부동산 경매

허가 없이 경매된 전통사찰 땅을 낙찰받았다면 내 소유권이전등기가 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 전통사찰보존지 안의 사찰 부동산이 관할 행정청의 허가 없이 강제경매로 매각되었다면 그 매각을 원인으로 한 소유권이전등기는 무효입니다. 허가 없는 양도를 무효로 하는 규정은 강제경매에도 똑같이 적용된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매각대금이 누구에게 배당되었는지 경매사건 기록의 배당표부터 확인해 두십시오.

경매는 법원이 진행했으니 국가가 책임져야 한다고 먼저 국가배상부터 준비할 필요는 없습니다. 매각대금 회수는 보통 배당받은 채권자를 상대로 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 법원 경매에서 한 사찰 소유 임야를 낙찰받아 매각대금 4억원을 내고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 임야는 전통사찰로 등록된 사찰의 전통사찰보존지 안에 있었는데, 경매가 진행되는 동안 문화체육관광부장관의 허가는 없었습니다. 2026년 사찰 측이 허가 없는 처분이라 등기가 무효라며 말소를 요구하자, A씨는 경매로 산 땅도 무효가 되는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가 없이 경매된 사찰 땅의 등기는 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」은 전통사찰의 주지가 전통사찰보존지 안의 사찰 소유 부동산을 양도하려면 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 양도하면 무효로 한다고 정합니다. 대여하거나 담보로 제공할 때는 시·도지사의 허가가 필요합니다.

대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결은 구 전통사찰보존법상 경내지 등을 허가 없이 처분하면 무효라는 규정이 강제경매절차에 의한 처분에도 그대로 적용된다고 보았습니다. 그래서 허가 없이 경락을 원인으로 마친 소유권이전등기는 적법한 원인이 없는 무효의 등기이고, 그 뒤에 이어진 등기도 무효입니다.

어떤 사찰 재산이 이 제한을 받나요?

전통사찰로 등록된 사찰의 전통사찰보존지 안에 있는 사찰 소유 또는 사찰이 속한 단체 소유의 부동산입니다. 전통사찰은 법에 따라 등록된 사찰을 말하므로, 등록되지 않은 사찰의 재산이나 보존지 밖의 재산은 이 규정의 대상이 아닙니다. 낙찰 전에 전통사찰 등록 여부와 보존지 범위를 확인해야 합니다.

전법에 쓰이는 보존지 안의 건조물과 토지는 저당권 실행이나 파산이 아니면 등록 뒤 생긴 일반 금전채권으로 압류조차 할 수 없습니다. 일반 채권자의 강제경매는 처음부터 막혀 있는 셈입니다.

나중에 허가를 받으면 유효해지나요?

양도 뒤에라도 허가를 받으면 소급해 유효해질 수 있습니다. 대법원 2001. 2. 9. 선고 99다26979 판결은 사찰재산 양도에 필요한 허가를 반드시 미리 받아야 하는 것은 아니고 양도 뒤에 허가를 받으면 소급하여 유효하다고 보았습니다. 다만 처음부터 허가를 피하려는 내용이거나 당사자가 허가를 받지 않기로 분명히 한 때에는 확정적으로 무효가 됩니다.

학교법인의 기본재산도 매도하거나 담보로 제공하려면 관할청의 허가를 받아야 해서, 허가 없는 경매 매각은 같은 문제가 생깁니다. 공익재산을 경매로 살 때는 허가 대상인지부터 확인해야 합니다.

사찰 땅 경매 무효 대응 순서

• 전통사찰 등록 확인 - 관할 시·도에 등록 여부와 보존지 범위를 확인합니다. 제한 대상인지가 여기서 정해집니다.
• 허가 여부 확인 - 경매 당시 또는 그 뒤에 허가를 받았는지 확인합니다. 사후 허가가 있으면 유효가 될 수 있습니다.
• 배당표 확보 - 매각대금을 받아 간 채권자와 금액을 확인합니다. 반환 청구의 상대방입니다.
• 말소 청구 대응 - 사찰의 말소 청구에 사후 허가 가능성이나 확정적 무효 여부를 다툽니다. 결론에 따라 대응이 갈립니다.
• 매각대금 회수 - 등기가 무효로 확정되면 배당받은 채권자에게 부당이득 반환을 청구합니다. 지출한 비용도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매가 근저당권 실행에 의한 것이고 담보 제공 때 시·도지사 허가가 있었던 경우라면 허가서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매각의 효력과 소유권이전등기 말소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법원 경매도 사찰 재산 허가 규정을 받나요?
  받습니다. 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결은 구 전통사찰보존법상 경내지 등을 허가 없이 처분하면 무효라는 규정이 강제경매절차에 의한 처분에도 그대로 적용된다고 보았습니다. 경매로 소유권이전등기를 마쳤더라도 허가가 없으면 무효의 등기입니다.
• 사찰 부동산 양도는 누구의 허가가 필요한가요?
  문화체육관광부장관의 허가입니다. 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조 제1항은 주지가 전통사찰보존지 안의 사찰 소유 부동산을 양도하려면 사찰이 속한 단체 대표자의 승인서를 붙여 문화체육관광부장관의 허가를 받도록 정합니다. 대여·담보 제공은 시·도지사 허가입니다.
• 모든 사찰 재산이 이 제한을 받나요?
  아닙니다. 전통사찰로 등록된 사찰의 전통사찰보존지 안에 있는 사찰 소유 또는 사찰이 속한 단체 소유 부동산이 대상입니다. 같은 법 제2조 제1호는 전통사찰을 법에 따라 등록된 사찰로 정의합니다. 등록 여부는 관할 시·도에서 확인할 수 있습니다.
• 사찰 땅을 일반 채권으로 압류할 수 있나요?
  전법에 쓰이는 보존지 건조물과 토지는 압류할 수 없습니다. 같은 법 제14조는 저당권 등 물권 실행이나 파산이 아니면 전통사찰 등록 뒤 생긴 사법상 금전채권으로 이를 압류할 수 없다고 정합니다. 등록 전 채권이라면 달리 볼 수 있으니 채권 발생일을 확인합니다.
• 뒤늦게 허가를 받으면 등기가 유효해지나요?
  유효해질 수 있습니다. 대법원 2001. 2. 9. 선고 99다26979 판결은 허가를 양도 뒤에 받아도 양도계약이 소급해 유효해진다고 보았습니다. 다만 처음부터 허가를 피하려는 내용이거나 당사자가 허가를 받지 않기로 분명히 했다면 확정적으로 무효가 되어 더 이상 유효해질 수 없습니다.
• 낸 매각대금은 누구에게 돌려받나요?
  보통 배당받은 채권자들에게 부당이득 반환을 청구합니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 사람에게 이익 반환 의무를 지웁니다. 경매가 무효이면 채권자들이 받은 배당금은 법률상 원인이 없는 이익이 됩니다.

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