주택 임대차

경매에서 배당요구를 안 한 선순위 세입자도 낙찰자에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 경매에서 배당요구를 하지 않았어도 낙찰자에게 대항해 보증금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있습니다. 대법원 86다카466 판결은 임차인이 대항력과 우선변제권 중 하나를 골라 행사할 수 있다고 보았습니다. 지금은 전입일이 최선순위 근저당권 설정일보다 앞서는지 확인하십시오.

근저당권자가 경락을 받은 뒤 배당요구를 안 했으니 나가라고 해도 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 먼저 내 대항력이 그 근저당권보다 앞서는지 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2022년 3월 보증금 2억 원에 아파트를 임차해 전입했고, 2년 뒤 기간을 정하지 않고 계약을 갱신했습니다. 그 뒤 집주인이 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정했고, 2025년 경매에서 그 은행 계열 회사가 집을 낙찰받았습니다. 낙찰자는 S씨가 배당요구를 하지 않았다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매에서 배당요구를 안 했으면 대항력도 잃나요?

잃지 않습니다. 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결은 대항요건을 갖춘 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 존속을 주장할 권리와 우선변제를 받을 권리를 함께 가지고, 둘 중 하나를 골라 행사할 수 있다고 보았습니다. 그래서 경매 때 우선변제권을 행사하지 않았어도 대항력 행사에는 장애가 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 경매로 임차권이 소멸하는 원칙에 예외를 두어, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액이 남아 있으므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

선순위 임차인은 배당과 대항 중 무엇을 고를 수 있나요?

대항력이 모든 담보권보다 앞서는 선순위 임차인이라면 고를 수 있습니다. 배당요구를 하면 매각대금에서 순위에 따라 보증금을 받고, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 임대인 지위를 승계해 보증금을 돌려줄 때까지 계속 살 수 있습니다. 반대로 근저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 후순위 임차인은 매수인에게 대항할 수 없으므로 배당요구가 필요합니다.

기간을 정하지 않은 임대차도 매수인에게 대항할 수 있나요?

기간을 정하지 않은 임대차는 2년으로 봅니다. 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 선순위 임차인은 매수인에게 보증금 반환과 집 인도를 동시에 이행하자고 주장할 수 있습니다.

원안 사례처럼 근저당권 설정 전에 계약을 갱신해 둔 경우에도 대항력 기준은 처음 인도와 주민등록을 마친 날입니다. 갱신으로 대항력이 새로 시작되는 것이 아니므로 처음 전입일이 근저당권보다 앞서면 선순위입니다. 다만 갱신하면서 보증금을 올렸다면, 올린 금액은 근저당권 설정 뒤의 약정이어서 근저당권자나 매수인에게 대항하기 어렵다는 점을 따로 따져야 합니다. 증액분에는 새 확정일자를 받아 두는 것이 실무입니다.

배당요구 안 한 임차인 대응 순서

• 순위 확인 - 전입일과 최선순위 근저당권 설정일을 비교합니다. 선순위인지가 선택의 전제입니다.
• 보증금 계산 - 매각 예상가와 선순위 채권액으로 배당 예상액을 계산합니다. 전액 배당이 어려우면 대항이 유리할 수 있습니다.
• 배당요구 결정 - 종기 전에 배당요구 여부를 정합니다. 종기 후에는 철회할 수 없습니다.
• 매수인 협의 - 대항을 택했다면 매수인에게 보증금 반환과 인도를 동시에 하자고 요구합니다. 내용증명으로 남깁니다.
• 명도 소송 대응 - 매수인이 명도를 구하면 동시이행 항변을 합니다. 보증금을 받기 전까지 인도를 거절할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 근저당권 설정일이 가깝거나 중간에 주민등록이 끊긴 적이 있다면 초본·등기부·경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구를 안 하면 낙찰자가 보증금을 주나요?
  선순위 임차인이라면 낙찰자가 임대인 지위를 승계해 보증금을 돌려줘야 합니다. 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결은 우선변제권을 행사하지 않았어도 대항력 행사에 장애가 없다고 보았습니다.
• 경매로 임차권이 소멸하지 않나요?
  원칙적으로 소멸하지만 예외가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경락으로 임차권이 소멸한다고 하면서도, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다.
• 후순위 임차인도 배당요구를 안 해도 되나요?
  후순위 임차인은 배당요구를 해야 합니다. 매수인에게 대항할 수 없어 배당이 보증금을 회수하는 방법이기 때문입니다. 민사집행법 제148조 제2호는 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다.
• 기간이 끝났는데도 계속 살 수 있나요?
  보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항이 이를 정합니다. 선순위 임차인은 이 규정을 근거로 매수인에게 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
• 배당요구를 했다가 취소할 수 있나요?
  매수인이 인수할 부담이 바뀌는 배당요구는 배당요구 종기 전에만 철회할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제2항이 이를 정합니다. 선순위 임차인의 배당요구가 대표적인 경우이므로 미리 정하십시오.
• 배당요구해 놓고 나중에 대항해도 되나요?
  배당요구 때의 주장과 모순되면 제한될 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결은 임대차 종료를 주장해 배당요구한 뒤 낙찰 확정 후 기간이 남았다며 대항하는 것은 신의칙에 어긋난다고 보았습니다.

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