부동산 경매

경매법원이 유찰될 때마다 최저매각가격을 10%씩 낮추는 것이 위법인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 경매법원이 새 매각기일마다 최저매각가격을 10%씩 낮춘 것만으로는 위법이 아닙니다. 법원은 이해관계인의 이해를 비교해 재량으로 저감 폭을 정할 수 있고, 대법원도 매번 10%씩 낮춘 사례를 위법하지 않다고 보았습니다. 다만 합리적이고 객관적인 타당성이 없을 만큼 과도하게 낮추면 무효이므로 감정가와 회차별 저감 내역을 정리해 두십시오.

저감률이 법에 정해져 있지 않다고 해서 법원이 마음대로 낮출 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

T씨 소유 공장은 2025. 9. 강제경매로 감정가 20억원에 첫 매각기일을 맞았으나 유찰됐습니다. 법원은 새 매각기일마다 최저매각가격을 직전 가격의 10%씩 낮췄고, 다섯 번째 기일의 최저매각가격은 약 13억원이 됐습니다. 같은 지역 다른 법원은 20%나 30%씩 낮춘다는 말을 들은 T씨는 오히려 10%씩 낮춘 것이 이상하다고 느꼈고, 반대로 가격이 계속 내려가는 것 자체가 위법이 아닌지도 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유찰되면 최저매각가격은 얼마나 낮추나요?

법에 정해진 비율은 없습니다. 허가할 매수신고 없이 매각기일이 끝나면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해야 하고, 새 기일에도 매수신고가 없으면 다시 낮춥니다. 얼마나 낮출지는 법원이 정하며, 실무에서는 20%나 30%씩 낮추는 법원이 많습니다.

낮출 때는 압류채권자보다 앞선 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 갚을 수 있어야 한다는 한도가 있습니다. 이 한도에 걸리면 더 낮추지 못하고 남을 가망이 없는 경우의 절차로 넘어갑니다.

매번 10%씩 낮춘 것은 위법인가요?

위법이 아닙니다. 대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정은 경매법원이 경매절차 진행과 각 이해관계인의 이해를 비교해 재량으로 저감 정도를 정할 수 있고, 목적물의 규모와 감정평가액, 이해관계인의 이해 등에 비추어 매 입찰 불능 때마다 10%씩 낮춘 것에 위법이 없다고 보았습니다. 같은 결정은 감정가나 낙찰가가 시가보다 싸다는 주장도 적법한 재항고 이유가 아니라고 보았습니다.

10%는 흔한 20%·30%보다 작은 폭이어서 채무자에게 불리하다고 보기 어렵습니다. 각색 사례에서 20억원이 네 번 10%씩 내려가면 약 13억 1,220만원이 되는데, 이는 저감이 느린 편에 속합니다.

가격을 낮춘 것이 위법이 되는 경우는요?

과도하게 낮춘 경우입니다. 대법원 1994. 8. 27. 자 94마1171 결정은 새 매각기일의 최저매각가격을 낮추면서 합리적이고 객관적인 타당성을 갖추지 못할 정도로 과도하게 낮춘 저감 절차는 위법해 무효라고 보았습니다. 이 경우 최저매각가격 결정의 중대한 흠이나 경매절차의 중대한 잘못으로 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다.

과도한지는 사건마다 판단합니다. 한 번에 감정가의 절반 가까이 낮추거나 저감 이유를 찾기 어려운 경우가 다툼의 대상이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제119조는 판례가 다룬 구 민사소송법 제631조를 이어받아 결론이 같습니다.

최저매각가격 저감 대응 순서

• 공고문 수집 - 회차별 매각기일 공고문을 모읍니다. 최저매각가격 변동의 기록입니다.
• 저감률 계산 - 감정가와 직전 가격 대비 저감률을 계산합니다. 같은 법원의 다른 사건과 비교합니다.
• 과도성 판단 - 저감 폭이 합리적 근거 없이 큰지 봅니다. 10% 같은 일정 비율은 위법으로 보기 어렵습니다.
• 이의 진술 - 과도한 저감이면 매각결정기일에 매각허가 이의를 진술합니다. 허가 전까지 해야 합니다.
• 즉시항고 검토 - 허가결정이 나면 항고 실익과 보증 부담을 계산해 결정합니다. 기각되면 채무자 보증은 반환되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저감 도중 감정 재평가 사유가 생겼거나 부동산 가치가 크게 오른 경우에는 감정평가서와 시세 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의·즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저감률은 법원마다 다른가요?
  다릅니다. 민사집행법 제119조는 최저매각가격을 상당히 낮추라고만 정하고 비율을 정하지 않아, 법원마다 20%나 30% 등 관행이 다릅니다. 대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정도 저감 정도는 경매법원의 재량이라고 보았습니다.
• 10%씩 낮춘 것을 이유로 항고할 수 있나요?
  받아들여지기 어렵습니다. 대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정은 목적물 규모와 감정평가액, 이해관계인의 이해에 비추어 매 입찰 불능 때마다 10%씩 낮춘 것에 위법이 없다고 보았습니다. 항고하려면 다른 법정 이의사유가 있어야 합니다.
• 어느 정도면 과도한 저감인가요?
  정해진 기준은 없고 사건마다 판단합니다. 대법원 1994. 8. 27. 자 94마1171 결정은 합리적이고 객관적인 타당성을 갖추지 못할 정도로 과도한 저감을 무효라고 보았습니다. 한 번에 감정가의 절반 가까이 낮추거나 이유를 찾기 어려우면 다툼의 대상이 됩니다.
• 가격이 싸다는 이유만으로 다툴 수 있나요?
  그것만으로는 안 됩니다. 대법원 1997. 4. 24. 자 96마1929 결정은 감정가나 낙찰가가 시가보다 싸다는 주장은 단순히 낙찰가격을 다투는 것이어서 적법한 재항고 이유가 아니라고 보았습니다. 최저매각가격 결정의 중대한 흠 같은 사유를 들어야 합니다.
• 저감이 더 이상 안 되는 경우도 있나요?
  있습니다. 민사집행법 제119조는 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도에서만 낮추게 하므로, 낮춘 가격으로 앞선 부담과 절차비용을 갚고 남을 것이 없으면 더 낮추지 못합니다. 이때는 압류채권자가 매수 신청을 하지 않으면 경매가 취소됩니다.
• 과도한 저감은 언제 다투나요?
  매각결정기일에 매각허가가 있을 때까지 이의를 진술하고, 허가결정이 나면 즉시항고합니다. 과도한 저감은 민사집행법 제121조 제7호의 경매절차의 중대한 잘못이나 제5호의 최저매각가격 결정의 중대한 흠으로 주장합니다.

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