재산 찾기

빚이 재산보다 많은 채무자가 가게에 전세권을 설정해 주면 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무초과 상태의 채무자가 주요 재산인 부동산에 우선변제권 있는 전세권을 설정해 주고 전세금을 받았다면 사해행위로 취소할 수 있습니다. 대법원 2007다21245 판결은 담보가치를 현금으로 바꿔 공동담보 부족을 심화시킨 행위로 보았습니다. 지금은 등기부에서 전세권설정등기일을 확인하고 안 날부터 1년 안에 소송을 준비하십시오.

소송 전에 전세권자에게 전세금을 돌려줄 것까지 준비해야 하는 것은 아닙니다. 취소되면 원상회복으로 전세권설정등기를 말소하는 것이 원칙이고, 전세금 정산은 채무자와 전세권자 사이 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 거래처 대표 B씨에게 운영자금 1억원을 빌려주었지만 2024년 말까지 돌려받지 못했습니다. B씨는 여러 채무로 빚이 재산보다 많은 상태였는데, 2025년 3월 사실상 전 재산인 상가 건물에 지인 C씨 앞으로 전세금 3억원의 전세권을 설정해 주고 거래처까지 넘겼습니다. A씨는 같은 해 9월 등기부를 떼어 보고서야 이를 알고, 전세권 설정을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚이 많은 채무자가 전세권을 설정해 주면 사해행위인가요?

사해행위가 될 수 있습니다. 채무초과 상태의 채무자가 주요 책임재산인 부동산에 제3자를 위해 우선변제권 있는 전세권을 설정해 주고 전세금을 받은 행위는 채권자를 해치는 사해행위라고 본 대법원 판례가 있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자는 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다.

전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 일반채권자 입장에서는 그만큼 부동산에서 배당받을 몫이 사라지는 셈입니다. 전세권자가 계약 당시 채권자를 해친다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없으므로, 전세권자와 채무자의 관계도 함께 봅니다.

전세금을 받았으니 재산이 줄지 않았다고 볼 수는 없나요?

그렇게 보기 어렵습니다. 대법원 2010. 7. 15. 선고 2007다21245 판결은 전세권 설정으로 부동산의 담보가치 일부를 은닉이나 소비가 쉬운 현금으로 바꿔 공동담보 부족을 실질적으로 더 심하게 만들었다고 보았습니다. 전세금은 나중에 전세권자에게 돌려줘야 하는 돈이라서, 채무자는 일정 기간 금융을 얻었을 뿐입니다.

판례는 채무자가 기존 채무를 갚을 계획도 세우지 않은 채 거래처까지 넘겨 사실상 영업을 양도하면서 대가를 받지 않은 점, 전세금을 받은 목적이 채권자 전체를 위한 변제 자력 회복이 아니었던 점도 함께 고려했습니다. 반대로 전세금을 받아 곧바로 채권자들에게 고르게 갚는 데 썼다면 결론이 달라질 수 있습니다.

사해행위취소 소송은 언제까지 누구를 상대로 내나요?

채무자가 아니라 전세권자를 상대로 냅니다. 취소를 구하는 대상은 채무자와 전세권자 사이의 전세권설정계약이고, 원상회복으로 전세권설정등기 말소를 함께 청구합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 이 소송을 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 제기하도록 정하고 있습니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 소송을 낸 채권자만 우선 배당받는 것이 아니므로, 판결 뒤 경매에서 다른 채권자와 함께 배당받게 됩니다. 소송 중 전세권이 다른 사람에게 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 먼저 신청하는 경우가 많습니다.

전세권 설정 사해행위 대응 순서

• 채무초과 확인 - 전세권 설정 당시 채무자의 재산과 채무를 정리합니다. 채무가 재산보다 많아야 사해행위가 됩니다.
• 등기부 확인 - 전세권설정등기일과 전세금, 전세권자를 확인합니다. 제척기간 계산의 기준이 됩니다.
• 처분금지가처분 - 전세권이 양도되거나 전전세 되지 않도록 묶어 둡니다. 소송 중 권리 이전을 막습니다.
• 사해행위취소 소송 - 전세권자를 상대로 계약 취소와 전세권설정등기 말소를 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 냅니다.
• 집행 - 판결 뒤 부동산 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자와 함께 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권자가 실제로 입주해 영업하고 있거나 전세금이 기존 채무 변제에 쓰인 경우에는 금융거래 내역과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송과 그에 앞선 가압류·처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위취소는 어떤 요건이 필요한가요?
  채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 해야 합니다. 보통 그 행위로 채무초과가 되거나 더 심해져야 하고, 이익을 받은 사람이 당시 채권자를 해친다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없습니다.
• 전세권자가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  수익자인 전세권자가 계약 당시 채권자를 해친다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없습니다. 다만 채무자의 사해의사가 인정되면 수익자의 악의는 추정되고, 선의라는 점은 전세권자가 증명해야 한다는 것이 판례의 태도입니다.
• 전세권자는 왜 우선변제를 받나요?
  전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 그래서 일반채권자의 배당 몫이 줄어듭니다.
• 소송 기한은 어떻게 계산하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 둘 중 하나라도 지나면 소송을 낼 수 없습니다. 취소원인을 안 날은 전세권 설정 사실과 채무자의 채무초과를 함께 안 날로 봅니다.
• 취소되면 저만 먼저 받나요?
  아닙니다. 사해행위취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 전세권설정등기가 말소되면 부동산은 채무자 책임재산으로 돌아오고, 경매에서 다른 채권자와 함께 배당받습니다.
• 전세금을 빚 갚는 데 썼다면요?
  전세금을 받아 채권자들에게 고르게 갚는 등 변제 자력을 회복하려는 목적이었다면 사해행위가 아니라고 볼 여지가 있습니다. 판례도 전세금 취득 목적이 채권자 일반을 위한 것인지를 판단 요소로 삼았습니다. 전세금 사용 내역을 확인합니다.

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