집행 막기

전차인 명도집행이 끝난 뒤 임차인이 집행정지를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 전차인에 대한 명도집행이 끝났다면 간접점유자인 임차인이 항소하면서 강제집행정지를 신청해도 정지결정은 나오지 않습니다. 대법원은 직접점유자에 대한 인도집행을 마치면 간접점유자에 대한 집행도 함께 끝난 것으로 보고, 끝난 집행은 정지할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 집행관이 인도집행을 마친 날짜와 집행조서부터 확인해 두십시오.

집행이 이미 끝났다면 정지신청 담보를 마련하느라 애쓸 필요는 없습니다. 그 대신 항소심에서 원상회복 신청을 준비하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 상가를 보증금 5,000만원, 월 차임 300만원에 임차한 뒤 건물주 동의 없이 가게를 B씨에게 전대했습니다. 건물주는 A씨와 B씨를 함께 피고로 명도소송을 내 2026년 6월 가집행선고가 붙은 1심 판결을 받았고, 같은 해 8월 B씨가 영업하던 가게에 대해 인도집행을 마쳤습니다. A씨는 그 뒤에 항소하면서 강제집행정지를 신청했습니다. 이미 끝난 집행을 멈출 수 있는지가 쟁점이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인에게 명도집행을 마치면 임차인에 대한 집행도 끝난 건가요?

네, 직접점유자인 전차인에게서 가게를 넘겨받는 인도집행을 마치면 간접점유자인 임차인에 대한 인도집행도 함께 끝난 것으로 봅니다. 임차인은 전대차 관계를 통해 전차인에게 가게를 점유하게 한 간접점유자입니다. 채권자로서는 가게에 있는 전차인을 상대로 집행하는 방법 말고는 임차인에게 따로 집행할 길이 없습니다.

대법원 2000. 2. 11.자 99그92 결정은 이 논리로, 직접점유자에 대한 명도집행이 끝난 뒤 간접점유자가 낸 강제집행정지 신청을 받아들인 원심결정을 파기했습니다. 그 사건도 건물 일부에 대해서만 집행이 끝난 상태였는데, 끝난 부분에 대해서는 간접점유자에 대한 집행도 종료했다고 보았습니다.

집행이 끝난 뒤에는 왜 강제집행정지가 안 되나요?

강제집행정지는 앞으로 진행될 집행을 멈추는 제도여서, 이미 끝난 집행에는 멈출 대상이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사소송법」 제501조는 가집행선고가 붙은 판결에 상소한 경우 제500조의 집행정지 규정을 준용합니다. 법원은 불복 이유가 법률상 정당하고 사실에 대한 소명이 있을 때 담보를 조건으로 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다.

담보 없이 정지를 받으려면 그 집행으로 보상할 수 없는 손해가 생긴다는 사정까지 소명해야 합니다. 정지 여부에 관한 이 재판에는 불복할 수 없으므로, 처음 신청할 때 소명자료를 모두 붙여야 합니다.

항소심에서 이기면 이미 넘겨준 가게는 어떻게 되나요?

항소심이 1심 판결을 바꾸면 가집행선고는 바뀐 한도에서 효력을 잃고, 임차인은 같은 소송 안에서 가집행으로 넘겨준 가게의 반환과 손해배상을 신청할 수 있습니다. 이 신청은 별도 소송 없이 항소심 변론종결 전에 하면 됩니다. 전차인이 입은 영업 손해도 가집행으로 말미암은 손해로 주장할 수 있습니다.

다만 건물주의 해지 자체가 정당했다면 항소심에서도 결론은 바뀌지 않습니다. 무단 전대를 이유로 한 해지가 적법했는지, 소부분 사용이거나 배신적 행위로 볼 수 없는 사정이 있었는지를 먼저 다투어야 원상회복 신청도 의미가 생깁니다.

명도집행정지 대응 순서

• 집행 단계 확인 - 집행관이 인도집행을 마쳤는지, 계고만 한 상태인지 확인합니다. 끝나지 않았다면 정지신청의 실익이 남아 있습니다.
• 항소와 정지신청 함께 제출 - 항소장을 내면서 강제집행정지 신청서를 같이 냅니다. 불복 이유가 법률상 정당하고 소명이 있을 때 정지결정이 나옵니다.
• 담보 공탁 - 법원이 정한 담보를 공탁합니다. 담보 없이 정지를 받으려면 보상할 수 없는 손해를 소명해야 합니다.
• 정지결정 정본 제출 - 정지결정 정본을 집행관에게 냅니다. 정본을 내야 집행이 멈춥니다.
• 원상회복 신청 준비 - 집행이 이미 끝났다면 항소심에서 가게 반환과 손해배상을 신청합니다. 원판결이 바뀔 때 받아들여집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 직접 쓰던 부분과 전대한 부분이 나뉘어 일부만 집행된 경우에는 집행조서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도 소송과 가집행에 대한 강제집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 항소만 하면 명도집행이 멈추나요?
  아닙니다. 가집행선고가 붙은 판결은 항소를 해도 그대로 집행할 수 있습니다. 민사소송법 제501조와 제500조에 따라 항소하면서 따로 강제집행정지를 신청해 결정을 받아야 하고, 그 결정 정본을 집행관에게 내야 집행이 멈춥니다. 항소장 제출만으로는 집행관이 집행을 중단하지 않습니다.
• 강제집행정지 신청하면 담보를 꼭 내야 하나요?
  원칙적으로 법원이 정한 담보를 내야 합니다. 민사소송법 제500조 제1항은 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 집행을 일시정지하도록 명할 수 있다고 정하지만, 같은 조 제2항은 담보 없는 정지를 그 집행으로 보상할 수 없는 손해가 생긴다는 사정을 소명한 때로 한정합니다. 담보액은 법원이 사건마다 정합니다.
• 정지결정을 받았는데 집행관이 계속 집행하면요?
  정지결정 정본을 집행관에게 내면 집행을 정지해야 합니다. 민사집행법 제49조 제2호는 강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본을 제출하면 집행을 정지하도록 정하고, 제50조 제1항은 그때까지 실시한 집행처분을 일시적으로 유지하게 합니다. 결정을 받은 날 바로 정본을 들고 가는 편이 안전합니다.
• 집행정지 신청이 기각되면 다툴 수 있나요?
  통상의 방법으로는 다툴 수 없습니다. 민사소송법 제500조 제3항은 집행정지에 관한 재판은 변론 없이 할 수 있고 이 재판에 대하여는 불복할 수 없다고 정합니다. 그래서 처음 신청할 때 불복 이유의 법률상 근거와 소명자료를 모두 갖추어야 합니다. 대법원 99그92 사건처럼 특별항고로 다투는 경우는 예외적입니다.
• 가게를 비워줬는데 항소심에서 이기면 어떻게 되나요?
  같은 항소심에서 가게 반환과 손해배상을 신청할 수 있습니다. 민사소송법 제215조 제2항은 본안판결을 바꾸는 경우 법원이 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건을 돌려주고 가집행으로 입은 손해를 배상하도록 원고에게 명해야 한다고 정합니다. 신청은 항소심 변론종결 전에 합니다.
• 전차인만 쫓겨났는데 임차인 집행도 끝난 건가요?
  네, 그 부분에 대해서는 끝난 것으로 봅니다. 대법원 2000. 2. 11.자 99그92 결정은 직접점유자에 대하여 부동산 인도집행을 마치면 간접점유자에 대하여도 집행을 종료한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 임차인이 직접 쓰는 부분이 따로 남아 있다면 그 부분은 아직 집행 전일 수 있습니다.

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