집행 막기

시공사 빚 때문에 내가 지은 미등기 건물이 경매에 넘어가면 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 경매 목적물이 채무자가 아니라 내 소유라면 경매를 신청한 채권자를 상대로 제3자이의의 소를 내 경매를 막을 수 있습니다. 민사집행법 제48조 제1항은 소유권 등을 주장하는 제3자가 강제집행에 대한 이의의 소를 낼 수 있다고 정합니다. 지금은 소송과 함께 강제집행 정지 신청을 준비하고 매각대금 납부 일정을 확인하십시오.

채무자와 채권자 사이의 판결을 뒤집으려고 따로 재심을 낼 필요는 없습니다. 내 재산이라는 점만 주장해 그 재산에 대한 집행을 막으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 자기 땅에 근린생활시설을 짓기로 하고 시공사와 도급계약을 맺어 공사비를 직접 치렀습니다. 준공 직후 보존등기를 하기 전인 2025년, 시공사에 받을 돈이 있던 자재업체가 이 건물이 시공사 소유라며 미등기 건물 강제경매를 신청했습니다. M씨는 남의 빚 때문에 자기 건물이 팔리는 것을 어떻게 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 빚 때문에 내 건물이 경매에 넘어가면 막을 수 있나요?

네, 경매 목적물이 채무자가 아니라 내 소유라면 집행채권자를 상대로 제3자이의의 소를 내 그 경매를 허가하지 말라는 판결을 구할 수 있습니다. 제3자가 강제집행의 목적물에 대해 소유권이 있다고 주장하거나 양도·인도를 막을 권리가 있다고 주장할 때 낼 수 있는 소송입니다.

주장하는 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 합니다. 원칙적으로 압류 효력이 생길 때 이미 내 권리였어야 하고, 소송의 사실심 변론이 끝날 때까지 그 권리가 유지돼야 합니다. 미등기 신축 건물이라면 자기 비용으로 지은 건축주가 원시취득한 소유자이므로, 건축허가 명의와 공사비 지급 자료가 소유권을 증명합니다.

제3자이의의 소는 누구를 상대로 어디에 내나요?

경매를 신청한 채권자를 피고로 하고, 경매를 진행하는 집행법원에 냅니다. 소송물 가액이 커서 단독판사 관할이 아니면 집행법원이 있는 곳의 지방법원 합의부가 맡습니다. 채무자가 내 소유권을 다툰다면 채무자도 함께 피고로 할 수 있습니다.

소송을 내면 경매가 멈추나요?

아니요, 제3자이의의 소를 내도 이미 시작된 경매는 계속 진행됩니다. 경매를 멈추려면 수소법원에 강제집행 정지를 신청해야 합니다. 법원은 주장에 법률상 정당한 이유가 있고 사실이 소명되면 담보를 조건으로 또는 담보 없이 집행을 정지하도록 명할 수 있습니다.

판결에서 이기면 수소법원은 이미 한 집행처분을 취소하도록 명할 수 있고, 제3자이의의 소에서는 담보를 제공하게 하지 않고도 취소할 수 있습니다. 급하면 경매법원이 먼저 정지를 명하고 수소법원 재판서를 내게 할 수도 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에 따른 절차입니다.

경매가 끝난 뒤에는 어떻게 되나요?

매수인이 매각대금을 다 내면 매수인이 소유권을 취득하고 집행은 끝나므로, 그 뒤에는 제3자이의의 소로 경매를 되돌리기 어렵습니다. 이때는 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 방법을 검토합니다. 대금 완납 전에 정지 결정을 받아 경매법원에 내는 것이 결론을 가릅니다.

제3자이의의 소 대응 순서

• 소유 증명 자료 확보 - 건축허가서, 도급계약서, 공사비 송금 내역, 사용승인 자료를 모읍니다. 압류 전부터 내 소유였음을 보여 주는 자료입니다.
• 소 제기 - 경매 신청 채권자를 피고로 집행법원에 제3자이의의 소를 냅니다. 채무자가 다투면 함께 피고로 합니다.
• 집행정지 신청 - 소와 함께 강제집행 정지를 신청합니다. 담보 제공 명령이 나오면 바로 공탁합니다.
• 정지 결정 제출 - 정지 결정 정본을 경매법원에 냅니다. 매각대금 완납 전에 내야 합니다.
• 판결 뒤 취소 - 승소 판결로 경매절차 취소를 신청합니다. 경매가 이미 끝났다면 부당이득반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 등기되어 있거나 채무자와 공동으로 지은 경우에는 등기부와 공사 계약 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 제3자이의 소송과 강제집행 정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자이의의 소는 어떤 권리로 낼 수 있나요?
  강제집행의 목적물에 대한 소유권, 또는 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있어야 합니다. 그 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있어야 하고, 원칙적으로 압류 당시 이미 존재해야 합니다. 공유지분이나 소유권이전등기청구권이 인정되는 경우도 있습니다.
• 채무자도 피고로 해야 하나요?
  원칙적으로 경매를 신청한 채권자를 피고로 합니다. 채무자가 내 소유권을 다툰다면 채무자를 공동피고로 할 수 있어, 채무자와의 소유권 다툼을 한 번에 정리할 수 있습니다. 판결 효력도 채무자에게 함께 미칩니다.
• 어느 법원에 내야 하나요?
  경매를 진행하는 집행법원이 관할합니다. 소송물이 단독판사의 관할에 속하지 않으면 집행법원이 있는 곳을 관할하는 지방법원 합의부가 맡습니다. 다른 법원에 내면 이송되어 시간이 더 걸립니다.
• 소송 중에 경매를 멈출 수 있나요?
  강제집행 정지를 신청하면 됩니다. 수소법원은 주장에 법률상 정당한 이유가 있고 사실이 소명되면 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 정지하도록 명할 수 있습니다. 정지 결정 정본은 경매법원에 내야 효력이 있습니다.
• 이기면 경매는 자동으로 취소되나요?
  승소 판결에서 수소법원은 집행처분 취소를 명할 수 있고, 제3자이의의 소에서는 담보 없이도 취소를 명할 수 있습니다. 이 판결 정본을 경매법원에 내면 경매절차가 취소됩니다. 스스로 취소되지는 않으니 서류를 내야 합니다.
• 미등기 건물은 누구 소유로 보나요?
  자기 노력과 비용으로 건물을 지은 사람이 원시취득한 소유자입니다. 원시취득은 등기 없이도 소유권을 취득하므로, 건축허가 명의와 공사비를 누가 냈는지가 소유권 판단의 기준이 됩니다. 다만 처분하려면 먼저 등기를 해야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 제 재산이 아닌데 압류가 들어왔습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성