소멸시효

시효가 끝난 빚인데 채권자가 근저당으로 경매를 시작했습니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

빚이 시효로 소멸한 뒤 채권자가 근저당으로 경매를 시작했다면 경매개시결정과 이후 절차, 매각허가결정은 모두 무효입니다. 민법 제369조에 따라 피담보채권이 시효로 소멸하면 근저당권도 함께 소멸하기 때문입니다. 지금은 차용증의 변제기와 채권자의 소송·압류 기록이 있는지부터 확인해 두십시오.

채무부존재확인소송을 이미 냈으니 경매는 판결이 나올 때까지 저절로 멈춘다고 기다릴 필요는 없습니다. 소송과 별도로 경매 절차 안에서 다툴 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2014년 3월 A씨는 지인 B씨에게서 3억원을 빌리면서 자기 소유 토지에 근저당권을 설정했습니다. 변제기인 2015년 3월이 지나도록 갚지 못했지만 B씨는 소송이나 가압류 없이 10년 넘게 지냈습니다. 2025년 10월 A씨가 채무부존재확인소송을 내자 B씨는 한 달 뒤 근저당권으로 경매를 신청했고 경매개시결정이 내려졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 끝난 근저당으로 시작한 경매는 효력이 있나요?

없습니다. 경매개시결정 전에 피담보채권이 시효 등으로 소멸해 근저당권도 소멸했다면, 그 근저당권으로 이루어진 경매개시결정과 이후의 일련의 절차, 매각허가결정은 모두 무효입니다. 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸하기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 경매개시결정에 대한 이의신청 사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다고 정합니다. 경매를 당한 소유자는 채권이 시효로 소멸했다는 사정을 경매 절차 안에서 바로 내세울 수 있습니다.

매각대금까지 냈으면 매수인이 소유권을 가져가나요?

가져가지 못합니다. 민사집행법은 매수인의 부동산 취득이 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다고 정하지만, 이는 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸한 경우의 이야기입니다. 대법원은 피담보채권 소멸로 저당권이 이미 소멸했는데도 이를 간과한 채 경매가 진행되어 매수인이 매각대금을 완납했더라도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다고 보았습니다.

그래서 소유자는 매각대금이 납부된 뒤에도 매수인 명의 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 있습니다. 다만 그 사이 매수인이 제3자에게 되팔거나 근저당을 설정하면 다툴 상대가 늘어나므로 이의신청 단계에서 막는 편이 부담이 적습니다.

진행 중인 경매를 멈추려면 무엇을 신청하나요?

경매개시결정에 대한 이의신청을 하고, 이의신청과 함께 집행정지 등 잠정처분을 신청합니다. 이의신청을 받은 법원은 재판 전에 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다. 이의신청에 대한 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다.

빌린 돈의 소멸시효는 언제 완성되나요?

개인 사이에 빌려준 돈은 변제기부터 10년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때, 곧 변제기부터 진행합니다. 거래가 상행위로 인한 것이면 5년이 적용될 수 있으므로 차용증의 당사자와 목적을 확인해야 합니다.

채권자가 소송·지급명령 같은 청구를 하거나 압류·가압류를 했거나, 채무자가 빚을 승인했다면 시효는 중단됩니다. 시효가 완성된 뒤에 일부를 갚거나 빚을 인정하는 문서를 써 주면 시효이익을 포기했다는 다툼이 생길 수 있으니 채권자 연락에 서명부터 하지 않는 것이 안전합니다.

시효 완성 근저당 경매 대응 순서

• 시효 기산일 확인 - 차용증과 근저당권설정계약서에서 변제기를 확인합니다. 그날부터 10년이 지났는지가 출발점입니다.
• 중단 사유 점검 - 채권자의 소송, 지급명령, 압류, 가압류와 채무자의 승인·일부 변제가 있었는지 찾습니다. 하나라도 있으면 계산이 달라집니다.
• 이의신청 제출 - 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 냅니다. 매각대금이 완납되기 전까지 할 수 있습니다.
• 집행정지 신청 - 이의신청과 함께 잠정처분으로 경매 일시정지를 구합니다. 매각기일이 가까우면 먼저 챙깁니다.
• 등기 말소 소송 - 채무부존재확인과 함께 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 판결을 받으면 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 중간에 가압류나 지급명령을 한 기록이 있거나 상사채권에 해당하면 기록을 보고 시효를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무부존재확인소송만 내면 경매가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 소송을 제기했다는 사정만으로 경매 절차가 정지되지는 않습니다. 경매를 당한 소유자는 경매법원에 담보권이 소멸했다는 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청을 하고, 이와 함께 집행을 일시정지하는 잠정처분을 신청해야 매각기일을 막을 수 있습니다.
• 이의신청은 언제까지 할 수 있나요?
  매수인이 매각대금을 모두 지급할 때까지 할 수 있습니다. 이해관계인은 그때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 낼 수 있고, 법원은 재판 전에 집행 일시정지 같은 잠정처분을 할 수 있습니다. 대금이 납부된 뒤에는 이의신청 대신 소송으로 다퉈야 합니다.
• 경매가 끝난 뒤에도 땅을 되찾을 수 있나요?
  경매개시결정 전에 근저당권이 이미 소멸했다면 가능합니다. 대법원은 소멸한 저당권을 간과하고 진행된 경매에서 매수인이 대금을 완납했더라도 소유권을 취득하지 못한다고 보았습니다. 소유자는 매수인 명의 등기의 말소를 구할 수 있지만, 매수인이 다시 처분했다면 상대방이 늘어납니다.
• 개인에게 빌린 돈의 시효는 몇 년인가요?
  10년입니다. 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되고, 시효는 권리를 행사할 수 있는 때인 변제기부터 진행합니다. 다만 상행위로 생긴 채권이면 더 짧은 시효가 적용될 수 있어 차용 목적과 당사자를 함께 확인해야 합니다.
• 어떤 경우에 시효가 중단되나요?
  청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인이 있으면 시효가 중단됩니다. 채권자가 소송이나 지급명령을 냈거나 재산을 가압류했다면, 또 채무자가 이자를 내거나 빚을 인정하는 문서를 써 줬다면 그때부터 시효가 새로 진행할 수 있습니다. 이런 기록이 있는지 먼저 찾아야 합니다.
• 근저당권은 시효와 상관없이 남는 것 아닌가요?
  아닙니다. 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 등기부에 근저당권설정등기가 남아 있어도 권리는 없어진 상태이므로, 소유자는 말소를 청구할 수 있고 그 근저당권으로 한 경매는 무효가 됩니다.
• 말소 판결을 받으면 등기는 누가 지우나요?
  승소한 소유자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다. 채권자의 협조를 받을 필요가 없으므로 판결 확정 뒤 판결정본과 확정증명원으로 등기소에 신청하면 됩니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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