재산 찾기
채무자가 넘긴 건물 지분을 사해행위로 취소하면 전세금은 지분만큼만 빼나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
아니요, 전세권이 설정된 건물의 지분을 채무자가 처분했다면 사해행위취소와 가액배상의 범위를 정할 때 지분 비율만큼이 아니라 전세금 전액을 지분 가액에서 공제합니다. 대법원은 지분을 넘겨받은 새 공유자도 공동 전세권설정자로서 불가분채무인 전세금 반환의무를 진다고 보았습니다. 지금은 등기부에서 지분 이전일과 전세권 설정일의 선후부터 확인하십시오.
사해행위취소의 소는 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 지분을 되돌린 합의해제를 알게 된 날을 기록해 두고 1년 안에 소를 준비하십시오.
전세권이 설정된 건물의 지분을 넘긴 사건이라고 처음부터 포기할 필요는 없습니다. 지분 가액이 전세금 전액보다 크면 그 차액만큼은 취소와 가액배상을 구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
거래처에 물품대금 3억 원을 받지 못한 A사는 거래처 대표 B씨의 재산을 찾다가, B씨가 2023년 지인 C씨에게서 상가건물의 2분의 1 지분을 샀다가 2024년 빚이 불어나자 그 매매계약을 합의해제해 지분을 C씨에게 되돌려 준 사실을 알게 됐습니다. 그 건물 여러 층에는 B씨가 지분을 사기 전부터 전세권이 설정돼 있었고 전세금은 합계 8억 원이었습니다. A사는 합의해제를 사해행위로 취소하고 지분 가액만큼 돈으로 받으려는데, C씨는 전세금 전액을 빼면 남는 게 없다고 하고 A사는 B씨 몫인 절반만 빼야 한다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
채무자가 지분을 넘긴 합의해제도 사해행위가 되나요?
될 수 있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자는 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있고, 채무초과 상태에서 사실상 하나뿐인 재산을 매매계약 합의해제로 원래 소유자에게 돌려준 것도 여기에 해당할 수 있습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결에서도 이 부분 원심 판단은 그대로 유지됐습니다.
지분을 돌려받은 수익자가 그 행위 당시 채권자를 해하는 줄 몰랐다면 취소할 수 없지만, 수익자의 악의는 추정되므로 선의라는 사실은 수익자 쪽에서 증명해야 합니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다.
전세권이 있는 건물 지분이면 전세금을 얼마나 빼나요?
지분 비율만큼이 아니라 전세금 전액을 뺍니다. 전세권이 성립한 뒤 목적물 소유권이 넘어가면 새 소유자가 전세금 반환의무를 지고, 지분 일부만 넘겨받은 새 공유자도 공동 전세권설정자로서 전세금 반환의무를 집니다. 공유자들이 함께 지는 전세금 반환채무는 성질상 불가분채무입니다.
| 전액 공제(대법원) | 2억원 |
|---|---|
| 절반 공제(원심 방식) | 6억원 |
단순 예시 계산, 남는 책임재산 기준
사해행위취소는 그 행위가 없었다면 있었을 책임재산만 회복시켜야 하고 그보다 많이 회복시키면 안 됩니다. 그래서 대법원은 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 가운데 일반채권자의 공동담보가 되는 부분은 우선변제권 있는 전세금 반환채권 전액을 공제한 나머지라고 보고, 전세금의 절반만 뺀 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 예를 들어 지분 가액이 10억 원이고 전세금이 8억 원이면 남는 책임재산은 2억 원인데, 절반인 4억 원만 빼면 6억 원으로 계산돼 실제보다 많이 회복시키게 됩니다. 가액배상액은 환송 후 다시 계산되므로 그 사건의 최종 금액은 단정할 수 없습니다.
주택임대차보증금이 있는 경우도 같은가요?
같습니다. 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받았다면 보증금 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 성질상 불가분채무이고, 지분 일부를 넘겨받아 임대인 지위를 승계한 새 공유자도 마찬가지입니다. 우선변제권 있는 임차인이 있는 공유 주택의 지분을 처분했다면 취소 범위를 정할 때 그 보증금 반환채권 전액을 공제합니다.
전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 그래서 채권자가 지분 가액을 따질 때는 등기부의 전세권과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금을 빠짐없이 확인해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.
지분 사해행위취소 가액배상 대응 순서
- 등기부 확인 - 지분 이전과 합의해제 등기일, 전세권·근저당권 설정일을 시간순으로 정리합니다. 처분 당시 부담이 무엇이었는지가 취소 범위를 정합니다.
- 채무초과 증명 - 처분 당시 채무자의 적극재산과 소극재산을 표로 만듭니다. 사실상 하나뿐인 재산이었는지가 사해성 판단의 중심입니다.
- 지분 가액 산정 - 사실심 변론종결 당시 지분 시가를 감정으로 확인합니다. 가액배상의 출발점입니다.
- 공제 대상 정리 - 전세금과 우선변제권 있는 임대차보증금 전액, 피담보채권을 빼고 남는 금액을 계산합니다. 남는 금액이 없으면 취소의 실익이 없습니다.
- 청구 범위 결정 - 남는 금액과 내 채권액 가운데 적은 금액으로 가액배상을 구합니다. 원물반환이 가능한지도 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 지분 처분 뒤에 설정됐거나 각 층의 전세권자가 서로 다른 공유자와 계약했다면 등기부와 전세권설정계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 가액배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
채권자들은 공유지분이면 전세금도 지분 비율만큼만 나누어 지는 것으로 계산하기 쉽습니다. 공유자들이 함께 지는 전세금·보증금 반환채무는 불가분채무여서 각 공유자가 전액을 책임지고, 그만큼 일반채권자 몫의 책임재산은 줄어듭니다. 소송을 내기 전에 이 계산을 하지 않으면 이겨도 받을 돈이 없는 판결을 받게 됩니다.
그래서 등기부의 날짜가 먼저입니다. 지분 취득일, 합의해제나 매매 등기일, 각 전세권 설정일과 존속기간, 확정일자 받은 임차인의 전입일을 시간순으로 나열해야 어떤 부담을 공제할지 정할 수 있습니다. 채권자가 처분 사실을 안 날도 기록해 두어야 1년 제척기간 다툼에 대비할 수 있습니다.
이 기록은 가액배상액 계산에 그대로 들어갑니다. 법원은 변론종결 당시 지분 시가에서 공제 대상 채무를 빼고 남은 금액과 채권액 중 적은 금액으로 배상을 명하므로, 공제 항목 하나가 판결 금액을 크게 바꿉니다. 판결 뒤에는 수익자의 다른 재산에 대한 집행까지 이어서 준비해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 사해행위취소와 가액배상 소송을 수행해 왔으며, 처분 당시 등기부상 부담과 우선변제권 있는 전세금·보증금을 먼저 정리해 취소의 실익과 청구 범위를 계산한 뒤 소송 여부를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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- 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
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- 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요
휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요
법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지