재산 찾기

빚 갚으려고 판 하나뿐인 부동산을 샀는데 사해행위로 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 채무자가 빚을 갚으려고 하나뿐인 부동산을 제값에 팔고 그 대금을 실제로 채권자들에게 갚았다면 사해행위로 취소되지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 2024다275773 판결은 대금이 감정평가상 적정하고 대부분 채무 변제에 쓰였다면 일부 채권자에게 먼저 갚았어도 통모가 증명되지 않는 한 사해행위가 아니라고 보았습니다. 지금은 매도인이 받은 대금의 이체내역과 감정평가서부터 확보해 두십시오.

매도인에게 빚이 많다는 사실을 알고 샀다는 것만으로 매매가 취소되지는 않습니다. 대금이 제값이었는지와 그 돈이 실제로 빚 갚는 데 쓰였는지가 먼저 판단됩니다.

이런 상담이 많습니다

공장용지를 찾던 B회사는 2024년 중개사 소개로 A씨 소유의 공장 토지와 건물을 샀습니다. A씨는 마스크 사업이 기울면서 채권자들의 변제 독촉을 받고 있었고, 이 공장이 사실상 A씨의 하나뿐인 재산이었습니다. A씨가 앞서 한 채권자 회사에 더 싼 값으로 넘겼던 매매는 합의해제됐고, B회사는 은행 감정평가에서 적정하다고 본 금액으로 다시 샀습니다. A씨는 받은 대금 대부분을 채권자들에게 보냈지만, 다른 채권자가 B회사를 상대로 사해행위취소 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하나뿐인 부동산을 팔면 원래 사해행위가 되나요?

원칙적으로는 사해행위가 됩니다. 채무자가 하나뿐인 부동산을 팔아 쓰기 쉬운 돈으로 바꾸면 채권자들이 강제집행할 재산이 사라지기 때문입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다.

다만 매수인이 매매 당시 채권자를 해한다는 사실을 몰랐다면 취소되지 않습니다. 몰랐다는 사실은 매수인 쪽에서 증명해야 하므로, 중개사를 거쳐 처음 만난 사람과 정상 거래를 했다는 기록을 남겨 두어야 합니다.

빚을 갚으려고 판 경우에는 왜 사해행위가 아닌가요?

매각 목적이 채무 변제이고, 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제로 대금을 채권자에게 갚는 데 썼다면 사해행위가 아닙니다. 이 기준은 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결이 세운 것이고, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다275773 판결이 다시 적용했습니다.

2024다275773 판결 사건에서 대법원이 확인한 사정은 세 가지입니다.

• 대금 - 종전 매매대금보다 13억 5,000만 원 높았고, 매수인의 대출 은행이 의뢰한 감정평가에서도 적정한 금액으로 나왔습니다.
• 목적 - 채무자가 변제 독촉에 시달리다 빚을 갚으려고 판 것으로 보았습니다.
• 사용처 - 받은 대금 대부분이 채무자의 채권자들에게 송금됐습니다.

원심은 사해행위라고 보았지만 대법원은 이를 파기하고 다시 심리하라며 사건을 원심법원에 돌려보냈습니다. 환송 후 판결이 어떻게 확정될지는 아직 단정할 수 없습니다.

일부 채권자에게만 먼저 갚았으면 사해행위가 되나요?

일부 채권자에게 먼저 갚았다는 것만으로는 사해행위가 되지 않습니다. 채무자가 그 채권자와 통모해 다른 채권자를 해칠 의사로 갚았다는 특별한 사정이 있어야 하고, 이 사정은 사해행위라고 주장하는 채권자가 증명해야 합니다. 법원은 채권이 실제로 있었는지, 변제액, 채무자와 채권자의 관계, 변제 경위를 함께 봅니다.

위 사건에서 채무자는 근저당권자에게 25억 원을, 부동산에 처분금지가처분을 해 둔 채권자에게 3억 6,000만 원을 갚았습니다. 대법원은 근저당권 피담보채무를 갚은 것은 일반 채권자의 책임재산을 줄이지 않고, 가처분 채권자에게 갚은 것은 가처분을 풀어 매각을 가능하게 하려는 것이었다고 보아 통모를 인정하지 않았습니다.

사해행위로 취소되면 매수인은 무엇을 돌려줘야 하나요?

취소되면 매수인은 원상회복으로 부동산을 돌려주거나, 원물을 돌려주기 어려우면 그 가액을 배상해야 합니다. 이 사건 원고도 원상회복으로 가액배상을 청구했습니다. 취소와 원상회복은 소송을 낸 채권자만이 아니라 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다.

사해행위취소 소송 대응 순서

• 기간 확인 - 소 제기일이 취소원인을 안 날부터 1년, 매매일부터 5년 안인지 확인합니다. 기간이 지났으면 소 각하를 구할 수 있습니다.
• 대금 적정성 자료 - 감정평가서, 주변 거래가, 종전 매매가와 비교한 자료를 모읍니다. 대금이 시세에 맞았다는 사실은 매수인이 먼저 보여 주는 편이 유리합니다.
• 대금 사용처 추적 - 매도인이 받은 대금을 누구에게 보냈는지 이체내역을 확보합니다. 채무자의 채권자들에게 간 돈이 대부분이면 변제 목적이 뒷받침됩니다.
• 선의 자료 정리 - 중개사 소개 경위, 대출 심사 자료, 매도인과 친분이 없었다는 자료를 정리합니다. 매수인이 채권자를 해함을 몰랐다면 취소되지 않습니다.
• 원상회복 범위 계산 - 취소가 인정될 경우 원물반환인지 가액배상인지, 배상액이 얼마인지 계산합니다. 근저당권 말소 여부에 따라 배상 범위가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 매도인의 가족이거나 대금 일부를 다시 돌려받은 사정이 있으면 계약서·이체내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자취소 소송에서 채권자와 매수인 양쪽의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하나뿐인 부동산을 팔면 무조건 사해행위인가요?
  아닙니다. 하나뿐인 부동산을 돈으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 되지만, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결은 매각 목적이 채무 변제이고 대금이 부당한 염가가 아니며 실제로 변제에 쓰였다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아니라고 보았습니다.
• 매도인 빚이 많은 줄 알고 샀으면 취소되나요?
  알고 샀다는 사실만으로 바로 취소되지는 않습니다. 먼저 그 매매가 사해행위인지를 따지고, 사해행위라면 그다음에 매수인의 선의 여부를 봅니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다275773 판결 사건처럼 제값에 사서 대금이 변제에 쓰였다면 사해행위가 부정될 수 있습니다.
• 일부 채권자에게만 먼저 갚은 것은 문제가 되나요?
  통모가 증명되지 않으면 문제 되지 않습니다. 채무자가 특정 채권자와 통모해 다른 채권자를 해칠 의사로 갚았다는 사정은 사해행위를 주장하는 채권자가 증명해야 합니다. 법원은 채권이 실제로 있었는지, 변제액, 당사자 관계, 변제 경위를 종합해 판단합니다.
• 대금이 적정했는지는 무엇으로 증명하나요?
  감정평가서가 가장 직접적인 자료입니다. 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다275773 판결 사건에서는 매수인이 대출받은 은행이 의뢰한 감정평가 결과와, 앞선 매매보다 대금이 오른 사실이 염가가 아니라는 근거가 됐습니다. 주변 실거래가 자료도 함께 내는 것이 좋습니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 낼 수 있나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 둘 중 하나라도 지나면 소는 부적법해 각하됩니다. 매수인은 채권자가 언제 매매 사실을 알았는지 보여 주는 자료, 예를 들어 등기부 열람 시점이나 가압류 신청일을 찾아 제척기간 경과를 다툴 수 있습니다.
• 취소되면 부동산을 꼭 돌려줘야 하나요?
  원칙은 원물반환이지만 그것이 어렵거나 불공평하면 가액배상을 합니다. 취소와 원상회복은 소송을 낸 채권자만이 아니라 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 돌려받은 재산은 채무자의 책임재산으로 회복돼 다른 채권자들도 강제집행할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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