주택 임대차

배당이의 소송 중인데 낙찰자가 집을 비우라고 하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

따르지 않아도 됩니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인은 자기에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차권이 소멸하지 않아 낙찰자의 인도 요구를 거절할 수 있습니다. 지금은 이의한 채권자가 배당이의의 소를 실제로 냈는지부터 확인하십시오.

배당금을 아직 못 받았는데 매수인이 집을 비우라고 한다고 해서, 서둘러 이삿짐을 빼고 집을 넘겨줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2022년 4월 아파트를 보증금 2억5천만원에 임차해 전입과 확정일자를 마쳤고, 등기부에 K씨보다 앞선 권리는 없었습니다. 2025년 경매로 집이 매각되어 K씨는 보증금 전액을 배당받는 것으로 배당표에 올랐지만, 후순위 근저당권자가 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 냈습니다. 매각대금을 낸 매수인은 2026년 1월 K씨에게 집을 비워 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당이의 소송이 끝나지 않았는데 집을 비워 줘야 하나요?

아닙니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 해 보증금 전액을 배당받게 되어 있다면, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않습니다. 배당이의 소송이 진행 중이면 배당표가 확정되지 않았으므로 매수인의 인도 요구를 거절할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 경매가 있으면 임차권이 매각으로 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 대법원은 이 규정의 취지상 배당금을 실제로 받을 수 있게 되는 배당표 확정 때까지 임차권이 존속한다고 해석했습니다.

그동안 산 기간의 월세를 매수인에게 물어야 하나요?

물지 않아도 됩니다. 매수인이 매각대금을 내 소유권을 취득한 뒤라도 배당표가 확정될 때까지 임차인이 집을 쓴 것은 소멸하지 않은 임차권에 따른 것이므로 매수인에 대한 부당이득이 되지 않습니다. 매수인이 차임 상당 부당이득을 청구해도 이 기간에 대해서는 다툴 수 있습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에 성립하는데, 존속 중인 임차권이 바로 그 법률상 원인이 됩니다.

매수인이 인도 소송을 내면 판결은 어떻게 나오나요?

변론종결 때까지 배당이의 소송이 끝나지 않았다면 법원은 즉시 인도가 아니라 「배당표가 확정되는 때에 인도하라」는 판결을 합니다. 임차인이 동시이행 항변을 하면 그 안에 배당표 확정 때까지 인도할 수 없다는 주장도 포함된 것으로 봅니다. 인도명령 신청도 대항할 권원이 있는 점유자에게는 받아들여지지 않습니다.

배당금을 받으려면 먼저 집을 비워야 하나요?

그렇습니다. 배당표가 확정되어 배당금을 찾을 때는 임차인이 집을 매수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있습니다. 실무에서는 매수인의 인감이 찍힌 인도 확인서를 법원에 내야 배당금이 지급됩니다. 배당표 확정과 이사 날짜를 맞춰 준비하는 편이 좋습니다.

배당이의 중 인도 요구 대응 순서

• 소 제기 확인 - 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 소를 냈는지 확인합니다. 내지 않았으면 배당표대로 확정됩니다.
• 매수인에게 회신 - 배당표 확정 전까지 인도를 미룬다는 사정을 문자나 내용증명으로 알립니다. 사건번호를 함께 적습니다.
• 배당이의 소송 응소 - 피고로서 확정일자·전입일 등 순위 근거를 제출합니다. 이 소송 결과가 배당금과 인도 시점을 정합니다.
• 인도 소송·인도명령 대응 - 매수인이 소송이나 인도명령을 내면 배당표 미확정을 주장합니다. 부당이득 청구에도 같은 주장으로 대응합니다.
• 확정 후 인도와 수령 - 배당표가 확정되면 집을 비우고 매수인의 인도 확인서를 받아 배당금을 찾습니다. 이사 일정을 확정일에 맞춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당이의로 보증금 일부만 배당받게 되거나 선순위 근저당 때문에 대항력이 없는 임차인이라면 인도 거절 범위가 달라지므로 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 대금을 다 냈는데도 버틸 수 있나요?
  배당표가 확정되지 않았다면 버틸 수 있습니다. 대법원 2003다23885 판결은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차권이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 매수인의 소유권 취득과 별개입니다.
• 그 기간 월세를 내라고 하면요?
  배당표 확정 전까지의 사용은 부당이득이 아닙니다. 대법원 2003다23885 판결은 매각대금 납부 뒤라도 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 않은 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 부당이득이 성립하지 않는다고 판단했습니다. 확정 뒤에도 머물면 그때부터는 다릅니다.
• 이의한 채권자가 소를 안 내면 어떻게 되나요?
  이의는 취하된 것으로 보고 배당표대로 확정됩니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 그 뒤에는 인도하고 배당금을 찾는 절차로 넘어갑니다.
• 인도명령이 나오면 어떻게 하나요?
  대항할 수 있는 권원이 있다는 사유로 다툽니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하면 인도명령을 하지 않는다고 정합니다. 배당이의 소송의 소장 부본을 내고, 결정이 나오면 즉시항고를 검토합니다.
• 배당금을 찾을 때 필요한 서류는요?
  집을 매수인에게 인도했다는 자료가 필요합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 인감이 찍힌 인도 확인서와 인감증명서를 법원에 제출합니다.
• 배당이의 소송에서 지면 어떻게 되나요?
  배당받지 못하게 된 보증금만큼은 대항력 있는 임차인으로서 매수인에게 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 인도를 거절할 수 있습니다.

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