주택 임대차

경매 배당표가 잘못돼 보증금을 덜 받았는데 매수인에게 나머지를 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 올바른 순위대로라면 보증금 전액을 배당받을 수 있었던 임차인은 배당표가 잘못돼 덜 받았더라도 그 차액을 매수인에게 대항해 청구할 수 없습니다. 대법원은 매수인에게 대항할 수 있는 잔액은 올바른 배당순위에 따른 배당액을 뺀 나머지라고 보았습니다. 지금은 과다 배당을 받은 후순위 채권자가 누구인지 배당표로 확인해 두십시오.

배당이의 기회를 놓쳤다고 해서 받지 못한 돈을 모두 포기할 필요는 없습니다. 더 받아 간 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 길이 남습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 6월 서울의 한 빌라를 보증금 1억5천만원에 전세로 얻어 입주·전입신고·확정일자를 같은 날 마쳤습니다. 그 뒤 설정된 근저당권으로 2026년 경매가 진행됐는데, 배당표에는 F씨가 소액임차인 최우선변제금 5천500만원만 받는 것으로 적혀 있었습니다. F씨는 전액이 1순위로 배당될 줄 알고 배당기일에 나가지 않았고, 며칠 뒤 배당표를 보고서야 9천500만원이 근저당권자에게 넘어간 것을 알았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당을 덜 받았으면 매수인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구를 했는데 순위상 보증금 전액을 받을 수 없었던 때에만, 받지 못한 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 여기서 잔액은 올바른 배당순위에 따른 배당액을 뺀 나머지를 뜻하고, 실제로 받은 금액을 뺀 나머지가 아닙니다.

그래서 올바르게 배당했다면 보증금 전액을 받을 수 있었던 임차인은 배당표 잘못으로 일부만 받았더라도 매수인에게 남은 금액을 요구하거나 집을 비워 주지 않겠다고 할 수 없습니다. 매수인은 배당표가 잘못 만들어진 데 책임이 없기 때문입니다.

그러면 덜 받은 돈은 누구에게 청구하나요?

과다 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구합니다. 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 손해를 입힌 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 배당이의의 소를 내지 않았더라도 확정된 배당표로 실체적 권리가 소멸하는 것은 아니므로 이 청구를 할 수 있습니다.

청구 상대와 금액은 배당표로 특정합니다. 임차인보다 뒤 순위인데 배당을 받은 근저당권자나 가압류권자가 있다면 그 사람이 받은 금액 범위에서 임차인이 덜 받은 금액을 청구합니다. 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효가 적용됩니다.

배당표가 틀린 걸 알면 어떻게 이의하나요?

배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 뒤 그 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 그렇게 하면 이의된 금액은 소송이 끝날 때까지 공탁되어 채권자에게 지급되지 않습니다.

배당기일 통지를 받았다면 미리 배당표 원안을 열람해 순위와 금액을 확인하는 편이 안전합니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라도 확정일자로 받을 몫이 더 크다면 최우선변제금만 기재돼 있는지 따져 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다.

배당 잘못 받은 임차인 대응 순서

• 배당표 확인 - 배당표에서 본인 순위와 금액, 후순위 채권자 배당액을 확인합니다. 누가 더 받아 갔는지 드러납니다.
• 올바른 순위 계산 - 전입일·확정일자와 근저당권 설정일로 원래 받을 금액을 계산합니다. 청구 금액의 기준이 됩니다.
• 배당이의 가능성 점검 - 배당기일부터 1주가 지나지 않았다면 배당이의의 소를 먼저 검토합니다. 공탁으로 돈이 묶입니다.
• 부당이득반환 청구 - 기간이 지났다면 과다 배당을 받은 채권자를 상대로 소를 제기합니다. 배당표와 등기부가 핵심 증거입니다.
• 가압류 검토 - 상대가 배당금을 쓰기 전에 재산 가압류를 검토합니다. 회수 가능성을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당요구를 일부 금액만 했거나 확정일자와 전입일 사이에 다른 권리가 끼어 있다면 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당을 덜 받으면 매수인에게 대항할 수 있나요?
  올바른 순위로는 전액을 받을 수 있었다면 대항할 수 없습니다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결은 매수인에게 대항할 수 있는 잔액은 올바른 배당순위에 따른 배당액을 공제한 나머지이고, 현실로 받은 금액을 공제한 나머지가 아니라고 보았습니다.
• 덜 받은 돈은 누구에게 청구하나요?
  과다 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구합니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 입힌 사람은 그 이익을 반환해야 한다고 정합니다. 배당표로 상대와 금액을 특정합니다.
• 배당이의를 안 했어도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 배당기일에 이의하지 않았거나 1주 안에 소를 제기하지 않았더라도, 확정된 배당표에 따라 배당이 실시됐다는 이유로 실체적 권리가 소멸하지 않으므로 과다 배당 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 이내에 소를 제기하고 그 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 기간에 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 배당기일 전에 배당표 원안을 열람해 두는 편이 좋습니다.
• 대항력과 우선변제권을 모두 가지면 어떻게 되나요?
  둘 중 유리한 쪽을 택할 수 있습니다. 우선변제권을 택해 배당요구를 했는데 순위상 전액을 받을 수 없었다면 받지 못한 잔액에 관해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호와 제10조 제1항 제1호에 따라 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 선순위 담보물권이 개정 시행령 시행 전에 설정됐다면 종전 기준이 적용됩니다.

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