상가 임대차

착오로 최근 계약서로 배당요구했는데 종기가 지나면 보증금은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 배당요구 종기가 지난 뒤에는 착오였더라도 처음 계약서의 확정일자로 배당 순위를 앞당길 수 없는 것이 원칙입니다. 대법원 2013다58057 판결이 이를 막았지만, 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄다면 못 받은 보증금 잔액을 낙찰자에게 주장할 여지가 남습니다. 지금은 사업자등록일과 근저당 등기일을 비교해 대항력이 앞서는지부터 확인하십시오.

낙찰자가 정해졌다고 곧바로 점포를 비워 줄 필요는 없습니다. 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이라면 못 받은 보증금이 정리될 때까지 점유를 유지할 여지가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2020년 4월 광주의 상가를 보증금 3,000만원에 빌려 사업자등록과 확정일자를 마쳤고, 2년마다 갱신하며 보증금을 3,100만원, 3,200만원으로 조금씩 올렸습니다. 2022년에 근저당이 설정됐는데, 2026년 경매에서 착오로 2024년 계약서로만 배당요구를 했습니다. 종기가 지난 뒤 이를 알게 된 Q씨는 보증금을 어떻게 회수할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

착오였다고 하면 종기 뒤에 처음 확정일자로 고칠 수 있나요?

원칙적으로 고칠 수 없습니다. 대법원은 근저당 전에 처음 계약해 갱신해 온 임차인이 근저당 뒤의 마지막 계약서로 배당요구를 했다가 종기 뒤 처음 계약서의 확정일자를 주장한 사건에서, 이는 배당순위를 바꿔 매수인이 인수할 부담을 달라지게 하므로 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다. 착오였다는 사정만으로는 특별한 사정이 되기 어렵습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 배당요구는 종기 뒤에 철회하지 못하도록 해, 종기를 기준으로 권리관계를 고정합니다.

못 받은 보증금은 낙찰자에게 요구할 수 있나요?

대항력을 근저당보다 먼저 갖춰 계속 유지했다면 요구할 여지가 있습니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했더라도 순위에 따라 보증금 전액을 받지 못했다면, 받지 못한 잔액을 매수인에게 대항해 돌려받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다고 보았습니다.

이 판례는 주택 사건이지만 상가건물 임대차보호법도 대항력과 임대인 지위 승계를 같은 구조로 정하고 있습니다. 사업자등록과 점포 점유가 근저당 등기일 전부터 끊김 없이 이어졌는지가 관건입니다.

갱신하면서 조금씩 올린 보증금은 어떻게 되나요?

근저당 설정 뒤에 올린 금액은 매수인에게 주장할 수 없습니다. 대법원은 저당권설정등기 뒤 보증금을 올리기로 한 합의는 저당권자에게 대항할 수 없으므로, 경락받은 소유자에게는 증액 전 보증금을 받을 때까지만 명도를 거절할 수 있다고 보았습니다.

그래서 보증금을 금액별로 나눠 봐야 합니다. 근저당 전 보증금 중 배당받지 못한 부분은 매수인에게 대항력으로 주장하고, 근저당 뒤 올린 부분은 마지막 계약서 확정일자 순위로 배당받는 것이 원칙입니다.

배당요구 착오 뒤 보증금 회수 순서

• 배당표 확인 - 배당기일에 금액별로 얼마를 배당받는지 확인합니다. 잘못된 부분은 그 자리에서 이의합니다.
• 대항요건 이력 정리 - 사업자등록 신청일과 점포 점유 기간을 근저당 등기일과 비교합니다. 대항력 주장의 기초입니다.
• 보증금 구분표 작성 - 처음 보증금, 근저당 전 증액분, 근저당 뒤 증액분을 나눕니다. 주장할 상대가 달라집니다.
• 매수인과 협의 - 배당받지 못한 선순위 보증금 잔액을 매수인에게 알립니다. 반환과 점포 인도를 맞바꾸는 조건을 협의합니다.
• 명도소송 대응 - 매수인이 인도 소송을 내면 잔액 반환과의 동시이행을 주장합니다. 대항요건 자료를 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신 과정에서 임대인이 바뀌었거나 계약 조건 전체를 새로 정한 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구서를 종기 전에 고칠 수는 있나요?
  종기 전이라면 처음 계약서와 확정일자를 추가로 내 순위를 바로 주장할 수 있습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결이 막은 것은 종기 뒤에 순위를 바꾸는 주장입니다. 종기 전에는 금액별 확정일자를 나눠 적은 보충서를 제출하면 됩니다.
• 착오를 증명하면 특별한 사정이 되나요?
  착오만으로는 어렵습니다. 판례는 종기 뒤 주장이 매수인의 인수 부담을 바꾼다는 점을 이유로 들었기 때문에, 착오의 경위보다 종기 전에 무엇을 제출했는지를 봅니다. 배당요구서에 처음 확정일자를 적었거나 처음 계약서를 첨부했다면 다툴 여지가 있습니다.
• 배당요구를 하면 대항력은 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 해 보증금 전액을 받지 못한 경우 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 이때 임대차는 종료되고 잔액 반환까지 존속하는 것으로 봅니다.
• 근저당 뒤 올린 보증금도 낙찰자가 떠안나요?
  떠안지 않습니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권설정등기 뒤의 보증금 증액 합의는 저당권자에게 대항할 수 없어, 경락받은 소유자에게는 증액 전 보증금까지만 주장할 수 있다고 보았습니다. 증액분은 배당으로만 회수합니다.
• 배당이의 소송은 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의를 하고 배당기일부터 1주 안에 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 증명이 없으면 이의를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 종기 뒤 순위 변경이 어렵더라도 계산 착오 같은 다른 잘못은 이 절차로 다툽니다.
• 대항력을 주장하려면 무엇을 증명해야 하나요?
  근저당 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳤고 그 뒤 계속 유지했다는 사실입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 사업자등록증명의 등록 이력과 점포 사진, 차임 입금 내역을 준비합니다.

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