주택 임대차

배당이의 소송으로 배당금이 묶였는데 낙찰자에게 집을 비워 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 배당이의 소송으로 배당금을 받지 못하고 있으면 배당표가 확정될 때까지 매수인에게 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 대법원 판례는 임차인의 동시이행 항변에 배당표 확정 때까지 인도를 거절한다는 뜻이 포함된다고 봅니다. 지금은 배당금이 공탁되었는지와 이의한 채권자가 누구인지부터 확인하십시오.

배당금을 못 받은 채 먼저 집을 비울 필요는 없습니다. 법원도 이런 경우 배당표 확정 때 인도하라는 판결을 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 보증금 1억 9천만원에 빌라를 빌려 전입과 확정일자를 마쳤고, 이 집이 2025년 경매되어 배당표에 보증금 전액을 받는 것으로 적혔습니다. 그런데 후순위 가압류 채권자가 D씨의 보증금 액수를 다투며 배당이의 소송을 냈고 배당금은 공탁되었습니다. 낙찰자는 2026년 2월 말까지 집을 비우라며 명도확인서를 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당이의 소송 중인데 매수인에게 집을 넘겨야 하나요?

아니요. 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당표에 보증금 전액을 배당받는 것으로 적혔더라도, 후순위 채권자의 배당이의 소송으로 배당금을 받지 못하고 있다면 배당표가 확정될 때까지 매수인의 인도 요구를 거절할 수 있습니다. 매수인이 명도 소송을 내면 법원은 배당표가 확정되는 때에 인도하라고 판결합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차인이 주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 배당된 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 그래서 실무에서는 배당금을 찾을 때 매수인의 명도확인서를 내야 하는데, 배당금이 공탁된 동안에는 인도와 배당금 수령의 순서를 조율해야 합니다.

보증금 일부만 배당받게 되면 어떻게 되나요?

배당이의 소송에서 져서 보증금 일부만 배당받게 되면, 못 받은 잔액에 대해서는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 순위에 따라 배당해도 전액을 받을 수 없는 경우 잔액을 돌려받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봅니다.

이때 매수인은 임대차가 끝난 상태의 임대인 지위를 이어받습니다. 잔액을 받을 때까지 계속 살 수 있지만 새로 2년을 주장할 수는 없고, 매수인이 잔액을 주면 집을 비워 줘야 합니다.

버티는 동안 매수인에게 돈을 물어야 하나요?

손해배상은 물지 않지만 실제로 집을 쓴 이익은 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 동시이행 항변으로 점유하는 것은 불법점유가 아니므로 손해배상 책임은 없습니다. 다만 배당받게 될 보증금에 해당하는 부분까지 계속 쓰고 있다면 그 부분 차임 상당액은 부당이득이 될 수 있습니다.

그래서 배당이의 소송이 길어지면 매수인과 월 사용료를 미리 정하거나 이사 날짜를 합의해 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 관리비와 공과금은 점유하는 동안 임차인이 내는 것이 원칙입니다.

배당이의 중 임차인 대응 순서

• 배당표 확인 - 배당기일에 임차인 배당액과 이의 내용을 확인합니다. 누가 어떤 이유로 이의했는지 봅니다.
• 공탁 여부 확인 - 이의한 채권자가 1주 안에 소 제기를 증명하면 배당금이 공탁됩니다. 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 매수인에게 답변 - 배당표 확정 때까지 인도를 미룬다는 뜻을 서면으로 보냅니다. 사용료 문제도 함께 제안합니다.
• 배당이의 소송 대응 - 피고로서 대항요건·확정일자 취득일과 보증금 지급 자료를 냅니다. 결과에 따라 잔액의 대항력이 정해집니다.
• 배당금 수령과 인도 - 판결 확정 뒤 명도확인서를 받아 공탁금을 찾고 집을 넘깁니다. 잔액이 남으면 매수인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당이의 사유가 임대차의 진정성이나 보증금 액수 자체를 다투는 것이라면 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당이의 소송은 누가 제기하나요?
  배당기일에 임차인의 배당액에 이의한 채권자가 제기합니다. 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 소를 제기한 사실을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 소가 제기되면 임차인 배당액은 공탁됩니다.
• 배당금이 공탁되면 언제 받을 수 있나요?
  배당이의 소송의 판결이 확정된 뒤 그 결과에 따라 받습니다. 임차인이 이기면 공탁금을 찾을 수 있고, 지면 줄어든 금액만 받습니다. 공탁금을 찾을 때는 매수인에게 집을 넘겼다는 명도확인서를 내야 하는 것이 실무입니다.
• 매수인이 명도 소송을 걸면 지나요?
  배당표가 아직 확정되지 않았다면 법원은 바로 인도하라고 하지 않고, 배당표가 확정되는 때에 인도하라는 판결을 합니다. 임차인이 동시이행 항변을 하면 그 안에 이 주장이 들어 있는 것으로 봅니다.
• 보증금 일부만 배당받으면 나머지는 어떻게 받나요?
  대항력이 있는 임차인이라면 못 받은 잔액을 매수인에게 청구할 수 있고, 잔액을 받을 때까지 계속 살 수 있습니다. 매수인은 임대차가 끝난 상태의 임대인 지위를 이어받으므로 잔액을 주면 집을 비워 줘야 합니다.
• 버티는 동안 월세를 내야 하나요?
  동시이행 항변으로 점유하는 동안 손해배상 책임은 없습니다. 다만 실제로 집을 쓰며 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있고, 배당받을 보증금에 해당하는 부분이 그 대상입니다. 매수인과 사용료를 미리 합의해 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 먼저 이사하면 불리한가요?
  배당이의 소송에서 질 경우를 생각하면 불리할 수 있습니다. 대항력은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지되는데, 먼저 이사하면 잔액을 매수인에게 주장할 근거가 약해집니다. 이사가 급하면 매수인과 잔액 처리 방법을 서면으로 합의합니다.

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