서만 지급 책임을 집니다.

소액 보증금이면 압류가 막히지 않나요?

막히는 부분이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 주택임대차보호법 제8조와 그 시행령에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 압류금지채권으로 정합니다. 서울특별시라면 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인의 보증금 중 5천500만원까지가 이에 해당합니다. 위 사례처럼 보증금이 2억5,000만원이면 이 기준을 넘어 압류금지 부분이 없습니다.

소액 기준 안에 드는 임대차라면 그 한도 부분에 대한 전부명령은 효력을 다툴 여지가 있으므로, 임대인은 보증금 액수와 주택 소재지를 확인한 뒤 지급 범위를 정해야 합니다.

보증금 전부명령 대응 순서

• 송달일 기록 - 압류 및 전부명령 결정문을 받은 날을 적습니다. 이날을 기준으로 다른 압류와의 선후와 변제 효과 시점이 정해집니다.
• 확정 여부 확인 - 집행법원에 확정증명 여부를 문의합니다. 확정 전에는 효력이 없으므로 지급을 미룹니다.
• 경합 여부 확인 - 송달 전후로 다른 압류·가압류 결정이 왔는지 봅니다. 경합이 있으면 공탁으로 처리합니다.
• 반환할 보증금 계산 - 명도일 기준으로 밀린 차임과 관리비 등을 공제합니다. 실제 남은 보증금이 지급 한도입니다.
• 전부채권자에게 지급 - 전부명령 금액을 전부채권자에게, 나머지를 세입자에게 줍니다. 영수증과 계좌이체 내역을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차가 아직 끝나지 않았거나 전부채권자와 세입자가 모두 지급을 요구하는 경우에는 계약서와 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금반환채권의 압류·전부 관련 분쟁과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 빚이 적다고 하면 차액을 세입자에게 줘도 되나요?
  확정된 전부명령이 있다면 주지 않는 것이 안전합니다. 대법원 2004다6542 판결은 집행채권이 실제 채무액을 넘어도 전부명령의 효력에 영향이 없고, 제3채무자는 전부채권자에게 변제하면 면책된다고 보았습니다. 차액 정산은 세입자와 채권자가 부당이득반환이나 청구이의의 소로 따로 다툴 문제입니다.
• 전부명령이 확정되기 전에 돈을 줘도 되나요?
  주지 않는 편이 안전합니다. 민사집행법 제229조 제7항은 전부명령은 확정되어야 효력을 가진다고 정합니다. 확정 전에는 즉시항고로 결정이 바뀔 수 있고, 그 사이 세입자에게 주면 압류 효력에 어긋나고 채권자에게 주면 근거 없는 지급이 될 수 있습니다. 확정 여부는 집행법원에 문의해 확인합니다.
• 다른 채권자도 압류해 왔다면 어떻게 하나요?
  공탁으로 처리하는 것이 안전합니다. 민사집행법 제229조 제5항은 전부명령이 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류·배당요구를 했다면 전부명령의 효력이 없다고 정합니다. 경합이 생기면 제3채무자는 제248조에 따라 보증금 전액을 공탁하고 사유를 신고해 배당절차로 넘길 수 있습니다.
• 보증금보다 전부명령 금액이 크면 어떻게 되나요?
  실제 반환할 보증금 한도에서만 책임집니다. 민사집행법 제231조 단서는 이전된 채권이 존재하지 않으면 변제 효과가 없다고 정하므로, 존재하지 않는 부분은 전부채권자에게 넘어가지 않습니다. 임대인은 명도일 기준으로 밀린 차임 등을 뺀 나머지 보증금만 전부채권자에게 지급하면 됩니다.
• 임대차가 아직 안 끝났는데 지금 줘야 하나요?
  아닙니다. 전부명령은 세입자의 보증금반환채권을 그대로 옮길 뿐 지급 시기를 앞당기지 않습니다. 임대인은 임대차가 끝나고 집을 돌려받을 때 반환 의무가 생기므로 그때 전부채권자에게 지급하면 됩니다. 계약 만료일과 명도일을 전부채권자에게 알려 두면 불필요한 소송을 줄일 수 있습니다.
• 소액 임차인의 보증금도 압류할 수 있나요?
  최우선변제 금액까지는 압류할 수 없습니다. 민사집행법 제246조 제1항 제6호는 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 압류금지채권으로 정합니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인의 5천500만원까지이고, 지역마다 기준이 다르므로 시행령 제10조와 제11조를 확인해야 합니다.
• 공탁하면 임대인 책임은 끝나나요?
  요건을 갖춘 공탁이면 그 금액만큼 책임을 면합니다. 민사집행법 제248조 제1항은 제3채무자가 압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있다고 정하고, 공탁 후에는 사유를 법원에 신고해야 합니다. 신고를 빠뜨리면 배당절차가 늦어지고 다툼이 길어질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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