주택연금

이사하면서 잠시 집이 두 채가 됐는데 주택연금에 가입할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부부가 가진 주택 공시가격 합계가 12억원 이하이거나 살던 집을 공사가 정한 기간 안에 처분하는 조건이면 일시적 2주택자도 지금 사는 집으로 주택연금에 가입할 수 있습니다. 한국주택금융공사법 제9조 제4항 제1호는 보유 주택 수를 공사 보증기준으로 정하게 하고, 그 기준이 두 예외를 둡니다. 지금은 부부 명의 주택의 공시가격 합계부터 계산해 보십시오.

살던 집이 팔릴 때까지 가입을 미룰 필요는 없습니다. 공사 기준은 이사나 상속으로 잠시 두 채가 된 경우를 따로 정해 두고 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨 부부는 2025년 10월 공시가격 4억원인 새 아파트로 이사했지만, 살던 공시가격 2억원 빌라가 아직 팔리지 않았습니다. 생활비가 급해 새 아파트로 주택연금에 가입하려 했는데, 집이 두 채라서 안 된다는 말을 듣고 빌라를 팔 때까지 기다려야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택연금은 집이 두 채여도 가입할 수 있나요?

원칙은 1주택자만 가입할 수 있지만, 공사 보증기준은 두 가지 예외를 둡니다. 부부가 가진 주택의 공시가격 등을 더한 금액이 12억원 이하이면 살고 있는 1주택을 담보로 가입할 수 있고, 상속·이사 등으로 잠시 2주택이 된 경우는 담보주택이 아닌 집을 공사가 정한 기간 안에 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「한국주택금융공사법」은 보유 주택 수를 공사 보증기준에 정하도록 하고, 그 보증기준은 공사에 둔 주택금융운영위원회가 심의·의결합니다. 그래서 주택 수 기준은 법률 문언이 아니라 위원회가 정한 보증기준을 보고 판단해야 하고, 기준이 바뀌면 가입 시점의 기준을 따릅니다.

사례처럼 두 집 공시가격 합계가 6억원이면 처분 조건 없이도 합산 12억원 이하 예외로 새 아파트를 담보로 가입할 수 있습니다. 합계가 12억원을 넘을 때는 일시적 2주택 예외로 처분 조건을 붙여 가입해야 합니다. 담보주택 자체의 공시가격도 12억원 이하여야 합니다.

보유 주택 수는 어떻게 세나요?

공사 기준상 가입자와 배우자가 가진 주택 수를 합쳐 셉니다. 지분으로 가진 주택도 1주택으로 보고, 공동상속 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 봅니다. 부부 공동소유 주택은 지분과 상관없이 1주택이고, 노인복지주택·임대 목적 주택·담보로 제공한 오피스텔도 포함합니다. 아파트 분양권, 재건축·재개발 입주권, 담보로 제공하지 않은 오피스텔은 주택 수에서 빠집니다.

처분 조건을 지키지 못하면 어떻게 되나요?

공사가 정한 기간 안에 담보주택이 아닌 집을 팔지 못하면 보증 조건 위반이 되어 연금 지급이 멈추고 정산 절차로 넘어갈 수 있습니다. 시행령은 공사 주택금융운영위원회가 정하는 사유를 보증채무 이행청구 사유로 두고 있습니다. 매매가 늦어질 사정이 보이면 기간 만료 전에 공사에 알리고 협의해야 합니다.

일시적 2주택 주택연금 가입 순서

• 주택 목록 작성 - 부부 명의 주택과 지분, 오피스텔, 입주권을 모두 적습니다. 주택 수 계산의 출발점입니다.
• 공시가격 합산 - 각 주택의 공시가격을 더합니다. 12억원 이하면 처분 조건 없이 가입할 수 있습니다.
• 담보주택 선택 - 실제로 살고 있는 집을 담보주택으로 정합니다. 그 집 공시가격도 12억원 이하여야 합니다.
• 처분 기한 확인 - 합산 12억원을 넘으면 공사가 정한 처분 기한을 받아 둡니다. 기한은 약정서에 적힙니다.
• 매매 진행 기록 - 중개 의뢰, 매매계약서, 잔금일을 보관합니다. 기한 안 처분을 증명하는 자료입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속받은 집의 지분 정리가 안 되었거나 팔려는 집에 세입자 보증금 문제가 남아 있으면 등기사항증명서와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 분할과 임대차보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집 두 채 공시가격 합계가 12억원 이하면 가입되나요?
  공사 보증기준상 가입할 수 있습니다. 한국주택금융공사법 제9조 제4항 제1호는 보유 주택 수를 보증기준에 정하도록 하고, 공사 기준은 부부 보유 주택의 공시가격 등 합산 금액이 12억원 이하이면 살고 있는 1주택을 담보로 가입하도록 허용합니다. 이 경우 다른 집을 팔 조건은 붙지 않습니다.
• 일시적 2주택이면 옛집을 언제까지 팔아야 하나요?
  공사가 정한 기간 안에 팔아야 하고 그 기한은 약정서에 적힙니다. 공사 보증기준은 상속·이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 담보주택이 아닌 1주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 가입을 허용합니다. 기한은 공사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 가입 전에 서면으로 확인해야 합니다.
• 부부 공동명의 집은 두 채로 세나요?
  부부 공동소유 주택은 지분과 상관없이 1주택으로 봅니다. 공사 보증기준상 보유 주택 수는 가입자와 배우자가 가진 주택을 합쳐 세고, 한 채를 부부가 나눠 가졌다고 두 채가 되지 않습니다. 다만 자녀 등 다른 사람과 공유한 지분 주택은 1주택으로 셉니다.
• 아파트 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 공사 보증기준은 아파트 분양권, 재건축·재개발 조합원 입주권, 담보로 제공하지 않은 오피스텔을 1주택으로 보지 않습니다. 반면 임대사업 목적으로 가진 주택이나 주택 면적이 절반 이상인 복합용도 건물은 주택 수에 넣습니다.
• 처분 기한 안에 못 팔면 연금이 끊기나요?
  보증 조건을 지키지 못한 것이어서 연금이 멈추고 정산 절차로 넘어갈 수 있습니다. 한국주택금융공사법 시행령 제28조의2 제2항 제7호는 주택금융운영위원회가 정하는 사유를 보증채무 이행청구 사유로 둡니다. 매매가 늦어질 사정이 있으면 기한 전에 공사와 협의해야 합니다.
• 담보로 할 집의 공시가격도 따로 봐야 하나요?
  봐야 합니다. 합산 금액과 별도로 담보주택 자체도 한국주택금융공사법 제43조의11 제1항과 시행령 제28조의9에 따라 공시가격 12억원 이하여야 합니다. 일시적 2주택 예외로 가입하더라도 담보로 삼는 집이 12억원을 넘으면 가입할 수 없습니다.

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