상속재산분할

상속인에게 지분을 샀는데 등기 전에 분할협의로 넘어가면 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공동상속인 한 사람에게서 상속 지분을 샀더라도 이전등기를 하지 않은 사이 분할협의로 다른 상속인 명의로 등기되면 매수인은 보호받지 못합니다. 분할의 소급효를 막는 제3자는 등기 등 대항요건을 갖춘 사람에 한정되기 때문입니다. 지금은 지분을 판 상속인에게 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있는지 확인하십시오.

매매계약서만 있고 등기가 없는 상태라면 분할협의의 효력을 다투기보다 지분을 판 상속인에게 책임을 묻는 쪽이 현실적인 길입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 3월 돌아가신 분의 아들 한 명에게서 상속 토지 중 그의 지분 3분의 1을 1억 2,000만원에 사기로 하고 대금을 모두 치렀습니다. 등기는 형제들과 정리가 끝나면 넘겨주겠다는 말만 믿고 미뤘습니다. 그런데 2025년 10월 상속인들이 분할협의를 해 토지 전체를 큰딸 명의로 상속등기했습니다. E씨는 자신이 산 지분을 되찾을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속재산분할에는 왜 소급효가 있나요?

상속재산분할은 상속이 개시된 때로 거슬러 올라가 효력이 생깁니다. 분할로 토지를 받은 상속인은 처음부터 피상속인에게서 직접 그 토지를 상속한 것으로 봅니다. 그래서 분할 전에 다른 상속인이 자기 지분을 처분했더라도 그 상속인은 처음부터 그 토지에 지분이 없었던 것이 됩니다.

다만 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 분할 전에 지분을 산 사람이 이 단서에 해당하면 분할의 소급효에도 불구하고 지분을 지킬 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

미등기 매수인은 왜 보호받는 제3자가 아닌가요?

보호받는 제3자는 등기 같은 대항요건을 갖춘 사람에 한정됩니다. 대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31514 판결은 협의분할 이전에 상속인 한 명에게서 토지를 매수했을 뿐 소유권이전등기를 마치지 않은 사람과 그 상속인들은 민법 제1015조 단서의 제3자에 해당하지 않아, 그 상속인의 지분에 대한 협의분할을 무효로 주장할 수 없다고 판단했습니다.

매매계약만으로는 매수인이 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 청구할 수 있는 채권만 가질 뿐, 부동산에 대한 물권을 얻은 것이 아닙니다. 부동산 권리 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 등기 전의 매수인은 분할로 소유권을 얻은 다른 상속인에게 대항할 수 없습니다.

지분을 산 사람은 누구에게 무엇을 청구하나요?

지분을 판 상속인에게 청구합니다. 분할로 그 상속인이 토지 지분을 잃었으니 매수인에게 등기를 넘겨줄 수 없게 되었고, 그 사유가 상속인에게 있으면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 이미 낸 매매대금을 돌려받을 수 있고, 손해가 있으면 배상도 청구합니다.

해제하지 않고 이행에 갈음한 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다. 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 지분을 판 상속인이 분할협의에서 다른 재산을 받았다면 그 재산에 가압류를 해 두어야 회수가 쉬워집니다.

상속 지분 매수 분쟁 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기사항증명서로 분할협의에 따른 상속등기가 언제 됐는지 봅니다. 매수인의 등기나 가처분이 그보다 앞섰는지가 결론을 가릅니다.
• 매매 증거 정리 - 매매계약서, 대금 송금 내역, 매도한 상속인과 주고받은 문자를 모읍니다. 계약 내용과 이미 낸 돈을 증명합니다.
• 매도 상속인 재산 파악 - 분할협의로 매도 상속인이 받은 다른 재산이 있는지 확인합니다. 회수 대상이 됩니다.
• 가압류 신청 - 매도 상속인의 예금이나 부동산에 가압류를 신청합니다. 재산을 빼돌리기 전에 묶어 둡니다.
• 해제와 반환 청구 - 계약 해제를 통지하고 매매대금 반환과 손해배상을 청구하는 소를 냅니다. 분할협의가 매수인을 해하려는 통모였다면 그 사정도 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 후 처분금지가처분을 해 두었거나 분할협의가 매수인의 권리를 빼앗으려는 통모로 이루어졌다면 가처분 등기일과 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 매매와 분할협의를 둘러싼 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 했다면 분할협의가 있어도 보호받나요?
  보호받습니다. 분할 전에 상속인에게서 지분을 사고 이전등기까지 마쳤다면 민법 제1015조 단서의 제3자에 해당해, 분할의 소급효가 그 권리를 해하지 못합니다. 분할로 토지를 받은 상속인도 매수인의 지분을 인정해야 합니다.
• 처분금지가처분만 해 두었으면 어떤가요?
  가처분 등기가 분할에 따른 상속등기보다 먼저 되어 있으면 가처분에 반하는 처분의 효력을 다툴 수 있습니다. 다만 가처분이 분할의 소급효에 대해 어느 범위까지 보호되는지는 사건마다 다툼이 있어 등기부의 선후를 보고 판단해야 합니다.
• 매수인이 사망하면 그 상속인은 어떻게 되나요?
  매수인의 상속인도 매수인과 같은 지위를 이어받습니다. 대법원 92다31514 판결 사건에서도 등기하지 않은 매수인의 상속인들이 협의분할의 무효를 주장했지만 제3자에 해당하지 않는다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.
• 매도 상속인에게 무엇을 청구할 수 있나요?
  이행불능을 이유로 계약을 해제하고 이미 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제하지 않고 이행에 갈음한 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다. 매도인의 책임 있는 사유가 있어야 하므로 분할협의 경위를 확인하십시오.
• 분할협의가 저를 해치려는 것이었다면요?
  매도 상속인과 다른 상속인들이 매수인의 권리를 빼앗으려고 짜고 분할협의를 했다면 반사회질서 법률행위로 무효를 다툴 여지가 있습니다. 다만 이런 주장은 통모 사실을 구체적으로 증명해야 해서 협의 시점과 대화 기록이 필요합니다.
• 상속 부동산을 살 때 무엇을 확인하나요?
  매도인이 상속인 전원인지, 분할협의가 끝났는지를 먼저 확인합니다. 상속인 한 명의 지분만 산다면 잔금과 동시에 지분이전등기를 하거나 처분금지가처분으로 권리를 등기부에 드러내 두어야 분할협의로 권리를 잃지 않습니다.

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