재산 찾기

매매계약이 해제돼 채무자가 부동산을 매도인에게 돌려준 것도 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매매계약이 적법하게 해제되어 채무자가 원상회복으로 매도인에게 등기를 돌려준 것은 사해행위가 아닙니다. 해제로 소유권은 매도인에게 당연히 복귀하고, 등기를 넘기는 것은 이미 있던 원상회복의무를 이행한 것에 그칩니다. 지금은 그 해제가 잔금 미지급 같은 채무불이행에 따른 해제인지, 채무자와 매도인이 합의로 한 해제인지부터 확인하십시오.

등기원인이 해제라는 이유만으로 곧바로 사해행위취소 소송을 낼 필요는 없습니다. 적법한 해제라면 소송을 내도 기각되므로 해제 경위부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에게 1억원을 빌려주었습니다. B씨는 2024년 9월 C씨에게서 상가를 5억원에 사면서 소유권이전등기를 먼저 받았지만 잔금 2억원을 치르지 못했고, C씨는 2025년 4월 잔금을 내라는 최고를 한 뒤 매매계약을 해제했습니다. B씨가 해제에 따라 상가 등기를 C씨에게 돌려주자, A씨는 B씨의 사실상 하나뿐인 재산이 빠져나간 것이 사해행위인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제로 부동산을 돌려준 것은 왜 사해행위가 아닌가요?

매매계약이 적법하게 해제되면 소유권은 매도인에게 당연히 돌아가므로, 채무자가 등기를 넘겨준 것은 채권자들의 공동담보를 줄이는 행위가 아닙니다. 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다18881 판결은 계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 계약이 없었던 상태로 복귀한다고 보았습니다. 등기가 아직 매수인 이름으로 남아 있어도 소유자는 매도인입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제548조 제1항도 계약이 해제되면 각 당사자가 원상회복의무를 진다고 정합니다.

그래서 매수인이 자기 이름의 소유권이전등기를 말소하거나 진정명의 회복을 원인으로 매도인에게 이전등기를 해 주는 것은 기존 채무를 이행한 것일 뿐입니다. 대전지방법원 2025. 9. 19. 선고 2024가단233233 판결도 계약 해제로 원상회복을 위해 소유권이전등기를 말소하거나 넘겨주는 행위는 기존채무의 이행으로서 사해행위가 아니라고 보았습니다.

합의해제로 돌려준 경우에도 같나요?

같지 않을 수 있습니다. 채무초과 상태의 채무자가 상대방과 합의해제를 하고 사실상 하나뿐인 재산을 상대방에게 돌려주면 사해행위가 될 수 있습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결은 채무초과 상태의 채무자가 합의해제를 원인으로 사실상 하나뿐인 재산인 건물 공유지분을 상대방에게 복귀시킨 것을 사해행위로 본 원심 판단을 받아들였습니다. 합의해제는 채무자가 해제 여부를 스스로 정한 것이어서 채무초과 여부와 사해의사를 따져 보게 됩니다.

적법한 해제였는지는 무엇으로 확인하나요?

해제 사유와 해제 절차가 실제로 있었는지를 봅니다. 잔금 미지급 같은 이행지체를 이유로 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다. 매수인이 미리 이행하지 않겠다고 밝혔다면 최고를 하지 않고도 해제할 수 있습니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하므로 최고서와 해제 통지서, 그 도달일이 해제의 적법성을 보여 주는 자료입니다.

해제 원상회복 사해행위 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기원인이 「해제」인지 「합의해제」인지, 등기일이 언제인지 봅니다. 합의해제라면 사해행위를 다툴 여지가 생깁니다.
• 해제 경위 자료 요청 - 매매계약서, 잔금 약정일, 최고서와 해제 통지서를 확보합니다. 최고서와 해제 의사표시가 있었는지 확인할 때 씁니다.
• 채무자 재산 조사 - 해제 당시 채무자의 다른 재산과 빚을 정리합니다. 합의해제를 다툴 때 채무초과 여부를 보여 줍니다.
• 받은 대금 반환 확인 - 매도인이 매수인에게 계약금·중도금을 돌려주었는지 봅니다. 돌려받을 대금이 있으면 그 반환채권을 압류할 수 있습니다.
• 기간 안에 소 제기 - 합의해제를 사해행위로 다툴 때는 안 날부터 1년 안에 소를 냅니다. 이 기간이 지나면 소가 각하됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제 전에 채무자 명의 부동산에 가압류를 해 두었거나 해제 사유가 분명하지 않으면 매매계약서·등기부·해제 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제와 합의해제는 어떻게 다른가요?
  해제는 계약 당사자 한쪽이 채무불이행 같은 해제권을 근거로 일방적 의사표시로 하는 것이고, 합의해제는 양쪽이 계약을 없던 일로 하기로 새로 합의하는 것입니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하며 철회할 수 없습니다. 채무자가 스스로 합의한 합의해제는 사해행위 판단 대상이 될 수 있습니다.
• 잔금을 안 냈다고 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로는 안 됩니다. 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금을 내라고 최고하고, 매수인이 그 기간 안에 내지 않아야 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다고 밝힌 경우에는 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.
• 해제되면 매수인이 낸 계약금은 어떻게 되나요?
  해제되면 매도인도 원상회복으로 받은 대금을 돌려주어야 하고, 돌려줄 금전에는 받은 날부터 이자를 붙입니다. 매수인의 채권자는 매수인이 매도인에게 가지는 이 대금 반환채권을 압류해 채권을 회수하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 등기와 대금 반환은 동시에 해야 하나요?
  해제에 따른 원상회복의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 매수인은 매도인이 대금을 돌려줄 때까지 등기 말소를 미룰 수 있고, 매도인도 등기를 돌려받을 때까지 대금 반환을 미룰 수 있습니다. 대금을 받지 못한 채 등기만 넘어갔다면 그 경위를 따져 볼 필요가 있습니다.
• 합의해제가 사해행위면 무엇을 청구하나요?
  합의해제의 취소와 원상회복을 법원에 청구합니다. 부동산이 매도인 이름으로 남아 있으면 그 등기를 말소해 채무자 명의로 되돌리고, 제3자에게 다시 넘어갔다면 가액배상을 구합니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다.
• 매도인이 사정을 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  수익자인 매도인이 합의해제 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소할 수 없습니다. 다만 채무초과 상태의 채무자가 하나뿐인 재산을 넘긴 경우에는 수익자의 악의가 추정되는 경우가 많아, 매도인이 선의를 입증해야 하는 구조가 됩니다.

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