부동산 경매

세무서 압류가 먼저 된 건물에 공사하고 점유했으면 경매 매수인에게 유치권이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 세무서의 체납처분 압류가 먼저 되어 있어도 경매개시결정 등기 전에 공사대금 유치권을 취득했다면 경매 매수인에게 유치권을 행사할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 체납처분 압류를 경매개시결정에 따른 압류와 같게 보지 않았습니다. 지금은 점유를 시작한 날이 경매개시결정 등기일보다 앞선다는 자료부터 정리하십시오.

부동산에 세무서 압류가 먼저 되어 있다는 사실만으로 유치권을 포기하지 않으셔도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 업체를 운영하는 A씨는 2024년 5월 상가 건물 소유자에게서 리모델링 공사를 맡아 8월에 마쳤지만 공사대금 1억 2,000만원을 받지 못했습니다. 그 건물에는 이미 2023년에 세무서의 체납처분 압류등기가 되어 있었습니다. A씨는 공사를 마친 뒤 건물 출입키를 넘겨받아 직원이 상주하며 점유하고 있었는데, 2025년 3월 은행이 신청한 경매가 시작되었습니다. A씨는 경매로 건물을 산 사람에게도 공사대금을 받을 때까지 건물을 내주지 않을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

체납처분 압류가 된 건물에도 유치권을 주장할 수 있나요?

네, 경매개시결정 등기 전에 유치권을 취득했다면 체납처분 압류가 먼저 있었더라도 경매 매수인에게 유치권을 행사할 수 있습니다. 체납처분 압류는 경매개시결정에 따른 압류와 같게 보지 않기 때문입니다.

대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결은 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류가 이루어져 곧바로 매각절차가 시작되지만, 국세징수법상 체납처분 압류는 공매절차로 이어진다는 보장이 없고 경매절차와도 별개라는 점을 들었습니다. 그래서 체납처분 압류가 되어 있다는 사정만으로 경매개시결정 등기 전에 유치권을 취득한 사람이 매수인에게 대항할 수 없다고 볼 것은 아니라고 판단했습니다.

유치권이 성립하려면 무엇이 필요한가요?

남의 물건을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 합니다. 공사대금은 그 건물에 관하여 생긴 채권의 대표적인 예입니다. 다만 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」의 유치권은 등기 없이 법률상 당연히 성립하는 담보물권입니다. 그래서 점유를 계속 유지하고 있다는 사실이 가장 중요하고, 출입키 인수 경위, 상주 직원, 현수막·출입 통제 같은 점유 자료를 남겨 두어야 합니다.

경매 매수인은 유치권자에게 무엇을 해야 하나요?

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 매수인이 공사대금을 갚지 않으면 유치권자는 건물 인도를 거절할 수 있습니다. 저당권 설정 뒤에 성립한 유치권이라도 마찬가지로 매수인이 부담을 인수합니다.

반대로 경매개시결정 등기가 된 뒤에 채무자에게서 점유를 넘겨받아 취득한 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다. 그래서 점유를 시작한 날과 경매개시결정 등기일의 선후가 결론을 가릅니다.

유치권 행사 대응 순서

• 점유 시작일 증명 - 출입키 인수 확인서, 상주 기록, 출입 통제 사진으로 점유를 시작한 날을 정리합니다. 경매개시결정 등기일보다 앞서야 합니다.
• 공사대금 채권 정리 - 공사계약서, 준공 확인, 미지급 대금 청구서를 모읍니다. 채권의 존재와 변제기를 증명합니다.
• 유치권 신고 - 경매법원에 유치권 신고서를 내고 현황조사 때 점유 사실을 밝힙니다. 매각물건명세서에 반영됩니다.
• 점유 유지 - 매각 뒤에도 점유를 계속 유지합니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 매수인과 협의·소송 대응 - 매수인의 인도명령이나 유치권부존재확인 소송에 대비해 자료를 준비하고, 변제 협의를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사대금 일부가 이미 지급되었거나 점유를 채무자와 함께 하고 있었다면 계약서와 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 신고와 유치권부존재확인 소송, 경매 배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권은 어떤 요건으로 생기나요?
  남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고 있고, 그 채권이 변제기에 있으면 생깁니다. 민법 제320조 제1항이 정한 요건이며 등기 없이 법률상 당연히 성립합니다. 공사대금 채권이 대표적입니다.
• 점유를 어떻게 시작했는지도 따지나요?
  따집니다. 민법 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 시작된 경우 유치권이 성립하지 않는다고 정합니다. 소유자의 동의 없이 문을 부수고 들어가 점유했다면 유치권을 주장할 수 없으므로, 출입키 인수 경위를 서류로 남겨 둡니다.
• 체납처분 압류 뒤에 생긴 유치권도 유효한가요?
  경매개시결정 등기 전에 생겼다면 경매 매수인에게 행사할 수 있습니다. 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결은 체납처분 압류가 있다는 사정만으로 경매개시결정 등기 전에 취득한 유치권을 부정할 수 없다고 보았습니다.
• 경매 매수인은 공사대금을 갚아야 하나요?
  갚아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 그래서 유치권이 신고된 물건은 낮은 가격에 매각되는 경우가 많습니다.
• 저당권보다 늦게 생긴 유치권도 인정되나요?
  인정됩니다. 위 전원합의체 판결은 민사집행법이 유치권에 대해 저당권 설정과의 선후를 구별하지 않고 매수인이 부담을 인수하도록 정했다고 보았습니다. 민사집행법 제91조 제3항의 용익물권 소멸 규정과 달리 유치권은 매각으로 소멸하지 않습니다.
• 경매가 시작된 뒤에 점유를 넘겨받으면요?
  매수인에게 대항하기 어렵습니다. 판례는 경매개시결정 등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자에게서 점유를 넘겨받아 취득한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 행사할 수 없다고 봅니다. 민법 제320조 제1항의 점유 시작일이 그래서 결정적입니다.

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