빌려준 돈·보증

사채업자가 가등기를 넘기고 사라졌다면 누구를 상대로 말소 소송을 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

가등기가 다른 사람에게 이전되어 부기등기가 마쳐졌다면, 가등기 말소 소송은 가등기를 넘겨받은 양수인만 상대로 하면 됩니다. 판례는 가등기 이전의 부기등기는 권리의 승계를 적어 두는 것일 뿐이어서 양도인은 말소 청구의 피고적격이 없다고 봅니다. 지금은 양수인에게 돈을 갚은 이체 내역과 등기부의 부기등기 내용을 확보해 두십시오.

사라진 처음 채권자를 찾아 함께 소송할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 급하게 사업 자금 5,000만원을 빌리면서 사채업자 B씨에게 자기 땅에 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 2024년 단속이 시작되자 B씨는 가등기를 다른 사채업자 C씨에게 넘기고 연락이 끊겼고, 등기부에는 C씨 명의의 부기등기가 올라갔습니다. A씨는 2025년 C씨에게 원리금을 모두 갚았지만, C씨가 2026년 다른 사건으로 구속되면서 가등기는 그대로 남아 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기가 넘어갔다면 누구를 상대로 말소를 구하나요?

가등기를 넘겨받은 양수인만 상대로 하면 됩니다. 대법원 1994. 10. 21. 선고 94다17109 판결은 가등기의 이전에 의한 부기등기는 기존 가등기에 의한 권리의 승계관계를 등기부에 적는 것일 뿐 새로운 권리를 만드는 것이 아니므로, 가등기 말소 청구는 양수인만을 상대로 하면 되고 양도인은 피고적격이 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에서도 소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 합니다. 가등기를 넘겨받은 사람의 이름은 주등기인 가등기 아래 부기등기로 올라가 있습니다.

부기등기도 따로 말소를 구해야 하나요?

따로 구하지 않아도 됩니다. 같은 판결은 가등기 이전의 부기등기는 주등기인 가등기에 종속되어 일체를 이루므로, 피담보채무가 소멸하면 주등기인 가등기의 말소만 구하면 되고 부기등기는 주등기 말소에 따라 직권으로 말소된다고 보았습니다.

말소를 명하는 판결이 확정되면 승소한 사람이 혼자 등기소에 말소등기를 신청할 수 있습니다. 양수인의 협조나 인감증명서가 없어도 됩니다.

양수인이 구속되어 있으면 소송은 어떻게 하나요?

양수인이 교도소나 구치소에 구속되어 있다면 소장은 그 교도소장이나 구치소장에게 송달합니다. 구속되었다고 해서 소송을 할 수 없는 것이 아니고, 송달 방법만 달라집니다. 구속된 곳은 수사기관이나 사건 기록으로 확인할 수 있습니다.

양수인의 주소나 거처를 도저히 알 수 없다면 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다. 공시송달로 진행되면 기일에 나오지 않아도 자백한 것으로 보지 않으므로, 원고가 채무 변제 사실을 증거로 증명해야 합니다.

누구에게 갚아야 채무가 소멸하나요?

가등기와 함께 채권이 양수인에게 넘어갔고 그 사실을 통지받았다면 양수인에게 갚아야 채무가 소멸합니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 통지 없이 양수인에게 갚았다면 처음 채권자가 다시 청구할 여지가 있으므로 경위를 따져야 합니다.

가등기 말소 소송 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기와 그 이전의 부기등기, 현재 명의인을 확인합니다. 피고가 누구인지 정해집니다.
• 변제 증거 확보 - 양수인에게 갚은 이체 내역과 영수증을 모읍니다. 피담보채무 소멸의 증거입니다.
• 양도 통지 확인 - 처음 채권자가 양도 사실을 알려 왔는지 문자나 서면을 찾습니다. 변제의 효력과 연결됩니다.
• 양수인 소재 파악 - 구속 여부와 수감 기관을 확인합니다. 교도소장 송달이나 공시송달을 신청합니다.
• 말소 판결로 등기 신청 - 확정 판결로 가등기 말소를 단독 신청합니다. 부기등기는 직권으로 함께 말소됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 여러 번 넘어갔거나 가등기에 기한 본등기까지 이미 마쳐졌다면 등기부 전체와 변제 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 가등기와 근저당 등 담보등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 채권자도 피고로 넣어야 하나요?
  넣지 않아도 됩니다. 대법원 1994. 10. 21. 선고 94다17109 판결은 가등기의 이전에 의한 부기등기가 된 경우 가등기 말소 청구는 양수인만을 상대로 하면 족하고, 양도인은 말소등기 청구의 피고적격이 없다고 보았습니다. 양도인을 피고로 넣으면 그 부분은 당사자적격이 없어 각하될 수 있습니다.
• 부기등기 말소도 청구취지에 적어야 하나요?
  적지 않아도 됩니다. 같은 판결은 가등기 이전의 부기등기가 주등기인 가등기에 종속되어 일체를 이루므로, 피담보채무가 소멸하면 주등기의 말소만 구하면 되고 부기등기는 주등기 말소에 따라 직권으로 말소된다고 보았습니다. 부기등기만 따로 말소를 구하면 소의 이익이 없다고 볼 수 있습니다.
• 구속된 사람에게 소장은 어떻게 보내나요?
  교도소장이나 구치소장에게 송달합니다. 민사소송법 제182조는 교도소, 구치소, 경찰관서 유치장에 체포·구속·유치된 사람에게 할 송달은 그 기관의 장에게 한다고 정합니다. 수감 기관을 모르면 사건 기록이나 수사기관 확인을 거쳐 주소를 특정하고, 끝내 알 수 없으면 공시송달을 신청합니다.
• 판결을 받으면 등기는 어떻게 지우나요?
  승소한 사람이 혼자 등기소에 말소를 신청합니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청한다고 정합니다. 판결정본과 확정증명원을 첨부하면 되고 양수인의 협조는 필요 없습니다.
• 양도 통지 없이 양수인에게 갚아도 되나요?
  위험이 남습니다. 민법 제450조 제1항은 채권양도를 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 통지가 없었는데 양수인에게 갚았다면 처음 채권자가 다시 청구할 여지가 있으므로, 양도 사실을 알게 된 경위와 승낙 여부를 정리해 두어야 합니다.
• 양수인이 재판에 안 나오면 바로 이기나요?
  송달 방법에 따라 다릅니다. 민사소송법 제150조 제3항은 당사자가 변론기일에 출석하지 않으면 자백간주를 준용하지만, 공시송달로 기일통지를 받은 당사자가 출석하지 않은 경우는 제외합니다. 공시송달 사건에서는 변제 사실을 이체 내역 등 증거로 직접 증명해야 판결을 받을 수 있습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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