주택 임대차

1번 저당 뒤에 전입했는데 2번 저당권자가 경매를 신청하면 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 1번 저당권보다 늦게 대항력을 갖췄다면 2번 저당권자가 신청한 경매에서도 매수인에게 대항할 수 없습니다. 경매로 1번 저당권이 함께 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 소멸한다는 것이 확립된 판례입니다. 지금은 등기부의 가장 앞선 저당권·가압류 날짜와 내 전입일을 비교하고 배당요구부터 하십시오.

2번 저당권보다 먼저 전입했다는 이유로 매수인에게 보증금을 받을 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 기준은 경매를 신청한 저당권이 아니라 소멸하는 가장 앞선 저당권입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 서울의 빌라를 보증금 1억4천만원에 임차해 입주와 전입, 확정일자를 마쳤습니다. 당시 등기부에는 2022년에 설정된 은행 1번 근저당권이 있었고, 2024년에 대부업체의 2번 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 2026년 대부업체가 경매를 신청하자 A씨는 2번 저당권보다 먼저 전입했으니 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매를 신청한 저당권보다 앞서면 대항할 수 있지 않나요?

대항할 수 없습니다. 경매로 매각되면 부동산 위의 모든 저당권은 순위와 관계없이 소멸합니다. 판례는 후순위 저당권의 실행으로 선순위 저당권이 함께 소멸하면, 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있던 임차권이라도 소멸한 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 것이면 함께 소멸한다고 봅니다. 이때 매수인은 임대인 지위를 승계하는 양수인에 포함되지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 그래서 임차인의 대항력은 소멸하는 저당권·압류·가압류 가운데 가장 앞선 권리와 비교해 판단합니다.

대항할 수 없으면 보증금은 어떻게 받나요?

확정일자를 갖췄다면 배당에서 순위대로 받습니다. 이 사례에서 A씨는 1번 근저당권보다는 뒤, 2번 근저당권보다는 앞 순위로 배당받습니다. 매각대금이 1번 근저당권의 채권액을 채우고 남으면 그 다음으로 A씨가 받습니다.

경락으로 임차권이 소멸하므로 매수인에게는 남은 보증금을 청구할 수 없습니다. 배당으로 다 받지 못한 금액은 임대인에게 청구해야 하고, 임대인에게 다른 재산이 있으면 가압류를 검토합니다.

소액임차인이면 1번 저당권보다 먼저 받을 수 있나요?

보증금이 지역별 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 1번 저당권자보다도 먼저 받습니다. 서울특별시는 현행 시행령 기준으로 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지입니다. 이 사례의 1억4천만원은 서울특별시 기준 안에 있습니다.

다만 소액 기준은 담보물권이 설정된 시점의 시행령을 따릅니다. 시행령이 개정될 때마다 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용하도록 정해 왔습니다. 이 사례의 1번 근저당권은 2022년에 설정됐으므로 당시 서울특별시 기준인 보증금 1억5천만원 이하, 최우선 금액 5천만원이 적용됩니다. A씨는 소액임차인에 해당하지만 1번 근저당권자보다 먼저 받는 금액은 5천만원입니다.

선순위 저당 경매 임차인 대응 순서

• 말소기준 확인 - 등기부에서 가장 앞선 저당권·압류·가압류를 찾습니다. 그 날짜가 대항력 판단의 기준선입니다.
• 전입일 비교 - 내 전입 다음 날이 기준선보다 앞서는지 봅니다. 뒤지면 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 계약서와 주민등록표 초본을 붙여 배당요구를 합니다. 하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 소액 여부 계산 - 1번 저당권 설정 당시 시행령 기준으로 소액임차인인지 확인합니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 잔액 청구 - 배당으로 부족한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 임대인 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1번 저당권이 경매 전에 변제로 말소됐거나 대위변제로 순위가 바뀐 경우라면 등기부 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1번 저당권이 경매 전에 말소되면 어떻게 되나요?
  경매 전에 1번 저당권이 변제로 말소되면 가장 앞선 권리가 2번 저당권이 됩니다. 이때 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매각대금 납부 전까지의 말소 여부가 중요하므로 등기부를 계속 확인하십시오.
• 매수인이 보증금을 떠안는 임차인은 누구인가요?
  소멸하는 가장 앞선 저당권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이 임차인은 보증금을 다 받지 못하면 경락 뒤에도 임차권이 남아 매수인에게 나머지를 청구할 수 있습니다.
• 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  매수인에게 대항하지 못하는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금을 매각대금에서 받을 기회를 잃습니다. 확정일자나 소액임차인 요건을 갖췄더라도 배당요구가 있어야 배당에 참여합니다.
• 확정일자를 늦게 받았다면 순위는 어떻게 되나요?
  우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날 기준입니다. 확정일자를 2번 저당권 설정 뒤에 받았다면 2번 저당권보다도 뒤로 밀립니다. 전입을 먼저 했더라도 순위는 늦은 날짜를 따르므로 계약서의 확정일자 도장 날짜를 확인하십시오.
• 매수인이 집을 비우라고 하면 바로 나가야 하나요?
  대항력이 없는 임차인은 매수인의 인도 요구에 응해야 하고, 매수인은 인도명령을 신청할 수 있습니다. 배당금은 매수인에게 집을 넘겨주었다는 확인이 있어야 받으므로 배당기일과 이사 일정을 맞추십시오.
• 서울 소액 기준이 계약 당시와 다르면요?
  소액임차인 여부는 계약일이 아니라 담보물권 설정 당시의 시행령 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 선순위 근저당권 설정일을 확인하고 그 당시 금액 기준을 적용해야 합니다. 서울특별시는 2021. 5. 11. 시행 기준이 보증금 1억5천만원 이하, 최우선 금액 5천만원이었습니다.

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