주택연금

집 한 채뿐인 60대 부부가 주택연금을 받으면 어떤 구조인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

주택연금은 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 공시가격 12억원 이하 집을 담보로 금융기관에서 매달 노후생활자금을 받고 한국주택금융공사가 그 대출을 보증하는 제도입니다. 한국주택금융공사법 제2조 제8호의2가 이 구조를 주택담보노후연금보증으로 정합니다. 지금은 부부 나이와 집의 공시가격부터 확인하십시오.

집을 자녀에게 물려주지 못하게 된다고 미리 걱정할 필요는 없습니다. 부부가 모두 사망한 뒤 집값에서 연금 받은 돈을 정산하고 남는 금액은 상속인에게 돌아갑니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 은퇴한 뒤 67세, 배우자는 63세였습니다. 부부 명의 재산은 공시가격 6억원인 아파트 한 채뿐이었고, 국민연금만으로는 생활비가 모자랐습니다. 자녀들은 집을 담보로 연금을 받으면 나중에 빚만 남는 것 아니냐고 걱정했고, A씨는 주택연금이 어떤 구조인지, 부부 중 한 사람이 먼저 세상을 떠나면 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택연금은 어떤 구조로 돈을 받나요?

주택연금은 집에 저당권을 설정하거나 한국주택금융공사와 신탁계약을 맺어 등기한 뒤, 금융기관에서 노후생활자금을 매달 연금 방식으로 대출받고 그 대출을 공사가 보증하는 제도입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「한국주택금융공사법」이 이 구조를 주택담보노후연금보증으로 정하고 있습니다. 연금은 대출이므로 매달 받은 돈과 이자, 보증료가 쌓이고, 계약이 끝날 때 집으로 정산합니다.

받는 방식은 평생 매달 받는 방식, 가입자가 정한 기간 동안만 매달 받는 방식, 대출한도의 일부를 목돈으로 찾아 쓰고 나머지를 매달 받는 방식 가운데 고릅니다. 목돈을 많이 떼어 둘수록 매달 받는 금액은 줄어듭니다.

주택연금은 누가 가입할 수 있나요?

주택소유자 또는 배우자 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 나이는 공사 보증을 받기 위해 처음 저당권 설정 등기나 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 봅니다. 담보로 삼는 주택은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시가격이 12억원 이하여야 하고, 노인복지주택이나 주거목적 오피스텔도 이 가격 안이면 대상이 됩니다.

연금 받은 돈이 집값보다 많아지면 자녀가 갚아야 하나요?

갚지 않습니다. 금융기관의 연금채권과 공사의 구상권은 담보주택에 대해서만 행사할 수 있으므로, 집을 처분한 금액이 연금 총액보다 적어도 상속인의 다른 재산에 청구하지 못합니다. 다만 집에 앞서는 조세채권·임금채권 때문에 회수하지 못한 금액, 사망 후에 잘못 지급된 연금, 가입자의 고의·중과실로 집이 훼손되어 회수하지 못한 금액은 예외입니다.

주택연금을 받으면 압류당할 걱정은 없나요?

주택연금을 받을 권리는 양도·압류하거나 담보로 제공할 수 없고, 주택연금 전용계좌로 들어온 예금도 압류할 수 없습니다. 다른 빚이 있는 분도 전용계좌를 지정해 두면 생활비를 지킬 수 있습니다. 담보주택에 대해서도 공사 동의 없이는 저당권·전세권 설정이나 임대를 할 수 없습니다.

세금 부담도 줄어듭니다. 1가구 1주택인 담보주택은 2027년 12월 31일까지 재산세의 100분의 25를 경감받고, 시가표준액이 5억원을 넘으면 5억원에 해당하는 재산세액의 100분의 25를 공제받습니다.

주택연금 가입 검토 순서

• 나이 확인 - 부부 중 한 사람이 55세 이상인지 봅니다. 최초 담보 등기 시점이 기준입니다.
• 주택 가격 확인 - 공시가격이 12억원 이하인지 봅니다. 초과하면 가입 대상에서 빠집니다.
• 담보 방식 선택 - 저당권 방식과 신탁 방식 중 고릅니다. 신탁 방식은 배우자 승계 절차가 간단합니다.
• 지급 방식 선택 - 평생 받을지, 일정 기간만 받을지, 목돈 인출한도를 둘지 정합니다. 선택에 따라 월지급금이 달라집니다.
• 전용계좌 지정 - 압류 금지 전용계좌를 지정합니다. 다른 채무가 있을 때 생활비를 지키는 장치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집에 기존 대출이나 전세 세입자가 있거나 상속인 사이에 집을 두고 의견이 다르면 등기사항증명서와 가족관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 분할·상속포기와 담보권 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택연금 나이는 부부 중 누구 기준인가요?
  주택소유자 또는 그 배우자 중 한 사람이 55세 이상이면 됩니다. 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2 제2항이 연령을 55세로 정하고, 법 제2조 제8호의2는 공사 보증을 받으려고 처음 저당권 설정 등기나 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 삼습니다. 가입 신청 후 등기 전에 생일이 지나면 그때 기준으로 봅니다.
• 집값이 12억원을 넘으면 가입할 수 없나요?
  공시가격 기준으로 12억원을 넘으면 대상 주택에서 빠집니다. 한국주택금융공사법 제43조의11 제1항과 시행령 제28조의9는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시되는 가격이 12억원 이하인 주택을 대상으로 정합니다. 시세가 아니라 공시가격이 기준이므로 시세가 12억원을 넘어도 공시가격이 그 이하이면 가입할 수 있습니다.
• 연금 총액이 집값보다 많아지면 자녀가 갚나요?
  갚지 않습니다. 한국주택금융공사법 제43조의4 제1항은 연금채권과 공사의 구상권을 담보주택에 대해서만 행사하도록 정합니다. 다만 조세채권·임금채권이 앞서 회수하지 못한 금액, 사망 후에 지급된 연금, 가입자의 고의·중과실로 훼손된 부분은 다른 재산에도 청구할 수 있습니다.
• 가입자가 먼저 사망하면 배우자는 연금을 계속 받나요?
  배우자가 요건을 갖추면 계속 받습니다. 저당권 방식이라면 가입자 사망 후 6개월 안에 배우자가 담보주택 소유권이전등기와 금융기관 채무 인수를 마쳐야 하고, 이를 마치지 않으면 보증채무 이행청구 사유가 됩니다. 신탁 방식은 소유권이전등기 요건이 빠져 승계 절차가 더 간단합니다.
• 주택연금으로 받은 돈도 압류될 수 있나요?
  연금을 받을 권리는 압류할 수 없습니다. 한국주택금융공사법 제43조의6 제1항은 주택연금을 받을 권리의 양도·압류·담보 제공을 금지하고, 제3항은 주택연금 전용계좌 예금채권의 압류도 금지합니다. 일반 계좌로 받으면 예금으로 섞여 다툼이 생길 수 있으므로 전용계좌를 지정하는 편이 안전합니다.
• 주택연금에 가입한 집을 세놓을 수 있나요?
  원칙적으로 공사 동의 없이 세를 놓을 수 없습니다. 한국주택금융공사법 제43조의7 제1항은 담보주택에 저당권·전세권을 설정하거나 임대하는 행위를 제한합니다. 다만 시행령 제28조의5는 가입자가 그 집에 살면서 보증금 없이 월세만 받고 일부를 임대하는 경우에는 동의 없이 할 수 있다고 정합니다.
• 주택연금 담보주택은 재산세가 줄어드나요?
  1가구 1주택이면 줄어듭니다. 지방세특례제한법 제35조 제2항은 주택연금 담보로 제공된 주택에 대해 2027년 12월 31일까지 재산세를 감면하는데, 시가표준액 5억원 이하는 재산세의 100분의 25를 경감하고, 5억원을 넘으면 5억원 해당 재산세액의 100분의 25를 공제합니다.

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