청구이의 소를 내면 경매가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 민사집행법 제46조 제1항은 청구이의의 소가 강제집행 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 경매를 멈추려면 같은 조 제2항에 따라 수소법원에 강제집행정지를 신청해야 하고, 법원은 담보 제공을 명할 수 있습니다.

공정증서 청구이의는 어느 법원에 내나요?

채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원입니다. 민사집행법 제59조 제4항은 공정증서에 대한 청구에 관한 이의의 소를 채무자의 보통재판적 소재지 법원이 관할하고, 그런 법원이 없으면 민사소송법 제11조에 따른 법원이 관할한다고 정합니다.

판결과 공정증서는 이의 사유가 다른가요?

다릅니다. 확정판결은 민사집행법 제44조 제2항에 따라 변론종결 뒤에 생긴 사유만 주장할 수 있습니다. 공정증서는 제59조 제3항이 이 제한을 적용하지 않아 작성 전에 생긴 사유도 청구이의 사유로 삼을 수 있습니다.

이기면 집행이 전부 취소되나요?

동시이행 사유라면 일부만 배제됩니다. 대법원 2013. 1. 10. 선고 2012다75123, 75130 판결은 반대의무가 인정되면 집행력 전부가 아니라 동시이행 관계를 넘는 범위의 집행력만 배제해야 한다고 보았습니다. 인도를 받은 뒤에는 집행이 가능해집니다.

어떤 공정증서가 집행권원이 되나요?

민사집행법 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정한 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 관해 작성하고, 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서를 집행권원으로 정합니다. 부동산 인도 의무 자체는 이 방식으로 집행할 수 없습니다.

동시이행 항변은 언제 할 수 있나요?

상대방이 자기 채무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약 당사자 일방이 상대방의 이행 제공 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 상대방 채무의 변제기가 오지 않았으면 할 수 없습니다.

돈 받기·빚 가이드 목록

집행 막기

집을 넘겨받기 전인데 공정증서로 제 다른 부동산 경매가 들어왔어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공정증서상 의무가 부동산 인도와 동시이행 관계라면 청구이의의 소로 그 범위를 넘는 강제집행을 막을 수 있습니다. 대법원은 이 경우 집행력 전부가 아니라 동시이행을 넘는 부분의 집행을 불허하는 판결을 해야 한다고 보았습니다. 지금은 매매계약서와 공정증서 작성 경위를 모아 청구이의의 소와 집행정지 신청을 함께 준비하십시오.

그 자리에서

강제경매개시결정을 받았다면 청구이의의 소를 내면서 강제집행정지 신청을 함께 하십시오. 소를 낸 것만으로는 경매가 멈추지 않습니다.

공정증서가 만들어진 뒤에 생긴 사유만 주장할 수 있다고 걱정할 필요는 없습니다. 공정증서는 확정판결과 달리 작성 전 사유도 청구이의 사유로 삼을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 B씨에게서 상가건물을 사면서 잔금 1억원은 A씨 소유 다른 부동산을 B씨 지인 C씨에게 넘겨주는 것으로 대신하기로 했습니다. 이를 담보하려고 C씨가 A씨에게 1억원을 빌려준 것으로 하는 공정증서를 만들었습니다. B씨는 소유권이전등기는 해 주었지만 건물을 인도하지 않았고, 2026년 C씨는 이 공정증서로 A씨의 또 다른 부동산에 강제경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공정증서에는 단순히 갚으라고 적혀 있는데 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 대법원 2013. 1. 10. 선고 2012다75123, 75130 판결은 집행증서상 단순 이행으로 적힌 청구권이 실제로는 반대의무와 동시이행 관계에 있다는 주장은, 동시이행 범위를 넘는 집행력을 배제해 달라는 뜻이어서 청구이의의 소의 이유가 된다고 보았습니다. 판례 사안도 매매 잔금을 담보하려고 대여 형식의 공정증서를 만든 경우였습니다.

쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 매도인이 부동산을 인도하지 않았다면 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있고, 그 잔금을 담보한 공정증서의 집행도 같은 범위에서 제한됩니다.

공정증서 작성 전 사유도 청구이의 사유가 되나요?

됩니다. 확정판결에 대한 청구이의는 변론종결 뒤에 생긴 사유여야 하지만, 공증인이 작성한 집행증서에는 이 제한이 적용되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 공정증서에 대한 청구이의에 제44조 제2항을 적용하지 않도록 정합니다.

그래서 공정증서를 만들 때부터 있던 동시이행 약정이나 실제 거래 구조도 이의 사유로 주장할 수 있습니다. 매매계약서, 공정증서를 만든 이유를 보여 주는 문자·합의서가 핵심 증거가 됩니다.

법원은 집행을 전부 막아 주나요?

전부가 아니라 일부만 막습니다. 같은 판결은 동시이행 관계인 반대의무가 인정되면 법원이 집행력 전부를 배제하지 말고, 동시이행을 넘는 범위의 집행력만 배제하는 판결을 해야 한다고 보았습니다. 판례 주문은 「원고가 건물을 인도받음과 동시에 피고에게 1억 원을 지급하는 한도를 초과하여서는 강제집행을 불허한다」는 방식이었습니다.

청구이의 소송과 집행정지 흐름

1
강제경매개시결정
공정증서로 경매 개시
2
청구이의의 소 제기
동시이행 초과 부분 집행 불허 청구
3
집행정지 신청
담보 제공 조건으로 정지 가능
4
판결
인도와 동시 지급 한도 초과 집행 불허

출처 - 민사집행법 제46조, 대법원 2013. 1. 10. 선고 2012다75123, 75130 판결

부동산을 인도받은 뒤에는 공정증서에 따른 집행이 가능해집니다. 또 공정증서가 집행권원이 되려면 금전 등의 지급을 목적으로 하고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있어야 하므로, 이 요건도 함께 확인해야 합니다.

공정증서 청구이의 대응 순서

경매개시결정 확인 - 집행권원으로 적힌 공정증서 번호와 채권자를 확인합니다. 다툴 대상을 정합니다.
거래 자료 확보 - 매매계약서, 인도 약정, 공정증서 작성 경위를 모읍니다. 동시이행 관계의 증거입니다.
청구이의의 소 제기 - 채무자 보통재판적 법원에 소를 냅니다. 동시이행 초과 부분의 집행 불허를 구합니다.
집행정지 신청 - 소 제기와 함께 강제집행정지를 신청합니다. 담보 제공 명령이 나올 수 있습니다.
인도 청구 병행 - 매도인에게 부동산 인도를 청구합니다. 인도받으면 잔금 지급으로 분쟁을 끝낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공정증서에 적힌 대여 사실이 실제로 있었는지부터 다투거나 여러 사람이 얽힌 거래라면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 청구이의의 소와 강제집행정지 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

채무자들은 「공정증서에 강제집행 승낙이 적혀 있으니 막을 방법이 없다」고 생각합니다. 판례는 공정증서가 거래의 한쪽만 적었더라도 실제로 동시이행 관계면 그 범위를 넘는 집행을 막아 줍니다. 공정증서는 판결과 달리 작성 전 사유도 다툴 수 있다는 점이 채무자에게 유리합니다.

그래서 공정증서를 만든 경위를 기록으로 남겨 두어야 합니다. 매매계약서, 잔금을 공정증서로 대신하기로 한 합의서, 인도 약정일과 실제 인도 여부를 보여 주는 문자와 사진이 모두 필요합니다.

이 기록은 청구이의 소송과 집행정지 신청에서 그대로 쓰입니다. 법원은 집행정지 여부를 소명 자료로 판단하므로, 동시이행 관계를 보여 주는 서류가 빨리 준비될수록 경매 진행을 일찍 멈출 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

공정증서 정본·매매계약서·강제경매개시결정문을 준비해 주시면, 동시이행 관계 여부·청구이의 소송의 범위·집행정지 신청 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성