가처분

상가 월세가 밀려 명도소송 전 점유이전금지가처분, 서류는 무엇인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

점유이전금지가처분 서류는 임대차계약서, 차임 미납 내역, 해지 통지 내용증명, 등기사항증명서와 목적물 목록입니다. 민사집행법 제300조 제1항의 다툼 대상 가처분으로, 소송 중 점유가 바뀌어 판결 집행이 막히는 것을 막습니다. 지금은 해지 통지 내용증명의 도달일부터 확인하십시오.

점유이전금지가처분을 하려고 명도소송을 먼저 낼 필요는 없습니다. 소송 전에 신청하는 것이 오히려 일반적입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 상가 1층 점포를 보증금 3,000만원, 월 차임 200만원에 임대했습니다. 임차인은 2025년 3월부터 차임을 내지 않아 6월까지 4개월분 800만원이 밀렸고, H씨는 3기 차임 연체를 이유로 계약 해지를 내용증명으로 통지했습니다. 임차인은 나가지 않으면서 가게를 다른 사람에게 넘기겠다는 말을 흘렸습니다. H씨는 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 하려는데 어떤 서류가 필요한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유이전금지가처분은 왜 명도소송 전에 하나요?

소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 새 점유자에게 집행할 수 없기 때문입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 가처분을 해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 명도 판결로 집행할 수 있습니다.

점유이전금지가처분 신청에는 어떤 서류가 필요한가요?

신청서에는 신청 취지와 이유, 그리고 사실상의 주장을 소명하기 위한 증거 방법을 적어야 합니다. 실무에서는 임대차계약서, 차임 입금 내역이나 미납 내역, 계약 해지를 통지한 내용증명과 그 도달 증명, 목적물 부동산 등기사항증명서를 냅니다. 목적물 목록을 별지로 붙이고, 그 표시는 등기사항증명서와 같아야 합니다.

건물 일부만 임대했다면 도면에 점유 부분을 표시해 목적물 목록에 붙입니다. 임차인이 법인이면 법인 등기사항증명서도 필요합니다. 가처분 상대방은 현재 실제로 점유하는 사람이어야 하므로, 신청 직전에 가게를 찾아가 영업 중인 사람과 간판 명의를 사진으로 남겨 둡니다.

차임이 몇 번 밀려야 계약을 해지할 수 있나요?

상가건물은 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」이 이렇게 정하고, 주택 등 일반 건물 임대차는 민법에 따라 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있습니다. 해지 통지가 임차인에게 도달해야 해지의 효력이 생기므로 내용증명 도달일을 확인해 둡니다.

가처분 담보는 얼마나 내야 하나요?

법원이 담보제공명령으로 금액을 정합니다. 임대인은 보증금을 가지고 있으므로 담보액이 크지 않은 경우가 많지만, 사건마다 다릅니다. 현금 공탁 대신 보증보험증권 제출을 허가받을 수도 있습니다. 담보제공명령에는 이행 기간이 정해져 있고, 그 기간 안에 담보를 내지 않으면 신청이 각하될 수 있으므로 명령을 받는 즉시 보험회사에 증권 발급을 요청합니다. 공탁한 담보는 명도소송에서 이긴 뒤 담보취소 절차로 돌려받습니다.

점유이전금지가처분 대응 순서

• 해지 통지 도달 확인 - 내용증명 도달일을 확인합니다. 해지가 효력을 가져야 인도 청구권이 생깁니다.
• 소명 자료 정리 - 임대차계약서, 차임 미납 내역, 등기사항증명서를 모읍니다. 목적물 목록은 등기와 같게 씁니다.
• 가처분 신청 - 목적물 소재지 법원이나 본안 법원에 신청합니다. 담보제공명령을 받으면 기간 안에 이행합니다.
• 집행 신청 - 결정 고지 후 2주 안에 집행관에게 집행을 신청합니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙입니다.
• 명도소송 제기 - 건물 인도와 밀린 차임을 청구합니다. 판결 후 가처분 이후 점유자에게도 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 이미 다른 사람에게 전대했거나 가게에 제3자가 영업 중이라면 가처분 상대방을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도소송과 점유이전금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유이전금지가처분을 안 하면 어떤 문제가 생기나요?
  소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 가처분을 하도록 정합니다. 가처분 없이 점유가 넘어가면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다.
• 가처분 신청서는 꼭 서면으로 내야 하나요?
  서면으로 내야 합니다. 민사집행규칙 제203조 제1항 제1호는 보전처분의 신청을 서면으로 하도록 정하고, 제2항은 신청 취지와 이유, 사실상 주장을 소명하기 위한 증거 방법을 적도록 정합니다. 전자소송으로 내는 것도 서면 제출에 해당합니다.
• 주택 임대차도 3기 연체여야 해지되나요?
  주택 등 일반 건물은 2기 연체로 해지할 수 있습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지할 수 있다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기 연체가 기준입니다.
• 가처분 결정 후 집행은 누가 하나요?
  채권자가 집행관에게 집행을 신청합니다. 민사집행법 제292조 제2항은 가압류 재판의 집행을 고지 후 2주 안에 하도록 정하고, 제301조에 따라 가처분에도 준용됩니다. 집행관은 현장에 가서 가처분 고시문을 붙이고 임차인에게 점유를 넘기지 말라는 취지를 고지합니다.
• 가처분 담보금은 나중에 돌려받나요?
  돌려받습니다. 명도소송에서 이기거나 채무자가 동의하면 민사소송법 제125조에 따른 담보취소 절차로 공탁금을 회수합니다. 민사집행법 제280조 제3항에 따라 법원이 정한 담보는 가처분으로 채무자가 입을 손해를 담보하는 것이라 본안 결과가 확정되어야 돌려받는 경우가 많습니다.
• 밀린 차임도 명도소송에서 같이 청구하나요?
  같이 청구할 수 있습니다. 건물 인도와 함께 밀린 차임과 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 청구하고, 판결 후 보증금에서 공제합니다. 3기 이상 연체로 해지한 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지 사유가 판결 이유의 근거가 됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 밀린 상가 월세를 갚았는데도 계약갱신을 거절할 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성