빌려준 돈·보증

퇴직하면서 근저당을 말소했는데 연대보증 책임도 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

말소 전에 이미 생긴 회사 채무는 원칙적으로 책임이 남고, 연대보증은 근저당권 말소 때부터 장래에 향해서만 효력을 잃을 여지가 큽니다. 대법원 판례는 같은 채무를 담보하던 근저당권이 소멸하면 연대보증계약도 해지되어 장래에 향해 효력을 잃는다고 봅니다. 지금은 근저당권 말소일과 그 전에 생긴 채무 내역을 확인하십시오.

근저당권이 말소됐다고 해서 그 전에 생긴 회사 채무까지 모두 벗어났다고 기대하기는 어렵지만, 말소 뒤에 새로 생긴 거래 채무까지 걱정할 필요는 없을 여지가 큽니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B회사 이사로 있으면서 B회사의 C사에 대한 거래 채무를 위해 자기 아파트에 3억원 한도의 근저당권을 설정하고 연대보증도 섰습니다. 2025년 A씨가 퇴직하자 B회사는 다른 이사의 부동산을 담보로 넣고 A씨의 근저당권을 말소했지만, 연대보증에 대해서는 아무 말이 없었습니다. 2026년 C사가 B회사의 밀린 물품대금을 A씨에게 청구하자 A씨는 근저당권이 풀렸으니 보증도 없어진 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권을 말소하면 함께 선 연대보증도 없어지나요?

두 계약이 같은 채무를 담보하는 관계였다면 근저당권 소멸과 함께 연대보증계약도 해지되어 장래에 향해 효력을 잃는다고 볼 수 있습니다. 다만 소급해서 처음부터 없어지는 해제로 보지는 않습니다.

대법원 1997. 11. 14. 선고 97다34808 판결과 대법원 2004. 7. 9. 선고 2003다27160 판결은 근저당권이 담보하는 채무와 연대보증의 주채무가 같은 것으로 보아야 하는 경우, 특별한 사정이 없으면 근저당권이 소멸할 때 연대보증계약도 해지되어 장래에 향하여 효력을 잃는다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제550조도 해지는 장래에 대해서만 효력을 잃게 한다고 정합니다.

연대보증이 해지되면 그 전 채무도 책임을 벗나요?

아니요. 연대보증이 해지되면 해지 뒤에 생기는 채무에 대해서만 책임을 벗고, 해지 전에 이미 생긴 보증채무는 면제 같은 특별한 사정이 없으면 그대로 책임집니다. 근저당권 말소 전 거래로 생긴 회사 채무는 연대보증인이 갚아야 할 수 있습니다.

해지와 해제는 결과가 크게 다릅니다. 해제라면 계약 체결 때로 거슬러 올라가 보증책임이 모두 없어지지만, 해지는 장래에 향해서만 효력을 잃습니다. 그래서 사안처럼 이사가 퇴직하면서 회사가 다른 담보를 넣고 근저당권을 말소한 경우, 말소 전에 발생한 거래 채무는 보증 범위에 남습니다. 채권자가 말소 당시 보증채무를 면제해 준다는 뜻을 밝혔다면 결론이 달라지므로 그 문서가 있는지가 관건입니다.

물상보증과 연대보증은 원래 별개의 계약인가요?

네, 통상적으로 연대보증계약과 물상보증계약은 서로 별개의 계약이고 법률상 부종성이 없어, 물상보증계약이 해제됐다고 연대보증계약도 당연히 해제되지는 않습니다. 두 계약의 피담보채무가 같은지는 당사자 의사해석의 문제입니다.

대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다3137 판결은 계속적 거래로 생길 불특정 채무를 연대보증하면서 같은 채무를 위해 근저당권도 설정한 경우, 두 담보가 같은 채무를 담보하는지는 의사해석으로 정한다고 보았습니다. 근저당권 설정계약서와 연대보증서에 적힌 거래 범위와 채무자가 같은지를 먼저 비교해야 합니다. 범위가 다르면 근저당권 말소가 연대보증에 영향을 주지 않을 수도 있습니다.

퇴직 이사 연대보증 근저당 말소 대응 순서

• 두 계약서 대조 - 근저당권 설정계약서와 연대보증서의 채무자, 거래 범위, 한도를 비교합니다. 같은 채무를 담보하는지가 첫 판단입니다.
• 말소 경위 확인 - 근저당권 말소 신청서와 채권자와 주고받은 문서를 모읍니다. 보증 면제 의사가 적혀 있는지 봅니다.
• 해지 시점 확정 - 근저당권 말소일을 연대보증 해지 시점으로 주장합니다. 이 날짜 뒤에 생긴 채무는 보증 범위에서 뺍니다.
• 채무 내역 분리 - 채권자가 청구한 채무를 말소 전 거래와 말소 뒤 거래로 나눕니다. 말소 전 몫만 다툼 대상으로 남깁니다.
• 해지 통지 보완 - 해지가 분명하지 않으면 채권자에게 내용증명으로 연대보증 해지를 통지합니다. 통지가 도달한 날부터 장래 채무를 끊습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연대보증서에 근저당권과 관계없이 보증을 유지한다는 약정이 있거나 채권자가 말소 때 보증 면제를 약속한 정황이 있으면 계약서와 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무금·구상금 청구 소송의 원고 쪽과 피고 쪽 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해지와 해제는 보증책임에서 무엇이 다른가요?
  해제는 계약을 처음부터 없던 것으로 돌리므로 그 전에 생긴 채무 책임도 사라지지만, 해지는 장래에 향해서만 효력을 잃게 합니다. 민법 제550조는 계약을 해지하면 계약이 장래에 대하여 효력을 잃는다고 정합니다. 근저당권 말소로 인한 연대보증 소멸은 해지로 봅니다.
• 근저당권을 말소하면 연대보증도 자동으로 끝나나요?
  두 담보가 같은 채무를 담보했다면 근저당권 소멸과 함께 연대보증도 해지된다고 볼 수 있습니다. 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다34808 판결은 이를 인정하면서도 장래에 향한 해지로 보았습니다. 피담보채무 범위가 다르면 근저당권 말소와 관계없이 연대보증이 유지될 수 있습니다.
• 말소 전에 생긴 회사 채무는 꼭 갚아야 하나요?
  면제 같은 특별한 사정이 없으면 책임이 남습니다. 대법원 2004. 7. 9. 선고 2003다27160 판결은 연대보증인이 해지 이전에 발생한 보증채무에 대해서는 책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 채권자가 말소 때 보증 면제를 약속한 문서가 있으면 다툴 수 있습니다.
• 물상보증 해제로 연대보증도 해제되나요?
  당연히 해제되지는 않습니다. 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다3137 판결은 연대보증계약과 물상보증계약이 통상 별개의 계약이고 법률상 부종성이 없어 물상보증계약이 해제됐다고 연대보증계약도 해제된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 두 계약의 관계는 의사해석으로 정합니다.
• 연대보증을 따로 해지하려면 어떻게 하나요?
  채권자에게 해지 의사표시를 하면 됩니다. 민법 제543조 제1항은 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 의사표시는 도달해야 효력이 생깁니다. 근저당권 말소만으로 해지가 분명하지 않으면 내용증명으로 해지 통지를 보내 도달일을 남기는 것이 안전합니다.
• 채권자가 말소 뒤 거래 채무까지 청구하면요?
  두 담보가 같은 채무를 담보했고 근저당권 소멸로 연대보증이 해지됐다면, 해지 뒤에 생긴 채무는 보증 범위 밖입니다. 대법원 2004. 7. 9. 선고 2003다27160 판결의 법리에 따라 말소일을 기준으로 채무 발생일을 나눠 말소 뒤 몫을 빼 달라고 다툴 수 있습니다.

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