처분금지가처분이 등기되면 매도인은 팔 수 없나요?

매도인이 팔거나 근저당을 설정하는 것 자체는 가능하지만, 그 처분은 가처분채권자에게 대항하지 못합니다. 가처분채권자가 본안에서 이기면 가처분 뒤의 등기는 말소될 수 있어서 사실상 거래가 어려워집니다.

매매대금을 못 받은 매도인은 무엇을 하나요?

매도인은 잔금이라는 돈을 받을 권리를 가지므로 매수인의 재산에 가압류를 합니다. 소유권을 아직 넘기지 않았다면 등기를 넘기지 않고 버티는 방법도 있어, 계약 해제와 가압류 중 무엇이 나은지 비교합니다.

임차인이 나가지 않을 때도 가처분인가요?

임대인이 임차물 인도를 받으려는 것이므로 점유이전금지가처분을 합니다. 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 명도 판결을 받아도 집행이 어려워지기 때문입니다. 밀린 월세는 따로 가압류할 수 있습니다.

가압류로도 등기를 받을 수 있지 않나요?

받을 수 없습니다. 가압류는 판결 뒤 그 부동산을 경매로 현금화해 돈을 받는 절차로 이어집니다. 소유권을 내 명의로 가져오려면 소유권이전등기청구권을 보전하는 처분금지가처분이 필요합니다.

공사대금을 못 받았는데 건물을 묶으려면요?

공사대금은 돈을 받을 권리라서 건축주 명의 건물에 가압류를 합니다. 건물을 넘겨받기로 한 약정이 있다면 가처분도 검토하지만, 일반적인 공사대금은 가압류와 함께 유치권·저당권설정청구권을 따로 검토합니다.

가처분과 가압류를 같이 할 수 있나요?

피보전권리가 다르면 함께 할 수 있습니다. 예를 들어 등기청구와 함께 지체로 생긴 손해배상을 청구한다면 부동산에는 처분금지가처분을, 매도인의 예금에는 가압류를 하는 식으로 나눠 신청합니다.

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가처분

잔금은 치렀는데 등기를 안 넘겨주면 가압류가 아니라 가처분을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부동산 소유권이전등기를 받으려는 것이라면 가압류가 아니라 처분금지가처분을 신청해야 합니다. 가압류는 매매대금·대여금·공사대금처럼 돈을 받을 권리를 지키는 절차이고, 특정 물건이나 등기를 받을 권리는 가처분으로 지킵니다. 지금은 계약서와 잔금 송금 내역으로 등기청구권이 생겼는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

매도인이 다른 사람에게 팔거나 근저당을 설정하려는 정황이 보이면 등기사항증명서를 바로 떼어 가처분 신청서에 붙이십시오. 가처분 등기가 먼저 올라가야 그 뒤의 처분에 대항할 수 있습니다.

매도인에게 받을 돈이 따로 없다면 가압류를 함께 할 필요는 없습니다. 등기를 받는 것이 목적이면 처분금지가처분 하나로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 오피스텔을 3억 2,000만원에 사기로 하고 6월 잔금까지 모두 치렀습니다. 그런데 매도인 B씨는 서류 준비를 핑계로 등기를 미뤘고, 8월에는 같은 오피스텔이 다시 매물로 올라온 것을 보게 됐습니다. A씨는 B씨 오피스텔을 가압류하면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류는 어떤 권리를 지키는 절차인가요?

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하려고 채무자 재산을 동결하는 절차입니다. 매매대금, 빌려준 돈, 어음금·수표금, 공사대금, 임금, 손해배상청구권이 대표적입니다.

부동산 가압류는 등기부에 가압류재판 사항을 기입하는 방식으로 집행합니다. 가압류 뒤에 채무자가 부동산을 팔아도 가압류채권자에게는 그 처분을 주장할 수 없어서, 판결을 받은 뒤 그 부동산을 경매로 현금화할 수 있습니다.

등기나 물건을 받으려면 왜 가처분인가요?

소유권이전등기청구권, 소유물반환청구권, 매매목적물 인도청구권, 임차물 인도청구권처럼 돈이 아닌 물건·권리를 대상으로 하는 청구권은 가처분으로 보전합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 하도록 정합니다.

청구 내용별 보전처분

받으려는 것	보전처분	예
매매대금·대여금	가압류	매수인 예금 가압류
소유권이전등기	처분금지가처분	잔금 낸 매수인
건물·점포 인도	점유이전금지가처분	임차인 명도
해제 후 대금 반환	가압류	매도인 부동산 가압류

매매대금·대여금: 보전처분: 가압류; 예: 매수인 예금 가압류
소유권이전등기: 보전처분: 처분금지가처분; 예: 잔금 낸 매수인
건물·점포 인도: 보전처분: 점유이전금지가처분; 예: 임차인 명도
해제 후 대금 반환: 보전처분: 가압류; 예: 매도인 부동산 가압류

출처 - 민사집행법 제276조 제1항, 제300조 제1항

등기를 받아야 하는 사람에게 필요한 것은 돈이 아니라 그 부동산 자체입니다. 가압류를 하면 경매로 돈을 나눠 받는 길만 열리고, 부동산 소유권을 가져오는 데는 도움이 되지 않습니다.

처분금지가처분이 등기되기 전에 매도인이 제3자에게 소유권이전등기를 해 주면, 매수인은 그 제3자를 상대로 등기를 되찾기 어렵고 매도인에게 손해배상을 청구하는 길만 남습니다. 그래서 잔금을 치르고도 등기가 늦어지면 매물 재등록이나 근저당 설정 같은 정황을 확인하는 대로 가처분을 신청합니다. 가처분 결정에는 보통 담보 제공이 붙으므로 보증보험증권을 미리 준비하면 결정이 빨라집니다.

매수인이 계약을 해제하고 돈을 돌려받으려면요?

매도인의 이행 거절로 계약을 해제하고 계약금·중도금·잔금을 돌려받으려 한다면 그때는 금전채권이 되므로 가압류를 신청합니다. 같은 매매계약이라도 등기를 받을지, 해제하고 돈을 돌려받을지에 따라 보전처분이 달라집니다.

해제 여부가 정해지지 않았다면 처분금지가처분으로 부동산을 먼저 묶어 두는 경우가 많습니다. 나중에 해제로 방향을 바꾸면 매도인의 다른 재산이나 해당 부동산에 가압류를 추가합니다.

가처분·가압류 선택 대응 순서

계약 이행 상태 확인 - 잔금 지급일과 금액을 계약서·송금 내역으로 확인합니다. 등기청구권이 생겼는지가 출발점입니다.
등기부 확인 - 매도인 명의가 그대로인지, 새로운 근저당·가압류가 들어왔는지 봅니다. 처분 정황이 보전의 필요성 자료가 됩니다.
목표 정하기 - 등기를 받을지, 해제하고 돈을 돌려받을지 정합니다. 목표에 따라 가처분과 가압류가 갈립니다.
신청서 제출 - 가처분은 부동산 목적물을, 가압류는 청구금액을 분명히 적습니다. 담보 제공 명령에 대비해 보증보험을 준비합니다.
본안 소송 - 결정 뒤 소유권이전등기 청구나 매매대금 반환 청구를 제기합니다. 본안을 미루면 제소명령을 받을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 이미 제3자와 계약했거나 이중매매가 의심되면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·가처분 신청과 소유권이전등기 관련 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

잔금을 치르고도 등기를 못 받은 분들이 가장 먼저 떠올리는 것이 가압류입니다. 그런데 가압류는 돈을 받기 위한 절차라서, 매도인이 부동산을 다른 사람에게 넘기면 등기를 되찾는 데는 쓸 수 없습니다.

그래서 잔금 송금일과 매도인에게 등기를 요구한 날을 기록해 두는 일이 중요합니다. 내용증명으로 이전등기 협조를 요구하고, 매도인이 매물로 다시 내놓은 광고나 다른 매수인과 연락한 정황을 날짜와 함께 남깁니다.

이 기록은 처분금지가처분에서 보전의 필요성을 소명하는 자료가 되고, 이중매매가 문제 되면 매도인의 배임 책임과 손해배상을 다투는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·잔금 송금 내역·등기사항증명서·내용증명을 준비해 주시면, 가처분과 가압류 중 맞는 절차·보전의 필요성 소명·본안 청구 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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