양육비·면접교섭

수입은 없고 부동산만 많은 전 배우자, 양육비를 땅으로 받아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 양쪽이 합의하면 양육비를 돈 대신 부동산으로 받을 수 있지만, 양육비를 받을 사람이 승낙하지 않으면 전 배우자가 부동산으로 대신할 수는 없습니다. 민법 제466조는 채권자의 승낙을 얻어 다른 급여를 한 때에만 변제와 같은 효력을 인정합니다. 지금은 그 부동산의 등기사항전부증명서를 떼어 근저당권과 가압류가 있는지부터 확인하십시오.

전 배우자가 부동산을 주겠다고 해도 그 제안을 받아들일 의무는 없습니다. 판결로 정한 양육비는 돈으로 받는 것이 원칙이고, 부동산으로 대신하려면 양육비를 받을 사람이 승낙해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 재판상 이혼 판결로 딸의 양육자가 되었고, 전 남편은 딸이 성년이 될 때까지 매달 양육비 100만원을 주라는 판결을 받았습니다. 전 남편은 일정한 직업 없이 지내지만 본인 명의로 아파트 한 채와 상가 한 칸, 토지 여러 필지를 갖고 있습니다. 전 남편은 「현금이 없으니 땅 한 필지로 양육비를 대신하겠다」고 하고, 나중에는 수입이 없다며 양육비를 줄여 달라고 하겠다는 말도 합니다. C씨는 부동산으로 양육비를 받아도 되는지, 양육비가 줄어들 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양육비를 돈 대신 부동산으로 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 다만 양쪽이 합의해야 합니다. 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 대신 다른 급여를 하면 변제와 같은 효력이 있으므로, 양육비를 받을 사람이 승낙하면 부동산 소유권 이전으로 일정 기간 양육비를 갚은 것으로 할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에서도 양육비 지급 방법을 일시금, 정기금, 현물 중 하나로 제한하는 규정은 없습니다.

합의할 때는 그 부동산이 몇 달분, 몇 년분 양육비에 해당하는지 금액으로 적어 두어야 합니다. 시세보다 높게 평가해 넘겨받으면 사실상 양육비를 덜 받는 결과가 되고, 근저당권이 잡힌 부동산이면 경매로 넘어갈 위험도 함께 넘겨받습니다. 이전 등기를 마치기 전까지는 양육비를 갚은 것이 아니라는 점도 합의서에 적습니다.

합의가 안 되면 부동산에서 양육비를 어떻게 받나요?

전 배우자가 양육비를 주지 않으면, 양육비를 명한 판결을 집행권원으로 그 부동산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 부동산 강제집행은 부동산을 팔아 그 대금에서 받는 강제경매와, 부동산에서 나오는 임대료 같은 수익으로 받는 강제관리 중에서 고르거나 함께 쓸 수 있습니다. 상가처럼 임대료가 나오는 부동산은 매달 받는 양육비와 성격이 맞아 강제관리를 검토할 만합니다.

아직 밀린 양육비가 없더라도, 전 배우자가 정당한 사유 없이 양육비를 주지 않은 적이 있으면 가정법원에 담보제공명령을 신청할 수 있습니다. 정해진 기간 안에 담보를 제공하지 않으면 양육비의 전부 또는 일부를 일시금으로 주라는 명령을 신청할 수 있습니다. 부동산을 처분하려는 움직임이 보이면 가압류도 함께 검토합니다.

수입이 없다는 이유로 나중에 양육비를 줄일 수 있나요?

양육비는 정한 뒤에도 법원에 변경을 청구할 수 있지만, 감액은 쉽게 받아들여지지 않습니다. 가정법원은 자녀의 복리를 위해 필요하다고 인정할 때 부, 모, 자녀, 검사의 청구 또는 직권으로 양육에 관한 사항을 변경할 수 있습니다.

대법원 2019. 1. 31.자 2018스566 결정은 양육비 감액은 일반적으로 자녀의 복리를 위한 조치로 보기 어렵다고 하면서, 부모의 소득·재산, 재산상태 변경이 당사자 책임인지, 자녀 나이와 물가 등을 모두 따져 감액이 불가피한 경우에만 허용해야 한다고 보았습니다. 대법원 2022. 9. 29.자 2022스646 결정도 자녀가 자라면 양육비가 늘어나는 것이 보통이므로, 감액을 청구하는 사람의 소득과 재산이 실질적으로 줄었는지 심리해야 한다고 보았습니다. 부동산을 여러 건 가진 사람이 일을 하지 않는다는 사정만으로는 감액 사유가 되기 어렵습니다.

부동산을 받은 뒤에도 양육비를 더 청구할 수 있나요?

사정이 바뀌어 자녀 복리를 위해 필요하면 변경을 청구할 수 있습니다. 다만 부동산을 넘겨받아 정한 기간의 양육비를 갚은 것으로 합의했다면, 그 합의 내용과 부동산 가치가 변경 심판에서 함께 고려됩니다. 2022스646 결정 사건에서도 협의이혼 무렵 주택을 증여한 사정이 양육비 감액을 판단하는 사정으로 다뤄졌습니다. 양육비 변경은 가정법원의 마류 가사비송사건으로 청구합니다.

부동산 양육비 받기 대응 순서

• 등기 확인 - 전 배우자 명의 부동산의 등기사항전부증명서를 뗍니다. 근저당권, 가압류, 공유 여부를 먼저 봅니다.
• 가치 평가 - 시세와 공시가격을 확인해 몇 달분 양육비에 해당하는지 계산합니다. 넘겨받을 때 금액 기준이 됩니다.
• 합의서 작성 - 부동산으로 갈음하는 양육비 기간과 금액, 이전 등기 시기를 적습니다. 공증을 받아 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 집행 선택 - 합의가 안 되면 판결로 강제경매나 강제관리를 신청합니다. 임대료가 나오는 부동산은 강제관리가 맞습니다.
• 감액 청구 대비 - 상대방이 감액을 청구하면 부동산 보유 내역과 자녀 교육비를 정리해 냅니다. 소득과 재산이 실질적으로 줄었는지가 쟁점입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 공유이거나 다른 채권자의 근저당권이 잡혀 있다면 등기와 배당 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양육비 청구와 변경 심판, 부동산 강제집행을 포함한 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전 배우자가 땅으로 양육비를 주겠다면 받아야 하나요?
  받아야 할 의무는 없습니다. 민법 제466조는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 대신 다른 급여를 한 때에 변제와 같은 효력을 인정하므로, 판결로 정한 양육비를 부동산으로 대신하려면 양육비를 받을 사람이 승낙해야 합니다. 승낙하지 않으면 전 배우자는 정한 금액을 돈으로 내야 합니다.
• 부동산으로 양육비를 받을 때 무엇을 적어야 하나요?
  부동산이 갚는 양육비의 기간과 금액, 이전 등기 시기를 적어야 합니다. 민법 제466조의 대물변제는 다른 급여를 실제로 마쳐야 변제 효력이 생기므로, 등기를 마치기 전에는 양육비를 갚은 것이 아니라고 합의서에 적어 두십시오. 근저당권이 있는 부동산이면 그 부담을 누가 질지도 정합니다.
• 임대료가 나오는 상가로 매달 양육비를 받을 수 있나요?
  강제관리를 신청하면 가능합니다. 민사집행법 제78조 제2항은 부동산 강제집행 방법으로 강제경매와 강제관리를 두고, 같은 조 제3항은 채권자가 둘 중 하나를 고르거나 함께 쓸 수 있다고 정합니다. 강제관리는 부동산을 팔지 않고 관리인을 통해 임대료 같은 수익에서 채권을 받는 방법입니다.
• 양육비를 한 번 밀렸는데 부동산을 담보로 잡을 수 있나요?
  가정법원에 담보제공명령을 신청할 수 있습니다. 가사소송법 제63조의3 제2항은 양육비채무자가 정당한 사유 없이 이행하지 않으면 채권자 신청으로 상당한 담보 제공을 명할 수 있다고 정하고, 같은 조 제4항은 기간 안에 담보를 제공하지 않으면 양육비의 전부 또는 일부를 일시금으로 지급하도록 명할 수 있다고 정합니다.
• 일을 안 하면 양육비가 줄어드나요?
  그것만으로는 줄어들기 어렵습니다. 대법원 2019. 1. 31.자 2018스566 결정은 양육비 감액이 일반적으로 자녀 복리를 위한 조치가 아니라고 보고, 재산상태 변경이 당사자 책임인지 등을 종합해 감액이 불가피한 경우에만 허용해야 한다고 했습니다. 부동산이 여러 건 있는 사람이 스스로 일을 하지 않는다면 감액 사유로 보기 어렵습니다.
• 양육비 변경은 어디에 어떻게 청구하나요?
  가정법원에 양육비 변경 심판을 청구합니다. 민법 제837조 제5항은 자녀 복리를 위해 필요하면 부, 모, 자녀, 검사의 청구 또는 직권으로 양육사항을 변경할 수 있다고 정하고, 가사소송법 제2조 제1항 제2호 나목은 자녀 양육에 관한 처분과 그 변경을 마류 가사비송사건으로 정합니다. 부모 중 한쪽이 다른 쪽을 상대방으로 청구합니다.
• 양육비를 올려 달라고 청구할 수도 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2022. 9. 29.자 2022스646 결정은 자녀가 자라면서 양육비도 늘어나는 것이 보통이라고 보았습니다. 자녀의 진학, 질병, 물가 상승처럼 양육비 부담 내용이 자녀 복리에 비추어 부당하게 된 사정이 있으면 민법 제837조 제5항에 따라 증액을 청구할 수 있습니다.

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