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경매에서 보증금 일부만 배당받았는데 남은 돈을 받으려면 집을 먼저 낙찰자에게 넘겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인이 경매에서 보증금 일부만 배당받았다면 낙찰자(매수인)에게 남은 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않아도 됩니다. 대법원은 이때 매수인이 임대인 지위를 승계하고, 보증금 잔액 반환과 집 인도는 동시이행 관계라고 보았습니다. 지금은 배당표에서 받은 금액과 받지 못한 잔액부터 확인하십시오.

그 자리에서

매수인이 인도명령을 신청했다면, 전입일이 말소기준권리(최선순위 저당권 등)보다 앞선다는 자료와 배당표를 법원에 내 대항력을 주장하십시오. 남은 보증금을 받기 전 인도를 거절하는 근거가 됩니다.

배당받은 부분의 배당금을 찾으려면 인도 증명이 필요하다는 말 때문에 집부터 비워야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2022년 6월 다세대주택을 보증금 2억원에 빌려 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 설정된 근저당권으로 2025년 경매가 진행됐고, O씨는 배당요구를 했지만 앞선 당해세 등 때문에 1억4천만원만 배당받았습니다. 매수인이 배당금을 찾으려면 먼저 집을 비우라고 하자, O씨는 남은 6천만원을 받기 전에 집을 넘겨야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일부만 배당받은 임차인은 매수인에게 계속 살 수 있다고 주장할 수 있나요?

대항력이 있다면 주장할 수 있습니다. 경매가 이루어지면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

대법원은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는, 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 잔액에 관해 매수인에게 대항해 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다. 이때 매수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인 지위를 승계합니다.

남은 보증금을 받으려면 집을 먼저 비워야 하나요?

먼저 비울 필요가 없습니다. 대법원은 우선변제권이 있는 임차인은 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 권리가 있고, 경매 절차에서 보증금을 받으려면 인도 증명이 필요하다는 규정은 인도의무가 보증금반환의무보다 먼저라는 뜻이 아니라고 보았습니다. 매수인의 보증금 잔액 반환 의무와 임차인의 인도 의무는 동시이행 관계입니다.

임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로, 매수인은 남은 보증금을 돌려줘야 하는 임대인의 자리에 섭니다. 매수인이 잔액을 주지 않으면 임차인은 인도를 거절할 수 있습니다.

배당받은 돈은 어떻게 찾나요?

집을 매수인에게 넘겼다는 증명이 필요합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 경매에서 배당된 보증금을 받을 수 없습니다. 실무에서는 매수인의 인감증명서가 첨부된 명도확인서를 법원에 내고 배당금을 찾습니다.

그래서 일부 배당 사건에서는 매수인과 협의해 남은 보증금을 받으면서 동시에 집을 넘기고 명도확인서를 받는 방식으로 정리합니다. 배당표가 배당이의 소송으로 확정되지 않았다면, 확정될 때까지는 인도를 거절할 수 있다는 판례도 있습니다.

대항력이 없는 임차인도 같은가요?

다릅니다. 전입일이 최선순위 저당권이나 압류보다 늦어 대항력이 없는 임차인은 경매로 임차권이 소멸하므로 매수인에게 남은 보증금을 청구할 수 없습니다. 남은 돈은 원래 집주인에게 청구해야 하고, 매수인의 인도 요구에는 응해야 합니다.

일부 배당 후 인도 대응 순서

  • 대항력 확인 - 전입일과 최선순위 저당권·압류 등기일을 비교합니다. 대항력이 있어야 매수인에게 잔액을 청구합니다.
  • 잔액 계산 - 배당표에서 받은 금액과 받지 못한 금액을 계산합니다. 매수인에게 청구할 금액입니다.
  • 매수인에게 통지 - 잔액을 받을 때까지 인도할 수 없다는 뜻을 알립니다. 동시이행 항변의 근거를 남깁니다.
  • 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력 자료와 배당표를 내고 다툽니다.
  • 동시 정리 - 잔액 수령, 집 인도, 명도확인서 교부를 같은 날 진행합니다. 그 뒤 배당금을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 저당권 설정일이 같은 날이거나 배당이의 소송이 걸려 있으면 등기사항증명서와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 임차인 배당·인도 분쟁과 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

일부 배당을 받은 임차인들은 배당금을 찾으려면 명도확인서가 필요하다는 말에 집부터 비워 줍니다. 그렇게 하면 남은 보증금을 받을 지렛대가 사라집니다. 대항력이 있다면 잔액을 받을 때까지 버틸 권리가 있습니다.

그래서 전입일과 등기일 비교가 출발점입니다. 주민등록초본의 전입일, 등기사항증명서의 최선순위 저당권 접수일, 확정일자 날짜를 한 장에 정리해 두어야 인도명령 심문에서 대항력을 바로 보여 줄 수 있습니다.

매수인과의 협상과 소송은 이 날짜표와 배당표로 진행됩니다. 잔액 금액이 분명하면 매수인도 추가 부담을 계산해 합의에 응하는 경우가 많고, 합의가 안 되면 인도 소송에서 동시이행 판결로 정리됩니다. 배당이의가 걸려 있으면 배당표 확정 시점까지 함께 따져야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 경매 절차에서 일부 배당을 받은 임차인과 매수인 사이의 인도·보증금 잔액 분쟁을 수행해 왔으며, 대항력 요건과 배당 잔액을 먼저 확정한 뒤 동시이행 정리 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 당해세 우선순위 배당 다툼

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·주민등록초본·등기사항증명서·배당표를 준비해 주시면, 대항력 유무·보증금 잔액·인도 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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