주택연금

보증금 받고 세놓은 집으로도 주택연금에 가입할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

보증금 있는 세입자가 있는 집은 그대로는 주택연금 담보주택이 될 수 없고, 최초 연금 대출 실행일까지 임대차를 정리하거나 대출상환방식으로 보증금을 돌려줘야 합니다. 한국주택금융공사법 제43조의11과 시행령 제28조의9는 공시가격 12억원 이하 주택을 대상으로 정하고, 공사 보증기준은 보증금 있는 임대차가 없을 것을 요구합니다. 지금은 등기사항증명서와 임대차계약서부터 확인하십시오.

세입자를 무조건 내보내야 하는 것은 아닙니다. 보증금 없이 월세만 받고 집 일부를 세놓는 것은 가입 뒤에도 공사 동의 없이 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 6월 65세에 공시가격 5억원인 2층 단독주택 1층에 살면서 2층을 보증금 5,000만원에 세놓고 있었습니다. 주택연금을 알아보니 보증금 있는 세입자가 있으면 가입이 어렵다는 말을 듣고, 세입자를 내보내야 하는지, 보증금은 어떻게 돌려줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택연금 담보주택이 되려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「한국주택금융공사법」과 같은 법 시행령에 따라 공시가격 12억원 이하 주택이어야 하고, 가입자 또는 배우자가 그 집에 살고 있어야 하며, 보증금 있는 임대차나 저당권·전세권·압류 같은 권리 제한이 없어야 합니다. 권리 제한은 최초 연금 대출 실행일까지 말소·해지하면 요건을 갖춘 것으로 봅니다.

재개발·재건축·소규모주택정비사업·리모델링이 진행 중인 주택이나 토지수용으로 앞으로 살 수 없게 될 주택도 공사 보증기준에서 빠집니다. 가격 평가는 공시가격, 시가표준액, 한국부동산원·국민은행 시세, 감정평가액 순서로 적용합니다.

보증금 받고 세놓은 집은 가입할 수 없나요?

보증금 있는 임대차가 남아 있으면 가입할 수 없지만, 대출상환방식으로 연금 한도 안에서 목돈을 받아 세입자에게 보증금을 돌려주는 방법이 있습니다. 시행령은 담보주택 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도를 인출 용도로 정하고 있습니다.

가입 뒤에는 공사 동의 없이 담보주택을 임대하지 못합니다. 다만 가입자가 그 집에 살면서 보증금 없이 월세만 받고 일부를 세놓는 것은 동의 없이 할 수 있습니다.

오피스텔이나 노인복지주택도 가입할 수 있나요?

주거목적으로 쓰는 오피스텔과 분양된 노인복지주택도 공시가격 12억원 이하면 담보주택이 됩니다. 소득세법상 고가주택 기준에 해당하는 주택도 공시가격이 12억원 이하면 대상이고, 이때 연금액은 고가주택 기준가액을 집값으로 보고 계산합니다.

집을 자녀와 공동으로 가지고 있어도 되나요?

공사 기준상 주택 전부를 가입자가 혼자 소유하거나 배우자와 둘이서 전부를 소유해야 합니다. 자녀나 형제가 지분을 가지고 있으면 그 지분을 정리한 뒤에 가입할 수 있습니다. 공동상속으로 지분이 흩어진 집은 상속재산 분할부터 마쳐야 합니다.

주택연금 가입 주택 점검 순서

• 공시가격 확인 - 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격이 12억원 이하인지 봅니다. 초과하면 대상이 아닙니다.
• 소유 형태 확인 - 등기부상 소유자가 본인 또는 부부뿐인지 봅니다. 다른 가족 지분이 있으면 먼저 정리합니다.
• 권리 제한 확인 - 저당권·전세권·가압류·임차권등기가 있는지 봅니다. 최초 대출 실행일까지 말소하면 됩니다.
• 세입자 확인 - 보증금 있는 세입자가 있는지 봅니다. 있으면 대출상환방식으로 보증금을 돌려주는 방법을 검토합니다.
• 거주·정비사업 확인 - 부부 중 한 사람이 실제 살고 있는지, 재건축 등이 진행 중인지 봅니다. 둘 다 가입 요건입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 보증금 반환을 두고 다투거나 공동상속 지분 정리가 안 되는 경우는 임대차계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환과 공유물 분할 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택연금 가입 주택은 시세 12억원 기준인가요?
  공시가격 기준입니다. 한국주택금융공사법 제43조의11 제1항과 시행령 제28조의9는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시·고시되는 가격이 12억원을 넘지 않는 주택을 대상으로 정합니다. 공시가격이 없으면 공사 보증기준에 따른 가격으로 판단합니다.
• 저당권이 남은 집도 가입할 수 있나요?
  최초 연금 대출 실행일까지 말소하면 가입할 수 있습니다. 공사 보증기준은 저당권·전세권 등 제한물권이 없을 것을 요구하지만, 대출상환방식을 쓰면 연금 한도 안에서 목돈을 받아 기존 주택담보대출을 갚고 저당권을 지울 수 있습니다. 시행령 제3조의2 제1항 제3호 나목이 대출한도 90% 이내로 이를 허용합니다.
• 가입 후에 집을 전세로 놓을 수 있나요?
  공사 동의 없이는 할 수 없습니다. 한국주택금융공사법 제43조의7 제1항은 담보주택에 전세권을 설정하거나 임대하는 행위를 금지하고, 제2항에 따른 부기등기 뒤 설정된 전세권이나 임대차는 제3항에 따라 효력이 없습니다. 공사 동의를 받는 경우와 보증금 없는 일부 월세만 예외입니다.
• 주거용 오피스텔도 주택연금 대상인가요?
  주거목적으로 쓰는 오피스텔이면 대상입니다. 한국주택금융공사법 제43조의11 제1항 제3호는 주택법상 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 담보주택에 포함하고, 가격은 다른 주택과 같이 공시가격 12억원 이하여야 합니다. 사무실로 쓰는 오피스텔은 대상이 아닙니다.
• 재건축 조합이 설립된 아파트도 가입할 수 있나요?
  공사 보증기준상 재건축·재개발·소규모주택정비사업·리모델링이 진행 중인 주택은 새로 가입할 수 없습니다. 한국주택금융공사법 제9조 제4항은 담보주택 가격평가와 보증 한도를 보증기준에 정하도록 하고, 사업이 진행 중이면 담보가치를 정하기 어렵기 때문입니다. 이미 가입한 뒤 재건축이 시작되면 분담금 인출 등 별도 규정이 적용됩니다.
• 가입 신청할 때 그 집에 살고 있지 않으면 안 되나요?
  원칙적으로 부부 중 한 사람이 살고 있어야 합니다. 다만 최초 연금 대출 실행일까지 전입신고를 하거나, 입원 등 공사가 정한 불가피한 사유로 승인을 받으면 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 가입 뒤에도 부부 모두 1년 이상 계속 살지 않으면 시행령 제28조의2 제2항 제4호에 따라 보증채무 이행청구 사유가 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성