권리금

2015년 이전에 처음 계약한 상가도 권리금 회수 보호를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 2015년 5월 13일 당시 계약이 이어지고 있던 상가라면 처음 계약일이 그 전이어도 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 대법원 2017다225312 판결은 2010년 계약 후 갱신해 온 임차인에게 이 규정을 적용했고, 보호 기간은 현재 종료 6개월 전부터입니다. 지금은 최초 계약일부터 현재까지 계약이 끊김 없이 이어졌는지 확인하십시오.

계약서를 2015년 이후 날짜로 새로 쓰거나 건물주와 재계약서를 따로 받아 둘 필요는 없습니다. 계약이 계속 이어져 왔다면 처음 계약한 날짜가 오래됐어도 보호 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2012년 3월 서울의 상가를 빌려 떡집을 시작했고, 지금까지 2년마다 재계약을 이어 오며 현재 보증금 4,000만원, 월세 220만원을 내고 있습니다. 2027년 2월 계약이 끝나면 가게를 넘기려는데, 권리금 보호 규정이 생기기 전에 처음 계약했기 때문에 보호받지 못한다는 말을 듣고 사실인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2015년 전에 맺은 상가 계약도 권리금 보호를 받나요?

받습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 2015. 5. 13. 신설됐고, 그날 계약 기간 중이던 임대차라면 계약 체결일이 그 전이어도 적용됩니다. 대법원도 2010년에 계약해 갱신을 거듭하던 임차인이 2015년 7월 신규임차인을 주선한 사건에서 이 규정을 적용했습니다.

반대로 2015. 5. 13. 이미 끝난 임대차의 임차인은 이 규정으로 보호받지 못합니다. 지금 영업 중인 임차인이라면 계약을 언제 처음 맺었는지와 상관없이 현행 규정을 기준으로 판단하면 됩니다.

보호 기간 6개월은 예전 계약에도 적용되나요?

적용됩니다. 원래 보호 기간은 임대차 종료 3개월 전부터였으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월 전부터로 늘었고, 부칙은 개정 당시 존속 중인 임대차에도 이 6개월 기준을 적용하도록 정했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같은 기준입니다.

건물주는 이 6개월 동안 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해서는 안 됩니다.

계약한 지 10년이 넘었는데도 보호되나요?

보호됩니다. 전체 임대차기간이 갱신요구권 한도를 넘어 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 됐더라도, 건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 그대로 집니다. 갱신요구권과 권리금 보호는 목적이 다른 별개의 제도입니다.

갱신요구권 한도는 2018. 10. 16. 개정으로 5년에서 10년이 됐는데, 이 10년은 개정 뒤 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 그 전에 5년이 지나 갱신요구권이 없던 임차인도 권리금 보호는 받습니다.

오래된 상가 계약 권리금 회수 순서

• 계약 이력 정리 - 최초 계약일과 갱신·재계약 날짜를 순서대로 적습니다. 2015. 5. 13. 당시 계약이 이어지고 있었는지 확인합니다.
• 종료일 확정 - 현재 계약의 만료일을 확인합니다. 그 6개월 전이 신규임차인 주선을 시작할 시점입니다.
• 신규임차인 주선 - 권리금 계약을 맺고 건물주에게 신규임차인의 자력 정보를 알립니다. 주선 사실은 문자나 내용증명으로 남깁니다.
• 거절 사유 확인 - 건물주가 거절하면 3기 차임 연체 등 갱신거절 사유나 정당한 사유가 있는지 봅니다. 사유가 없으면 방해에 해당합니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소송을 냅니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간에 건물주가 바뀌었거나 계약이 한 번 끊겼다가 새로 체결된 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 보호 규정은 언제 생겼나요?
  2015. 5. 13. 상가건물 임대차보호법 개정으로 권리금의 정의와 회수기회 보호 규정이 신설됐습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결도 이 날짜에 권리금 관련 조항이 신설됐다고 설명합니다. 그 전에는 권리금 회수를 보호하는 법률 규정이 없었습니다.
• 2015년 이전에 이미 계약이 끝났으면 어떻게 되나요?
  개정 규정이 시행된 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차의 임차인은 이 규정으로 보호받지 못합니다. 보호는 그날 계약 기간 중이던 임대차부터 적용되기 때문입니다. 이 경우에는 건물주와 따로 맺은 권리금 반환 약정이 있는지를 봐야 합니다.
• 묵시적으로 갱신된 계약도 존속 중인 임대차인가요?
  그렇습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 건물주가 기간 안에 갱신거절 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 이어진 계약도 존속 중인 임대차이므로 권리금 보호 대상입니다.
• 3개월 기준으로 알고 있었는데 지금은 몇 개월인가요?
  현재는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 2018. 10. 16. 개정 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 3개월을 6개월로 늘렸고, 부칙 제3조가 개정 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다고 정했습니다.
• 오래된 계약이면 갱신요구권은 5년인가요, 10년인가요?
  2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차에는 10년이 적용됩니다. 부칙 제2조가 이를 정합니다. 그 전에 전체 기간 5년이 지나 갱신요구권이 없어진 경우에도, 이후 합의로 재계약했다면 그 재계약에는 개정 규정이 문제 되므로 계약 이력을 따져 봐야 합니다.
• 건물주가 오래 장사했으니 권리금은 없다고 하면요?
  영업 기간이 길다는 이유만으로 권리금 보호가 없어지지 않습니다. 대법원 2017다225312 판결은 갱신요구권 한도가 지난 임차인에게도 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 보았습니다. 건물주가 거절하려면 제10조의4 제2항의 정당한 사유나 갱신거절 사유가 있어야 합니다.

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