임금·퇴직금

사장이 체불 중에 건물을 남에게 팔았는데 그 건물에서 임금을 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사장이 이미 제3자에게 처분한 재산에는 임금 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 대법원은 근로기준법 제38조의 우선변제권이 사용자 재산에서 다른 채권과 경합할 때 먼저 배당받는 권리일 뿐, 넘어간 재산까지 따라가는 효력은 없다고 보았습니다. 지금은 건물이 넘어간 날짜와 매수인이 누구인지 등기사항전부증명서로 확인하십시오.

사장 재산이 모두 넘어갔다고 해서 체불 임금을 받을 길이 모두 막히는 것은 아닙니다. 매매 취소와 국가의 대지급금이라는 다른 경로가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 음식점 두 곳을 운영하는 사장 밑에서 조리사로 일하다 2025년 4월부터 월급을 받지 못해 체불액이 900만원이 되었습니다. 사장은 2025년 7월 자기 명의 상가 건물을 처남에게 넘겼고, 2025년 10월 A씨가 퇴직한 뒤 등기를 떼어 보고서야 이 사실을 알았습니다. A씨는 그 건물에서 임금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임금 우선변제권은 어떤 재산에 미치나요?

사용자의 총재산에 미칩니다. 임금과 그 밖에 근로 관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에서 질권·저당권 등으로 담보된 채권을 제외한 조세·공과금과 다른 채권보다 먼저 변제되고, 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 담보된 채권보다도 먼저 변제됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「근로기준법」 제38조의 내용입니다.

퇴직금도 같은 구조입니다. 최종 3년간의 퇴직급여등은 사용자의 총재산에서 질권·저당권으로 담보된 채권, 조세·공과금과 다른 채권보다 우선하여 변제됩니다. 다만 여기서 말하는 총재산은 경매나 강제집행 당시 사용자 명의로 남아 있는 재산입니다.

사용자가 이미 판 재산에도 우선변제권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다30938 판결은 임금 우선변제권이 사용자의 동일한 재산에서 다른 채권과 경합할 때 먼저 변제받을 수 있다는 뜻일 뿐, 특정 재산을 쫓아가는 추급효까지 인정한 것은 아니라고 판단했습니다. 그래서 사용자의 재산이 제3자에게 양도되면 그 재산에는 더 이상 우선권을 추구할 수 없습니다.

같은 판결은 사용자가 재산을 취득하기 전에 이미 설정되어 있던 담보권에 대해서도 임금 우선변제권을 인정할 수 없다고 보았습니다. 사장이 근저당이 붙은 건물을 사들였다면, 그 근저당권자보다 먼저 받겠다는 주장은 받아들여지지 않습니다.

체불을 알고 재산을 빼돌렸다면 되찾을 방법이 있나요?

있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산을 처분했다면 채권자는 그 법률행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 매매가 취소되어 건물이 사장 명의로 돌아오면, 그 건물은 다시 사용자의 총재산이 되어 강제집행과 배당에서 우선변제를 주장할 수 있습니다.

다만 매수인이 매매 당시 근로자들을 해한다는 사실을 몰랐다면 취소할 수 없습니다. 가족이나 친척에게 싼값에 넘긴 경우처럼 사정을 알았다고 볼 만한 자료를 모아야 합니다. 인접 검색어인 사해행위취소 소송은 매수인을 상대로 제기합니다.

사장 재산으로 받기 어려우면 다른 방법은 없나요?

국가가 사업주를 대신해 체불 임금 일부를 지급하는 대지급금 제도가 있습니다. 퇴직한 근로자는 사업주에 대해 미지급 임금을 지급하라는 확정 판결이나 지급명령 등이 있거나, 고용노동부장관이 체불 임금등·사업주 확인서를 발급한 경우 대지급금을 청구할 수 있습니다. 지급 범위와 상한액은 대통령령으로 정합니다.

처분된 사장 재산 체불 임금 대응 순서

• 등기 확인 - 건물의 등기사항전부증명서로 소유권 이전일과 매수인을 확인합니다. 우선변제권이 미치는지 여기서 갈립니다.
• 체불 확인서 발급 - 노동청에 진정해 체불 임금등·사업주 확인서를 받습니다. 대지급금 청구와 소송의 기초 자료가 됩니다.
• 처분 경위 조사 - 매수인과 사장의 관계, 매매 대금, 매매 시점과 체불 시점을 정리합니다. 사해행위 여부를 판단하는 자료입니다.
• 가처분·취소 소송 - 매수인이 건물을 다시 팔지 못하도록 처분금지가처분을 신청하고 채권자취소 소송을 제기합니다. 안 날부터 1년 안에 해야 합니다.
• 대지급금 청구 - 판결이나 확인서를 근거로 근로복지공단에 대지급금을 청구합니다. 사장 재산 회수와 따로 진행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 사장 개인이 아니라 법인 명의였거나 매매 대금이 실제로 오가지 않은 명의신탁이 의심되면 등기와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 체불 임금의 강제집행과 사해행위취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사장이 판 건물이 경매되면 배당받을 수 있나요?
  매수인 명의로 넘어간 건물이 매수인의 채권자에 의해 경매되면, 원래 사장에 대한 임금 채권으로 우선변제를 주장할 수 없습니다. 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다30938 판결은 임금 우선변제권에 추급효가 없다고 보았습니다. 먼저 매매를 취소해 사장 명의로 되돌려야 합니다.
• 최종 3개월분 임금은 담보권보다 앞서나요?
  사용자의 총재산 안에서는 앞섭니다. 근로기준법 제38조 제2항은 최종 3개월분의 임금과 재해보상금을 질권·저당권 등으로 담보된 채권, 조세·공과금보다 우선하여 변제하도록 정합니다. 다만 그 재산이 경매 당시 사용자 소유여야 하고, 사용자가 취득하기 전 설정된 담보권에는 앞서지 못합니다.
• 퇴직금도 우선변제되나요?
  됩니다. 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항은 최종 3년간의 퇴직급여등을 사용자의 총재산에서 담보된 채권, 조세·공과금과 다른 채권보다 우선하여 변제하도록 정합니다. 계속근로기간 1년에 30일분의 평균임금으로 계산한 금액이 우선변제 대상입니다.
• 매매를 취소하려면 무엇을 증명해야 하나요?
  사장이 근로자들을 해함을 알고 재산을 처분했다는 사실을 증명해야 합니다. 민법 제406조 제1항에 따라 매수인이 그 사정을 몰랐다면 취소할 수 없으므로, 가족 간 거래인지, 시세보다 싼값인지, 대금이 실제로 지급됐는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 민법 제406조 제2항의 제척기간이므로 이 기간이 지나면 소송 자체가 각하됩니다. 등기사항전부증명서를 떼어 처분 사실을 확인한 날부터 기간을 계산하는 것이 안전합니다.
• 대지급금은 누가 청구할 수 있나요?
  퇴직한 근로자는 사업주에 대한 확정 판결, 지급명령, 조정 등이 있거나 고용노동부장관이 체불 임금등·사업주 확인서를 발급한 경우 대지급금을 청구할 수 있습니다. 임금채권보장법 제7조 제1항의 내용이며, 지급 범위와 상한액은 대통령령으로 정합니다.

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