주택 임대차

경매에서 보증금을 다 못 받았으면 제 임차권은 없어져 낙찰자에게 아무 주장도 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대항력 있는 임차인이 경매에서 보증금 일부만 배당받았다면 임차권은 소멸하지 않고 남은 보증금을 받을 때까지 낙찰자(매수인)에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서가 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 지금은 내 전입일이 최선순위 저당권·가압류보다 앞서는지 등기사항증명서로 확인하십시오.

배당요구를 했다는 이유만으로 대항력까지 포기한 것은 아니므로, 배당을 신청한 것을 후회하며 권리를 잃었다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 4월 연립주택을 보증금 1억6천만원에 빌려 바로 전입신고와 확정일자를 받았고, 그 뒤 집주인이 은행 대출을 받아 근저당권이 설정됐습니다. 2026년 경매에서 S씨는 배당요구를 했지만 앞선 조세 채권 때문에 1억원만 배당받았습니다. 낙찰자가 임차권이 경매로 없어졌다며 집을 비우라고 하자, S씨는 남은 6천만원을 주장할 방법이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일부만 배당받으면 임차권이 없어지나요?

대항력이 있다면 없어지지 않습니다. 경매가 이루어지면 임차권은 경락으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외로 소멸하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 보증금 전액에 배당요구를 했더라도, 순위에 따른 배당으로 전액을 받지 못한 때에는 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 잔액에 관해 매수인에게 대항해 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.

매수인에게는 무엇을 주장할 수 있나요?

남은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있습니다. 대항력 있는 임차주택을 산 매수인은 임대인 지위를 승계하므로, 임차인은 매수인에게 보증금 잔액을 청구하고 그 반환과 동시에 집을 넘겨주면 됩니다. 이때 매수인이 승계하는 것은 이미 종료된 임대차의 임대인 지위입니다.

보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 매수인의 인도명령이나 인도 소송에 대항할 수 있습니다. 다만 계속 사는 동안의 사용 이익은 잔액에서 공제될 수 있습니다.

같은 집이 다시 경매되면 남은 보증금을 먼저 받나요?

우선변제로는 받지 못합니다. 대법원은 첫 경매에서 우선변제권을 선택해 전액을 배당받지 못한 임차인은 매수인에게 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 우선변제권은 경락으로 소멸하므로 두 번째 경매에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다고 보았습니다. 제3조의5 단서로 남는 임차권에 우선변제권까지 포함되는 것은 아닙니다.

대항력이 없는 임차인은 어떻게 되나요?

임차권이 소멸합니다. 전입일이 최선순위 저당권이나 가압류보다 늦으면 대항력이 없어 경락으로 임차권이 없어지고, 매수인에게 남은 보증금을 주장할 수 없습니다. 등기된 임차권도 저당권 등에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸합니다. 남은 돈은 원래 집주인에게 청구해야 합니다.

일부 배당 후 임차권 유지 대응 순서

• 대항력 판단 - 전입 다음 날과 최선순위 권리 접수일을 비교합니다. 앞서야 임차권이 남습니다.
• 잔액 확정 - 배당표로 받은 금액과 남은 금액을 계산합니다. 매수인에게 청구할 금액입니다.
• 매수인 통지 - 잔액을 받을 때까지 거주한다는 뜻을 매수인에게 알립니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력 자료와 배당표를 내고 다툽니다.
• 정산 합의 - 잔액 지급, 사용 이익 공제, 인도 날짜를 한 번에 합의하고 명도확인서를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 저당권 설정일이 같거나 중간에 전출한 적이 있으면 초본과 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 임차인 배당·인도 분쟁과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 하면 대항력을 포기한 건가요?
  아닙니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 했더라도 전액을 배당받지 못한 때에는 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 배당요구는 우선변제권을 먼저 행사한 것일 뿐입니다.
• 임차권이 남으면 계속 살 수 있나요?
  남은 보증금을 받을 때까지는 살 수 있습니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않고, 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 사용 이익은 정산 대상이 될 수 있습니다.
• 매수인이 남은 보증금을 줘야 하나요?
  대항력이 있다면 줘야 합니다. 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로, 매수인은 남은 보증금을 반환할 의무를 집니다. 잔액 반환과 집 인도는 동시에 이루어지므로 먼저 집을 비울 필요는 없습니다.
• 다음 경매에서 남은 돈을 먼저 받을 수 있나요?
  우선변제로는 받을 수 없습니다. 대법원은 첫 경매에서 우선변제권을 행사해 전액을 받지 못한 임차인은 두 번째 경매에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다고 보았습니다. 매수인에게 대항하는 방법으로 회수해야 합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터입니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 날 저당권이 설정됐다면 저당권이 앞서므로 대항력으로 매수인에게 맞설 수 없습니다.
• 대항력이 없으면 남은 보증금은 포기해야 하나요?
  원래 집주인에게 청구할 수 있습니다. 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸해 매수인에게는 청구할 수 없지만, 원래 집주인의 보증금 반환 의무는 남습니다. 판결을 받아 집주인의 다른 재산에 집행해야 합니다.

비슷한 상황

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