주택 임대차

경매 배당에서 보증금 일부만 받았다면 남은 돈은 낙찰자에게 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

내 대항력이 가장 앞선 근저당보다 먼저 생겼다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 받을 때까지 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5가 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 지금은 등기부에서 가장 앞선 권리 날짜와 내 전입일을 비교하십시오.

배당요구를 했다고 대항력을 포기한 것은 아닙니다. 선순위 대항력이 있다면 전액을 받지 못한 부분에 대해서는 대항력이 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 3억원에 아파트를 임차해 바로 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 그 뒤 2024년 9월 집주인이 근저당을 설정했습니다. 2026년 경매에서 A씨는 배당요구를 했지만 세금 등 앞선 채권이 먼저 배당되어 2억4천만원만 받았습니다. A씨는 남은 6천만원을 낙찰자에게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당받고 남은 보증금이 있으면 대항력은 어떻게 되나요?

보증금 전액을 배당받지 못했다면 대항력이 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의5는 임차권이 경락으로 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외로 정합니다.

대법원도 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 배당요구를 했더라도, 순위에 따른 배당으로 보증금 전액을 받을 수 없었다면 그 잔액을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.

매수인에게 남은 보증금을 청구하려면 어떤 조건이 필요한가요?

내 대항력이 경매로 소멸하는 가장 앞선 근저당, 압류, 가압류보다 먼저 생겼어야 합니다. 그보다 뒤에 대항력을 갖추었다면 임차권은 그 권리와 함께 소멸하므로 매수인에게 남은 보증금을 청구할 수 없습니다.

그래서 원안처럼 대항력과 우선변제권을 겸유했다는 사정만으로 결론이 나지 않습니다. 등기부에서 가장 앞선 권리의 설정일과 내 전입일 다음 날을 비교해 선순위인지부터 확인합니다. 후순위 임차인이 전액을 받지 못했다면 남은 보증금은 원래 임대인에게 청구해야 합니다. 같은 날 전입과 근저당 설정이 겹쳤다면 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 근저당이 앞선 것으로 봅니다.

남은 보증금을 받을 때까지 계속 살 수 있나요?

선순위 대항력이 있다면 남은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 다만 배당요구로 임대차는 이미 종료되었으므로 계약 기간을 계속 보장받는 것은 아니고, 잔액을 받으면 집을 비워야 합니다.

매수인이 인도명령을 신청하거나 명도 소송을 내면 잔액 반환과 동시에 집을 비우겠다는 동시이행 항변으로 대응합니다. 이 기간 동안 사용한 부분에 대해서는 차임 상당액을 정산하자는 주장이 나올 수 있으니 매수인과 잔액과 정산액을 서면으로 정리합니다.

배당 후 잔여 보증금 대응 순서

• 배당표 확인 - 배당기일 전에 배당표를 열람해 내 순위와 금액을 봅니다. 틀렸다면 배당기일에 이의합니다.
• 잔액 계산 - 보증금에서 배당액을 뺀 잔액을 계산합니다. 매수인에게 청구할 금액입니다.
• 선순위 여부 확인 - 가장 앞선 권리와 내 대항력 발생일을 비교합니다. 선순위여야 매수인에게 대항합니다.
• 매수인 통지 - 잔액을 받을 때까지 집을 비울 수 없다는 뜻을 내용증명으로 알립니다. 날짜가 기록으로 남습니다.
• 정산과 인도 - 잔액을 받으면서 집을 비우고 차임 상당액을 정산합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 근저당 설정일이 같은 날이거나 배당표에 다른 채권자의 순위가 잘못 적힌 경우에 해당하면 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 하면 대항력은 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 배당요구로 임대차는 종료되므로 잔액을 받으면 집을 비워야 합니다.
• 경매가 끝나면 임차권은 모두 소멸하나요?
  원칙은 경락으로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외입니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인이라면 남은 보증금을 받을 때까지 임차권이 유지되고 낙찰자에게 잔액을 청구할 수 있습니다.
• 후순위 임차인은 남은 보증금을 어떻게 받나요?
  경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 저당권과 함께 소멸하므로 매수인에게 청구할 수 없습니다. 남은 보증금은 원래 임대인을 상대로 청구하고, 임대인의 다른 재산을 찾아 집행합니다.
• 배당표가 틀렸으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당이 실시됩니다. 배당표는 배당기일 전에 미리 열람합니다.
• 매수인이 인도명령을 신청하면 어떻게 하나요?
  선순위 대항력이 있고 보증금 잔액을 받지 못했다면 잔액 반환과 동시에 집을 비우겠다고 항변합니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다. 배당표와 등기부로 선순위라는 점을 소명합니다.
• 잔액 받을 때까지 사는 동안 월세를 내나요?
  임대차가 종료된 뒤에도 집을 계속 쓰는 동안의 사용이익은 정산 대상이 될 수 있습니다. 매수인이 차임 상당액을 잔액에서 빼겠다고 주장하는 경우가 많으므로, 잔액과 정산액을 서면으로 합의해 두는 편이 다툼을 줄입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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