주택연금

주택연금 가입할 때 보증료를 현금으로 따로 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 주택연금 초기보증료와 연보증료는 금융기관이 대신 공사에 내고 그 금액이 연금 대출 잔액에 더해지므로 현금으로 따로 내지 않습니다. 한국주택금융공사법 제43조의8은 보증료 상한을 각각 100분의 2로 정하고 금융기관이 가입자 부담으로 납부하게 합니다. 지금은 가입 당일 현금으로 드는 법무사 보수와 등록면허세 감면액부터 확인하십시오.

보증료를 목돈으로 준비할 필요는 없습니다. 보증료는 금융기관이 공사에 대신 내고, 그 금액이 연금 대출 잔액에 더해집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2026년 3월 공시가격 3억원인 아파트로 주택연금에 가입하려다가 보증료가 집값의 몇 퍼센트라는 설명을 듣고, 가입하는 날 수백만원을 현금으로 내야 하는지 걱정했습니다. 근저당 설정 비용과 세금도 따로 드는지, 매달 내는 보증료는 어떻게 빠져나가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택연금 보증료는 얼마까지 낼 수 있나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「한국주택금융공사법」은 가입할 때 한 번 내는 초기보증료를 담보주택 가격의 100분의 2 이하에서, 매년 부담하는 보증료를 보증금액의 연 100분의 2 이하에서 정하도록 합니다. 실제 요율은 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률을 고려해 공사 이사회가 정합니다.

보증료는 가입자가 오래 살거나 집값이 떨어져 연금 총액이 집값을 넘을 때 생기는 손실을 공사가 떠안는 대가입니다. 공사 이사회는 가입자 사이의 형평이 유지되도록 요율을 정해야 합니다.

보증료는 현금으로 따로 내야 하나요?

따로 내지 않습니다. 초기보증료와 연보증료는 금융기관이 가입자 부담으로 계약에서 정한 날 공사에 납부하고, 그 금액은 가입자의 연금 대출 잔액에 더해집니다. 결국 계약이 끝날 때 집을 정산하면서 함께 갚는 구조입니다. 다만 보증료도 잔액에 쌓이므로 연금을 오래 받을수록 계약이 끝날 때 집값에서 빠지는 금액이 커집니다. 상속인에게 돌아갈 몫을 계산할 때는 연금으로 받은 돈뿐 아니라 이자와 보증료를 함께 더해야 합니다.

보증료 말고 드는 비용은 무엇인가요?

근저당권이나 신탁 등기를 위한 법무사 보수, 등록면허세와 지방교육세, 대출 약정의 인지세, 가입자가 감정평가를 요청한 경우의 감정평가 비용이 듭니다. 등록면허세는 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택이면 100분의 50을 경감하고, 그 밖의 등기는 세액 300만원 이하면 100분의 50 경감, 300만원을 넘으면 150만원을 공제합니다. 이 감면은 2027년 12월 31일까지 적용됩니다.

가입 후에 줄어드는 세금도 있나요?

있습니다. 1가구 1주택인 담보주택은 시가표준액 5억원 이하면 재산세의 100분의 25를 경감받고, 5억원을 넘으면 5억원에 해당하는 재산세액의 100분의 25를 공제받습니다. 신탁 방식으로 가입한 주택도 같습니다.

주택연금 비용 확인 순서

• 보증료 요율 확인 - 가입 시점의 초기보증료율과 연보증료율을 안내서로 받습니다. 법정 상한은 각각 100분의 2입니다.
• 납부 방식 확인 - 보증료가 연금 대출 잔액에 더해지는지 확인합니다. 현금으로 따로 낼 필요는 없습니다.
• 등기 비용 확인 - 법무사 보수와 등록면허세 감면 후 금액을 받아 봅니다. 가입 당일 현금으로 드는 돈입니다.
• 감정평가 여부 결정 - 시세 자료가 있으면 감정평가 없이 진행할 수 있습니다. 요청하면 비용은 가입자가 부담합니다.
• 재산세 감면 확인 - 가입 다음 해 재산세 고지서에 감면이 반영됐는지 봅니다. 빠졌으면 관할 구청에 경정을 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속 지분 정리와 함께 가입하거나 기존 대출 상환과 함께 진행하는 경우는 등기 비용과 세금이 달라지므로 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지방세 부과처분 다툼과 담보권 말소 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택연금 초기보증료는 집값의 몇 퍼센트인가요?
  법에는 담보주택 가격의 100분의 2를 넘지 않는 범위라는 상한만 있습니다. 한국주택금융공사법 제43조의8 제1항과 시행령 제28조의7 제1항은 주택가격 상승률, 연금산정 이자율, 사망 확률을 고려해 공사 이사회가 요율을 정하도록 합니다. 실제 요율은 가입 시점의 공사 안내로 확인해야 합니다.
• 연보증료는 어디에 붙어서 계산되나요?
  보증금액, 즉 연금 대출 잔액을 기준으로 계산합니다. 한국주택금융공사법 제43조의8 제2항은 보증금액에 연 100분의 2를 넘지 않는 요율을 곱해 보증료를 받도록 정합니다. 매달 받는 돈과 이자가 쌓여 잔액이 커질수록 보증료도 늘어납니다.
• 보증료를 내지 않으면 연금이 끊기나요?
  가입자가 직접 낼 일이 없으므로 끊기지 않습니다. 시행령 제28조의7 제4항은 초기보증료와 보증료를 금융기관이 가입자 부담으로 계약에서 정한 날 공사에 납부하도록 합니다. 금융기관이 낸 금액은 연금 대출 잔액에 더해져 나중에 정산됩니다.
• 주택연금 등기할 때 등록면허세가 감면되나요?
  감면됩니다. 지방세특례제한법 제35조 제1항은 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택을 담보로 하는 등기에 등록면허세의 100분의 50을 경감하고, 그 밖의 등기는 세액 300만원 이하면 100분의 50 경감, 300만원을 넘으면 150만원을 공제합니다. 이 감면은 2027년 12월 31일까지입니다.
• 감정평가 비용은 누가 부담하나요?
  가입자가 요청해 감정평가를 한 경우에만 가입자가 부담합니다. 공사는 공시가격이나 한국부동산원·국민은행 시세로 집값을 평가하고, 이런 자료가 없거나 가입자가 감정평가를 원할 때 감정평가액을 씁니다. 한국주택금융공사법 제9조 제4항 제3호는 가격평가 방법을 보증기준에 정하도록 합니다.
• 가입 후 재산세는 얼마나 줄어드나요?
  1가구 1주택이면 재산세의 100분의 25가 줄어듭니다. 지방세특례제한법 제35조 제2항은 시가표준액 5억원 이하 담보주택은 재산세의 100분의 25를 경감하고, 5억원을 넘으면 5억원에 해당하는 재산세액의 100분의 25를 공제하도록 정합니다. 2027년 12월 31일까지 적용됩니다.

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